Droit de préemption du locataire

Le bailleur annonce qu’il vend. Pour le locataire installé depuis des années, la question vient aussitôt : puis-je acheter en priorité ? Le droit de préemption du locataire, que Bruxelles appelle « droit de préférence », n’existe pas partout en Belgique, et il ne couvre pas tous les baux. Ce guide de nos guides location et bail explique où il existe, à quelles conditions et comment il s’exerce, puis ce qu’il en est du bail commercial et du garage.

Préemption, préférence, de quoi parle-t-on

Un droit de préemption donne à son titulaire la priorité pour acheter un bien lorsque le propriétaire décide de le vendre. Le propriétaire reste libre de vendre ou non, et de fixer son prix ; mais s’il vend, il doit d’abord proposer le bien au bénéficiaire, aux mêmes conditions que celles qu’il accepterait d’un tiers.

Pour le locataire, ce droit n’est jamais automatique. Il faut un texte qui le prévoit, ou une clause du bail qui l’organise. En Belgique, le bail d’habitation relève des Régions : Bruxelles a créé un tel droit, la Wallonie non. D’autres baux ont leurs propres règles, comme le bail à ferme, qui organise de longue date une priorité d’achat au profit de l’agriculteur en place.

Il ne faut pas confondre ce droit avec la protection du bail en cas de vente. Même sans aucune priorité d’achat, le locataire n’est pas mis dehors par la vente : l’acquéreur reprend en principe le bail en cours, nous y revenons plus bas.

À Bruxelles, le droit de préférence du locataire

L’ordonnance du 28 septembre 2023, qui modifie le Code bruxellois du logement, a instauré un droit de préférence au profit du locataire. Selon la page de la Région consacrée à ce droit, il est entré en vigueur le 6 janvier 2024 et s’applique aux ventes engagées à partir de cette date. La brochure juridique de Bruxelles Logement le rattache aux articles 247/1 à 247/4 du Code.

Les baux concernés

Le droit de préférence ne joue que si trois conditions sont réunies :

• un bail de résidence principale ;
• conclu pour une durée de neuf ans ou plus ;
• un locataire domicilié dans le logement loué.

Les baux de courte durée en sont exclus, tout comme les ventes entre membres de la famille. Le droit profite au locataire, à son cohabitant légal ou de fait, et à ses enfants s’ils sont eux aussi domiciliés dans le logement. Toute clause du bail qui exclut ce droit est réputée non écrite : elle n’a aucun effet.

La notification qui vaut offre de vente

Avant de conclure toute vente, le bailleur informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Selon la Région, la notification mentionne :

• son intention de vendre ;
• la description du bien : adresse, superficie, désignation cadastrale ;
• le prix et les conditions de la vente ;
• l’explication du droit de préférence dont bénéficie le locataire.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, sauf s’il s’agit d’une vente publique, pour laquelle l’ordonnance prévoit des conditions particulières. Le notaire chargé de la vente, comme l’agent immobilier, doit vérifier que la notification a bien eu lieu et informer le locataire si ce n’est pas le cas.

Trente jours pour se décider

Le locataire dispose de trente jours pour faire savoir au bailleur, au notaire ou à l’agent immobilier s’il exerce son droit ou s’il y renonce. S’il accepte le prix et les conditions notifiés, la vente est conclue : l’acceptation « vaut vente », précise la brochure bruxelloise.

S’il refuse, ou s’il laisse passer le délai sans répondre, le bien est mis en vente sur le marché. Mais si le bailleur le propose ensuite à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables, le locataire retrouve la main : il dispose alors de sept jours pour exercer son droit.

Si la vente ignore le droit du locataire

Une vente conclue en violation du droit de préférence ouvre au locataire une action en subrogation contre l’acquéreur : il prend sa place et devient propriétaire en payant le prix et les frais. D’après la brochure juridique de Bruxelles Logement, cette action se prescrit par un an à dater de la transcription de la signification de l’acte authentique de vente. L’acquéreur évincé peut se retourner contre le bailleur, le notaire ou l’agent immobilier responsable.

Un droit d’information préalable

Indépendamment du droit de préférence, le locataire d’un bail de résidence principale doit être informé de l’intention de vendre, par recommandé ou exploit d’huissier, avant toute communication publique sur la mise en vente (articles 242 à 247 du Code, selon la brochure). S’il y a plusieurs locataires, chacun reçoit la notification. Cette information doit lui permettre d’enregistrer le bail pour le rendre opposable, ou de faire une offre d’achat. Il ne peut pas y renoncer à l’avance. Notre article sur le droit de préemption du locataire à Bruxelles détaille la procédure pas à pas.

En Wallonie, pas de priorité d’achat pour le locataire

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ne contient aucune disposition donnant au locataire un droit de préemption ou de préférence lorsque le logement est vendu. Le bailleur wallon vend donc à qui il veut, sans devoir proposer d’abord le bien à son locataire, sauf si le bail comporte une clause en ce sens.

Le locataire n’est pas sans protection pour autant. L’article 63 du décret prévoit que, si le bail a une date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique, « même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation ». Selon l’annexe explicative du modèle de bail officiel, un bail a date certaine s’il est notarié, à partir de son enregistrement, du décès de l’un des signataires, ou du jour où son existence est établie par jugement ou par un acte d’officier public ; un bail verbal n’en a jamais.

Sans date certaine, tout dépend de la durée d’occupation : moins de six mois, l’acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ni indemnité ; six mois au moins, il reprend le bail, mais peut donner un congé de trois mois dans les trois mois qui suivent la vente, pour les motifs prévus par le décret. Pour l’ensemble de vos droits dans cette Région, voyez notre guide sur les droits et obligations du locataire en Wallonie.

Bail commercial, pas de préemption légale

Le commerçant locataire n’a pas davantage de droit légal d’acheter les murs. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux le protège autrement : selon son article 12, l’acquéreur ne peut l’expulser que dans des cas limités (occupation personnelle, affectation à une destination non commerciale, reconstruction, manquements graves) et moyennant un préavis d’un an. Elle lui donne aussi une préférence pour le renouvellement de son bail, face à l’offre d’un tiers, mais cette préférence porte sur la location, jamais sur la propriété.

Le preneur qui veut acheter en priorité doit donc négocier une clause : un pacte de préférence (le bailleur qui décide de vendre doit d’abord lui proposer le bien) ou une option d’achat (le prix et les conditions sont fixés d’avance). La loi sur les baux commerciaux, sur Justel, ne prévoit rien de tel d’office.

Garage et emplacement de parking

Un garage loué seul, sans logement, ne relève ni du bail de résidence principale ni du droit de préférence bruxellois, qui vise le logement. Aucun des textes que nous avons consultés n’accorde une priorité d’achat au locataire d’un garage. Si le garage est loué avec le logement, dans un même bail de résidence principale, c’est la vente de l’ensemble qui est en jeu. Là encore, une clause de préférence négociée reste la seule voie sûre pour un garage loué séparément.

Du locataire au propriétaire, ce qui change

Le locataire qui achète le logement qu’il occupe met fin à la location : il ne peut pas être à la fois bailleur et preneur du même bien. Deux points méritent l’attention avant de signer.

D’abord la garantie locative. Elle reste liée au bail : sa libération et le sort d’éventuels dégâts locatifs doivent être réglés avec le vendeur, idéalement par écrit dans le compromis. Ensuite l’état du bien. Un acheteur qui connaît le logement de l’intérieur a un avantage, mais il achète aussi les défauts qu’il a appris à ignorer. Comparer l’état des lieux d’entrée avec la situation actuelle aide à distinguer l’usure normale, les dégâts locatifs et les travaux qui incombaient au bailleur ; si ce document ne vous a jamais été remis, lisez notre guide sur l’état des lieux non remis au locataire.

Pour une vue d’ensemble de ce que la loi vous garantit, quelle que soit la Région, consultez aussi notre guide sur les droits et obligations du locataire.

En résumé : le droit de préemption du locataire existe à Bruxelles, sous forme de droit de préférence, pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus ; il n’existe pas en Wallonie pour le bail d’habitation, ni pour le bail commercial ou le garage, sauf clause négociée. Partout, en revanche, un bail ayant date certaine protège le locataire face à l’acquéreur.