PEB et location à Bruxelles : obligations du bailleur

Proposer un appartement à louer à Bruxelles sans certificat PEB, c’est déjà être en infraction, avant même la première visite. Le certificat de performance énergétique fait partie des obligations de base du bailleur bruxellois, au même titre que le bail écrit ou l’état des lieux d’entrée. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété détaille le volet bruxellois de notre dossier PEB et location : obligations du bailleur.

Nous sommes experts immobiliers : nous réalisons des états des lieux et des expertises, pas de certificats PEB. Cet article résume les informations publiées par Bruxelles Environnement, consultées le 25 septembre 2026.

Quand le certificat PEB est obligatoire

Les logements concernés

Selon la page de Bruxelles Environnement sur le certificat PEB d’un logement en Région bruxelloise, mise à jour le 3 mars 2025, le certificat est requis pour la vente ou la location d’une habitation individuelle de 18 m² ou plus. Maison, appartement, studio : dès que le logement atteint ce seuil, l’obligation s’applique.

La page vise les logements. Les bureaux et autres locaux non résidentiels relèvent d’autres règles de Bruxelles Environnement ; pour un bien professionnel, les obligations propres au bail sont traitées dans notre guide location bail commercial obligation du propriétaire.

Avant la mise en location

Le moment clé n’est pas la signature du bail, mais la mise en location : le certificat doit être établi avant que le logement soit proposé. C’est au propriétaire de le faire établir, par un certificateur ou une certificatrice PEB agréé par Bruxelles Environnement. Le prix est libre : il dépend du logement et du professionnel choisi.

Le bailleur qui confie la location à une agence reste concerné. L’annonce publiée par l’agence doit comporter les mêmes informations, qui viennent du certificat.

Les obligations du bailleur, étape par étape

Dans l’annonce

Toute annonce de location doit mentionner deux informations du certificat :

• la classe énergétique, de A à G ;
• la performance énergétique, exprimée en kWh par mètre carré et par an.

La règle vaut pour les annonces en ligne, les affiches et les annonces d’agence.

À la signature du bail

Une copie du certificat est transmise au locataire gratuitement, au plus tard à la signature du bail. Pour éviter toute discussion, mentionnez dans le bail que le certificat a été remis, avec son numéro, ou faites signer un accusé de réception. Cette preuve comptera plus tard, notamment pour l’indexation.

Pendant le bail

Le certificat est valable dix ans. Bruxelles Environnement conseille de le faire actualiser plus tôt après des travaux qui améliorent la performance énergétique, lorsque des pièces justificatives deviennent disponibles, ou s’il a été émis avant 2017. Un bail de neuf ans peut donc survivre à son certificat : notez sa date d’échéance.

Ces obligations s’ajoutent aux autres devoirs du bailleur, que nous rassemblons dans notre guide sur les droits et obligations du locataire et du propriétaire. Pour la vente comme pour la location, le détail des cas où le certificat est exigé se trouve dans notre article PEB Bruxelles obligation.

Préparer la visite du certificateur

Un certificat mal préparé coûte cher au bailleur : une classe défavorable pèse sur l’annonce, sur l’indexation des baux anciens et sur les travaux à prévoir. Bruxelles Environnement explique que le certificateur collecte deux types de données. Certaines se constatent visuellement, comme le type de toiture, le nombre de façades ou la présence de double vitrage. D’autres, invisibles, comme l’isolation d’un mur, ne sont prises en compte que sur preuve acceptable : facture, fiche technique, plan.

Sans preuve, le certificateur applique une valeur par défaut, presque toujours défavorable. Rassemblez donc avant sa visite les factures de travaux, les fiches techniques des châssis et de la chaudière, et l’attestation de contrôle périodique de la chaudière. À défaut de preuve, une analyse destructive, comme percer un trou pour constater un isolant, est admise si le propriétaire donne son accord écrit.

Si le résultat vous paraît erroné, adressez-vous d’abord au certificateur, seul responsable de l’exactitude du certificat. Une plainte peut ensuite être adressée à Bruxelles Environnement, avec le nom du certificateur, le numéro du certificat et l’adresse du bien.

Les sanctions

Bruxelles Environnement indique qu’un manquement expose à une sanction pénale, et qu’une amende administrative comprise entre 50 € et 62 500 € peut être infligée. L’écart entre ces deux montants montre que l’amende est modulée selon la gravité et les circonstances ; elle n’est pas une somme forfaitaire.

La conséquence la plus fréquente est pourtant financière et indirecte : sans certificat remis au locataire, le loyer ne peut pas être indexé.

Le lien avec l’indexation du loyer

La Région de Bruxelles-Capitale soumet l’indexation du loyer à deux conditions cumulatives : un bail enregistré et un certificat PEB remis au preneur. Le certificat doit être valable au moment de la demande d’indexation ; s’il a expiré, un nouveau certificat doit avoir été remis avant d’indexer.

Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, dans un logement classé E, F ou G, un facteur de correction, inférieur à 1, réduit en outre chaque indexation. La classe PEB du logement a donc un effet direct et durable sur le loyer de ces baux anciens.

Vérifier un certificat, côté locataire

Le candidat locataire n’est pas obligé de croire l’annonce sur parole. Bruxelles Environnement tient un registre public des certificats PEB des logements bruxellois, accessible à tous. On y cherche par numéro de certificat ou par adresse ; il affiche la date d’émission, la date d’échéance, le statut du certificat (valide, non valide ou révoqué) et l’indicateur de performance énergétique.

Le registre ne remplace pas la copie du certificat, qui contient aussi les recommandations de travaux. Il permet en revanche de repérer un certificat expiré ou révoqué avant de signer.

Les objectifs de rénovation 2033 et 2045

Ce qui attend les logements peu performants

Les recherches « location PEB G Bruxelles » traduisent une inquiétude : peut-on encore louer un logement mal classé ? Les pages de Bruxelles Environnement consultées ne prévoient pas d’interdiction de louer un logement G à ce jour. Elles fixent en revanche des objectifs de performance pour tous les logements :

• au plus tard le 1er janvier 2033, 275 kWh/m².an en énergie primaire, ce qui correspond actuellement à la classe E ;
• ensuite, 150 kWh/m².an, soit la classe C, à une échéance prévisionnelle fixée au plus tôt au 31 décembre 2045 ;
• pour les logements d’un opérateur immobilier public, l’objectif de 150 kWh/m².an est à atteindre au plus tard en 2040.

Ces objectifs s’appliquent que le logement soit loué ou non. Un bailleur dont le logement est classé F ou G a donc intérêt à planifier les travaux dès maintenant.

Le scénario de rénovation du certificat

Le certificat bruxellois indique, dès sa première page, si le logement atteint ces objectifs, et propose en troisième page un scénario de rénovation conseillé. Ces travaux ne sont pas imposés un par un : le propriétaire choisit la rénovation qu’il veut, pourvu que le logement atteigne les objectifs aux échéances. Selon l’info-fiche de Bruxelles Environnement, seules les recommandations qui permettent une économie d’au moins 2 % d’énergie primaire y figurent, classées de la plus intéressante à la moins intéressante.

Et en Wallonie

Le régime wallon repose sur les mêmes principes, avec ses propres règles : certificat avant la mise en location, quatre indicateurs dans l’annonce (code unique, consommation totale, consommation spécifique et classe de A++ à G), communication au locataire avant la signature. Le portail wallon mentionne des amendes de 1 000 € sans certificat valable et de 500 € pour un manquement aux obligations de publicité ou de transmission. Notre guide certificat PEB location Wallonie les détaille.

En résumé : à Bruxelles, le bailleur fait établir le certificat PEB avant la mise en location, en publie la classe et la performance dans l’annonce, en remet gratuitement une copie au locataire au plus tard à la signature, et surveille sa validité de dix ans ; le certificat conditionne aussi l’indexation du loyer.