Domiciliation du locataire : les règles

Vous venez de louer un logement, vous hébergez votre partenaire, vous partagez une colocation, ou l’ancien occupant est toujours inscrit à votre adresse ? La domiciliation du locataire obéit à des règles communales qui ne dépendent pas du bail, tandis que le bail obéit à des règles régionales qui ne dépendent pas de la commune. Ce guide de nos guides location et bail démêle les deux, pour la Wallonie comme pour Bruxelles.

Domicile et bail, deux choses différentes

Le domicile est une donnée administrative : l’inscription au registre de la population de la commune où vous vivez principalement. Le bail est un contrat entre un bailleur et un preneur. Les deux se croisent souvent, mais l’un ne commande pas l’autre.

D’après la page Où dois-je me domicilier ? de Droits Quotidiens, vous devez vous domicilier à l’endroit où vous vivez principalement. La commune ne peut refuser l’inscription que dans deux cas : vous n’habitez pas principalement à l’adresse indiquée, ou vous n’avez pas de séjour légal en Belgique. Elle ne peut pas la refuser parce que vous n’avez pas de contrat de bail, parce que vous n’êtes pas propriétaire, parce que le propriétaire s’y oppose, parce que le logement est insalubre ou non conforme à l’urbanisme, ni parce que d’autres personnes sont déjà domiciliées à la même adresse.

On parle parfois de « bail de domiciliation » pour désigner le bail d’un logement où le locataire s’installe à titre principal. Juridiquement, c’est le bail de résidence principale : il suppose que le locataire vive réellement dans le logement avec l’accord, exprès ou tacite, du bailleur. La brochure bruxelloise précise qu’il n’est pas nécessaire d’être domicilié à l’adresse pour que le logement soit votre résidence principale ; la domiciliation reste toutefois un indice important.

Se domicilier après la signature du bail

Le délai et la déclaration

Le point de départ n’est pas la signature du bail, mais l’emménagement. Selon la page Comment changer de domicile ?, vous déclarez votre nouvelle adresse au service population de votre nouvelle commune dans les huit jours ouvrables qui suivent votre installation. Les sanctions en cas de retard sont rarement appliquées, mais tarder retarde tout ce qui dépend de votre adresse officielle.

L’enquête de résidence

La commune vérifie ensuite que vous vivez réellement sur place : un agent de quartier passe, en principe dans les quinze jours de votre déclaration. Votre déclaration, votre bail ou un titre de propriété ne suffisent pas à eux seuls à prouver la résidence. Si l’enquête est positive, vous êtes inscrit au registre de la population avec effet au jour de votre déclaration ; votre ancienne commune est avertie automatiquement, et vous êtes ensuite convoqué pour mettre à jour votre carte d’identité.

Se domicilier sans être sur le bail

Partenaire, famille ou personne hébergée

Une personne qui vit réellement dans le logement peut s’y domicilier même si elle n’a pas signé le bail : la commune ne peut pas refuser son inscription faute de bail. Mais être domicilié ne fait pas d’elle un locataire. Le bail continue de lier le bailleur et le ou les signataires, qui restent seuls tenus du loyer.

Le locataire répond toutefois des personnes qui vivent avec lui : en Wallonie, il est tenu des dégradations et des pertes causées par les personnes de son habitation ou par ses sous-locataires (article 18 du décret du 15 mars 2018). À Bruxelles, la brochure officielle rappelle que le locataire doit réparer les dégâts qu’il a causés ou qui l’ont été par un membre de sa famille ou par le sous-locataire.

Le cas des couples mariés et cohabitants légaux

Le mariage change la donne. Selon l’article 215 de l’ancien Code civil, repris par la brochure bruxelloise, le bail du logement principal d’un couple marié est censé avoir été conclu par les deux époux, même si un seul l’a signé, et même avant le mariage. Les congés et notifications doivent alors être adressés séparément à chacun des époux. La règle s’applique aussi aux cohabitants légaux. Pour pouvoir l’invoquer, les époux ont intérêt à mentionner leur mariage dans le bail ou à en avertir le bailleur par recommandé.

La colocation

En colocation, chaque colocataire qui vit sur place peut se domicilier à l’adresse, qu’il ait signé le bail ou non. À Bruxelles, les colocataires signataires sont tenus solidairement envers le bailleur des obligations du bail : le bailleur peut réclamer le loyer entier à l’un d’eux. En Wallonie, le bail de colocation suppose un pacte de colocation signé au plus tard à la signature du bail (article 2 du décret). Celui qui quitte la colocation doit suivre les règles de sortie prévues ; changer de domicile ne suffit pas à le libérer.

Ce que le bail peut ou ne peut pas interdire

À Bruxelles, la brochure de Bruxelles Logement est nette : toute clause qui interdit au locataire de se domicilier dans les lieux loués n’est pas valable. Le bailleur peut seulement refuser, dès la conclusion du bail, que le logement devienne la résidence principale du locataire, par une clause appuyée d’une justification expresse et sérieuse, liée par exemple à la destination naturelle des lieux, et accompagnée de l’adresse où le locataire aura sa résidence principale.

En Wallonie, l’article 52 du décret du 15 mars 2018 suit la même logique : la clause interdisant l’affectation des lieux à la résidence principale est réputée non écrite si elle n’est pas appuyée par une telle justification et accompagnée de l’indication de la résidence principale du preneur au cours du bail. Si l’affectation à la résidence principale intervient en cours de bail, avec l’accord écrit du bailleur, un bail de résidence principale prend cours à la date de cet accord.

Fin de bail et domicile

Rester domicilié après la fin du bail

Une fois le bail terminé et le logement libéré, la domiciliation n’a plus de fondement : on reste domicilié là où l’on vit, pas là où l’on a vécu. Le locataire sortant déclare sa nouvelle adresse à sa nouvelle commune, qui prévient l’ancienne. D’après la page La commune peut-elle me radier ?, la commune peut radier d’office une personne dont le domicile ne correspond plus à la réalité, dès qu’elle en est certaine ; après six mois sans l’avoir trouvée, elle est obligée de le faire. La décision peut être contestée dans les trente jours auprès du ministre de l’Intérieur.

Pour le propriétaire ou le nouveau locataire, un ancien occupant resté inscrit n’empêche pas la nouvelle domiciliation : la présence d’autres personnes domiciliées à l’adresse n’est pas un motif de refus.

Un locataire non domicilié reste protégé

L’absence de domiciliation ne prive pas le locataire de ses droits. Le bail reste un bail, et le bailleur ne peut pas reprendre le logement de sa propre initiative : à Bruxelles, l’article 233/1 du Code sanctionne l’expulsion sans titre exécutoire par une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Pour l’ensemble des protections, voyez notre guide sur le droit du locataire Belgique.

Domiciliation et vente du logement

La domiciliation joue aussi lorsque le bien est mis en vente. À Bruxelles, le locataire d’un bail de résidence principale bénéficie d’un droit d’information préalable et, pour les baux de neuf ans ou plus, d’un droit de préférence ; si le locataire est décédé, la notification est faite aux membres de son ménage domiciliés dans le bien. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur le droit de préemption du locataire.

Emménager avec des preuves

La domiciliation dit où vous vivez, pas dans quel état vous avez reçu le logement. En Wallonie comme à Bruxelles, un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire doit être dressé pendant que les lieux sont inoccupés ou au cours du premier mois d’occupation. En Wallonie, un expert désigné ensemble est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Si vous n’avez jamais reçu de copie, notre guide sur l’état des lieux non remis au locataire explique comment réagir.

En résumé : domiciliez-vous là où vous vivez, dans les huit jours ouvrables de votre installation, que vous soyez ou non sur le bail. Le bail, lui, se gère avec le bailleur : congé, garantie et état des lieux suivent leurs propres règles.