Droits et obligations du locataire à Bruxelles

À Ixelles, Etterbeek, Uccle ou Anderlecht, les règles sont les mêmes : tout locataire d’un logement situé dans la Région de Bruxelles-Capitale relève du Code bruxellois du logement. Ce guide de nos guides location et bail suit la location dans l’ordre, de la candidature au départ. Il complète notre article général sur les droits et obligations du locataire, qui compare les Régions.

Un droit régional qui protège le locataire

Les dispositions du Code relatives aux baux d’habitation sont impératives, sauf lorsqu’elles précisent le contraire (article 216) : une clause qui vous retire un droit prévu par le Code est nulle ou réputée non écrite, même si vous l’avez signée. Depuis le 1er novembre 2024, l’ordonnance du 4 avril 2024 a renforcé plusieurs de ces droits, mais certains ne valent que pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date. Vérifiez donc toujours la date de votre bail. La brochure juridique de Bruxelles Logement distingue chaque fois les deux régimes.

Avant de signer

Une candidature sans discrimination

Le bailleur choisit librement son locataire, mais sans discrimination, et ne peut vous demander que des informations précises : vos nom et un moyen de contact avant la visite ; le montant de vos ressources et la composition de votre ménage à l’appui de la candidature ; une pièce d’identité et, si vous êtes marié ou cohabitant légal, votre état civil au moment de conclure. Il ne peut pas tenir compte de l’origine ou de la nature de vos revenus : vous pouvez noircir l’identité de votre employeur ou de l’organisme payeur sur vos extraits de compte.

Les informations auxquelles vous avez droit

Au plus tard à la signature, le bailleur vous communique notamment l’adresse exacte et la description du logement, le loyer hors charges, la liste et le montant des charges avec leur mode de calcul, les compteurs, le mode de gestion de l’immeuble et le certificat PEB. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, il ajoute la surface habitable, le loyer de référence et, pour une courte durée, le dernier loyer demandé au locataire précédent. Le certificat énergétique fait l’objet de notre guide sur l’obligation PEB location Bruxelles.

Un bail écrit, ou le droit d’en exiger un

Le bail doit en principe être écrit (article 218). S’il ne l’est pas, il reste valable : vous êtes protégé par le Code, mais la preuve est difficile. Une mise en demeure par recommandé ou par exploit d’huissier suffit pour exiger un écrit ; sans suite dans les huit jours, le juge de paix peut y contraindre le bailleur. Deux clauses sont toujours sans effet : l’interdiction de vous domicilier dans les lieux et, pour les baux depuis le 1er novembre 2024, l’interdiction pure et simple de tout animal de compagnie. Le bailleur ne peut pas non plus vous faire payer les frais d’un agent immobilier que vous n’avez pas mandaté.

À l’entrée dans le logement

Le logement doit pouvoir servir à l’usage prévu et respecter les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement (article 219). S’il n’est pas conforme, et que vous n’en êtes pas responsable, vous pouvez exiger les travaux ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts ; le juge peut réduire le loyer en attendant les travaux.

L’état des lieux d’entrée est obligatoire : détaillé, contradictoire, dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois (article 220). Si le bailleur ne donne pas suite, vous pouvez demander au juge de paix de désigner un expert ; au-delà du premier mois, plus personne ne peut y être contraint. La page régionale sur l’état des lieux rappelle qu’un expert peut intervenir, honoraires partagés. Les index et numéros de compteurs y figurent.

Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, vous devez aussi être assuré contre l’incendie et les dégâts des eaux (article 220/1) et en fournir chaque année la preuve, au plus tard dans le mois de votre entrée, puis dans le mois qui suit une demande du bailleur. La garantie locative, si le bail en prévoit une, ne peut dépasser deux mois de loyer, sous l’une des cinq formes prévues par le Code, à votre choix : compte individualisé, garantie bancaire via le CPAS, garantie bancaire constituée progressivement, sûreté réelle ou caution personnelle.

Pendant la location

Vos obligations au quotidien

Vous payez le loyer et les charges, utilisez le logement en personne prudente et assumez les réparations locatives et le menu entretien : entretien et contrôle périodique de la chaudière, ramonage, détartrage des robinets, remplacement des ampoules et des piles, entretien du parquet et du jardin. Le bailleur prend en charge toutes les autres réparations nécessaires et ce qui relève de la vétusté ou de la force majeure. Cette répartition est impérative (article 223) ; pour une cuisine équipée, voyez notre guide dédié dans les articles liés.

Vos droits face au loyer et aux travaux

L’indexation n’est pas automatique : elle se demande par écrit, au plus tôt à la date anniversaire, et suppose un bail enregistré et un certificat PEB communiqué. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, les charges correspondent en principe à des dépenses réelles, sur des postes énumérés dans le bail, avec un décompte annuel et l’accès aux justificatifs. Le précompte immobilier ne peut pas vous être réclamé pour un bail de résidence principale (article 226).

Le bailleur ne peut imposer, en principe, que des réparations urgentes ; si elles durent plus de quarante jours, le loyer diminue en proportion. Pour les baux de neuf ans ou plus, il peut toutefois réaliser, au plus une fois tous les trois ans et après vous avoir prévenu par recommandé un mois à l’avance, des travaux améliorant la performance énergétique ou adaptant le logement à une perte d’autonomie, dans des conditions strictes (article 221).

Quitter le logement avant la fin du bail

Un bail de résidence principale dure neuf ans, mais vous pouvez partir à tout moment, sans motif, avec un congé de trois mois (article 237, § 5). Pendant les trois premières années, vous devez une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon l’année du départ ; elle se règle dans le décompte final. Au-delà, aucune indemnité n’est due. Le préavis donné à tout moment commence le premier jour du mois qui suit.

Pour un bail de courte durée d’au moins six mois, vous pouvez partir à tout moment avec trois mois de congé et une indemnité d’un mois de loyer ; un bail de moins de six mois ne peut pas être résilié anticipativement. Si le bailleur vous donne congé, vous pouvez à votre tour partir avec un contre-préavis d’un mois, sans indemnité. Et tant que le bail n’est pas enregistré, vous êtes dispensé des délais de congé et des indemnités.

À la sortie, chaque partie peut exiger un état des lieux contradictoire, à frais partagés, après la libération des lieux et au plus tard dans le mois. Vous rendez le bien dans l’état décrit à l’entrée, sauf vétusté, force majeure ou usage normal. Pour préparer ce moment, voyez l’état des lieux côté locataire. Pour les baux depuis le 1er novembre 2024, la garantie est libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf litige.

Quand le bailleur veut récupérer ou vendre le logement

Le bailleur ne peut mettre fin à un bail de neuf ans que dans les cas prévus : occupation personnelle ou familiale, travaux importants ou sans motif à la fin d’un triennat moyennant une indemnité de neuf ou six mois de loyer, toujours avec un congé de six mois motivé. Si l’occupation personnelle ou les travaux annoncés ne sont pas réalisés dans les délais, sans circonstance exceptionnelle, vous avez droit à une indemnité de dix-huit mois de loyer. Au terme du bail, vous pouvez demander une prorogation pour circonstances exceptionnelles, par recommandé au plus tard un mois avant l’échéance.

En cas de vente, le bail continue : l’acquéreur reprend les droits et obligations du bailleur, et toute clause d’expulsion en cas de vente est réputée non écrite. Pour un bail de résidence principale, vous devez être informé avant toute annonce publique ; nous détaillons le droit de préemption du locataire à Bruxelles dans un guide dédié. Enfin, personne ne peut vous expulser sans jugement : une expulsion sans titre exécutoire expose le bailleur à une indemnité de dix-huit mois de loyer (article 233/1).

Bruxelles et Wallonie, des différences à connaître

Si vous déménagez en Wallonie, c’est le décret du 15 mars 2018 qui s’applique. Les grands principes sont proches, mais l’assurance porte sur l’incendie, la garantie est plafonnée à deux mois de loyer pour toutes les formes depuis le 1er juin 2023, et un expert d’état des lieux désigné par une seule partie reste à sa charge. Notre guide sur le droit des locataires Wallonie en fait le détail.

En cas de conflit

Les litiges locatifs relèvent du juge de paix du canton où se trouve le logement. La conciliation y est gratuite, sans avocat, et peut être demandée verbalement au greffe ; un accord conclu devant le juge vaut jugement. Pour un premier avis, l’aide juridique de première ligne est gratuite pour tous ; l’aide de deuxième ligne, selon vos revenus, couvre tout ou partie des frais d’avocat. Les associations de locataires, présentées dans nos articles liés, peuvent aussi vous accompagner.