Syndic de copropriété : rôle et obligations

Dans un immeuble à appartements, le syndic est l’organe qui fait fonctionner la copropriété au quotidien : il exécute les décisions de l’assemblée générale, paie les fournisseurs, fait réparer les parties communes et répond aux copropriétaires. Ses obligations ne dépendent pas seulement de son contrat : le Code civil les fixe, pour l’essentiel, à l’article 3.89. Cet article fait partie de nos guides logement, PEB et copropriété et complète notre dossier sur la gestion de la copropriété immobilier.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les articles cités sont ceux du livre 3 du Code civil, tels que publiés par les sources officielles au 24 septembre 2026.

Le syndic, organe légal de la copropriété

Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du Code civil, les règles de la copropriété forcée d’immeubles figurent aux articles 3.84 et suivants, qui reprennent, avec une nouvelle numérotation, les anciens articles 577-3 et suivants du Code civil. Notre guide sur la loi sur la copropriété en Belgique présente l’ensemble du régime.

La copropriété fonctionne avec quatre organes :

La loi interdit les cumuls : au sein d’une même association, le syndic ne peut être ni membre du conseil de copropriété ni commissaire aux comptes (article 3.89, § 9).

Désignation, mandat et contrat de syndic

Qui désigne le syndic

Lorsqu’il n’est pas désigné par le règlement d’ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt (article 3.89, § 1er). Le texte ne prévoit pas de dispense pour les petites copropriétés : un immeuble de trois lots a, lui aussi, besoin d’un syndic. Il peut s’agir d’un copropriétaire bénévole ou d’un professionnel.

S’il a été désigné par le règlement d’ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale. La loi prévoit aussi son inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises, selon une procédure fixée par le Roi (§ 3).

Un mandat de trois ans au plus

Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans. Il peut être renouvelé, mais seulement par une décision expresse de l’assemblée générale, et le seul fait de ne pas le renouveler ne donne lieu à aucune indemnité. Sauf décision expresse de l’assemblée, le syndic ne peut souscrire aucun engagement pour un terme qui dépasse la durée de son mandat.

Le contrat de syndic de copropriété

La relation entre le syndic et l’association des copropriétaires, et sa rémunération, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires avec leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à rémunération, sauf décision de l’assemblée générale. Pour comparer les offres, voyez notre guide sur le prix d’un syndic de copropriété.

L’affichage à l’entrée de l’immeuble

Dans les huit jours de la prise de cours de sa mission, un extrait de l’acte de désignation est affiché de manière inaltérable et visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble. Il indique la date de désignation, l’identité du syndic (ou, pour une société, sa forme, sa dénomination, son siège et son numéro d’entreprise) et tout moyen de le joindre sans délai, ainsi que le lieu où le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions peuvent être consultés (article 3.89, § 2).

Les missions obligatoires du syndic

Quels que soient les pouvoirs que lui confère le règlement d’ordre intérieur, le syndic est chargé, selon l’article 3.89, § 5, du Code civil :

• d’exécuter et de faire exécuter les décisions de l’assemblée générale ;
• d’accomplir tous actes conservatoires et d’administration provisoire ;
• d’administrer les fonds de l’association, avec obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve (article 3.86, § 3) ;
• de représenter l’association des copropriétaires, en justice comme dans la gestion des affaires communes ;
• de souscrire une assurance responsabilité couvrant sa mission, aux frais de l’association si le mandat est gratuit ;
• de permettre aux copropriétaires d’accéder à tous les documents et informations non privés relatifs à la copropriété ;
• de présenter plusieurs devis établis sur la base d’un cahier des charges, lorsque la mise en concurrence est requise ;
• de soumettre chaque année un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ;
• de demander l’autorisation préalable de l’assemblée pour tout contrat avec lui-même, ses proches ou une entreprise liée ;
• de tenir les comptes selon le plan comptable normalisé, une comptabilité simplifiée étant permise sous vingt lots (hors caves, garages et parkings) ;
• de préparer le budget prévisionnel des dépenses courantes et un budget pour les frais extraordinaires prévisibles, soumis chaque année au vote.

Le syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut déléguer ses pouvoirs sans l’accord de l’assemblée, et seulement pour une durée ou à des fins déterminées (§ 6). Le texte intégral figure dans l’extrait du Code civil sur la copropriété publié par l’IPI.

L’obligation de réponse du syndic

On entend souvent qu’un syndic « doit répondre dans les trente jours ». En réalité, la loi ne fixe pas un délai général de réponse, mais plusieurs délais précis selon la demande :

Si le syndic ne répond pas à la demande d’informations avant une vente, le notaire ou l’intermédiaire avise les parties de sa carence. S’il ne convoque pas l’assemblée demandée par un cinquième des quotes-parts, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut la convoquer lui-même. La convocation est en principe envoyée par recommandé, sauf accord écrit du copropriétaire pour un autre moyen, au moins quinze jours avant l’assemblée, hors urgence.

En pratique, la plupart des conflits avec un syndic naissent d’une demande restée sans suite : un devis de réparation, une copie de procès-verbal, un décompte de charges. Avant de conclure à une faute, vérifiez que la demande relève bien de ses missions légales ou de son contrat, puis portez le point à l’ordre du jour de l’assemblée générale si la situation se prolonge.

Contrôle, révocation et syndic provisoire

Dans tout immeuble d’au moins vingt lots (hors caves, garages et parkings), la première assemblée générale constitue un conseil de copropriété chargé de veiller à la bonne exécution des missions du syndic ; il peut consulter toutes les pièces relatives à sa gestion et fait rapport chaque année (article 3.90). En dessous de ce seuil, l’assemblée peut décider d’en créer un. L’assemblée désigne en outre chaque année un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non (article 3.91).

L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic ou lui adjoindre un syndic provisoire. Seul le juge peut révoquer un syndic désigné par jugement. En cas d’empêchement ou de carence, un copropriétaire peut demander au juge de désigner un syndic provisoire (article 3.89, §§ 7 et 8). La page les organes de la copropriété de notaire.be résume ces mécanismes.

Syndic, bailleur et locataire

Le syndic gère les parties communes ; il n’a pas à intervenir dans la relation entre un copropriétaire bailleur et son locataire. Il doit toutefois communiquer à tout occupant sans droit de vote, comme un locataire, la date des assemblées générales, par affichage dans les parties communes, afin qu’il puisse formuler par écrit ses observations sur les communs (article 3.89, § 5, 6°).

Les obligations propres au bailleur restent les siennes : les droits et obligations du propriétaire bailleur, le certificat PEB Bruxelles location ou l’entretien des parties privatives. De même, l’obligation de repeindre un appartement en location se règle entre bailleur et locataire, jamais avec le syndic. Lorsqu’un dégât vient des parties communes, comme une infiltration par la toiture, c’est en revanche vers le syndic qu’il faut se tourner : il accomplit les actes conservatoires et représente l’association des copropriétaires.