Copropriété : fonctionnement, charges et obligations

Dès qu’un immeuble est divisé en appartements appartenant à des propriétaires différents, il forme une copropriété : chacun est seul maître de son lot, mais tous partagent les parties communes, leurs frais et les décisions qui les concernent. Cet article ouvre le dossier copropriété de nos guides logement, PEB et copropriété, qui traitent aussi des problèmes les plus fréquents dans les immeubles, comme l’humidité dans un logement.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les articles cités sont ceux du livre 3 du Code civil, tels que publiés par les sources officielles au 24 septembre 2026.

La copropriété forcée d’immeubles, en bref

Le Code civil définit la copropriété forcée comme celle où le bien indivis doit rester en copropriété « en raison de sa fonction ou de sa destination », notamment parce qu’il est l’accessoire d’un bien privatif (article 3.78). Pour les immeubles, ses règles s’appliquent à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs » (article 3.84).

Ces règles, aux articles 3.84 à 3.100, reprennent avec une nouvelle numérotation les anciens articles 577-3 à 577-14 du Code civil. Elles sont impératives : une clause des statuts ou du règlement d’ordre intérieur qui leur est contraire est remplacée de plein droit par la disposition légale (article 3.100). Notre guide sur la loi sur la copropriété en Belgique présente l’historique et l’ensemble du régime.

La loi ne fixe pas de nombre minimal de lots. Un immeuble de deux appartements est donc, en principe, une copropriété comme une autre. Il peut toutefois être dérogé à ces règles si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires sont d’accord et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes (article 3.84).

Les statuts et le règlement d’ordre intérieur

Toute copropriété d’immeuble repose sur trois documents :

L’acte de base et le règlement de copropriété forment les statuts de l’immeuble (article 3.85). La quote-part de chaque lot dans les parties communes dépend de sa valeur, fixée selon sa superficie nette au sol, son affectation et sa situation, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier. Dans le silence des titres, les parties affectées à l’usage de tous les copropriétaires, ou de certains d’entre eux, sont réputées communes.

Le règlement d’ordre intérieur est déposé au siège de l’association ; tout intéressé peut le consulter sur place et sans frais, tout comme le registre des décisions de l’assemblée générale (article 3.93).

L’association des copropriétaires

La copropriété n’est pas une simple juxtaposition de propriétaires : elle forme une association des copropriétaires dotée de la personnalité juridique, dès qu’un lot au moins a été cédé et que l’acte de base et le règlement de copropriété ont été transcrits (article 3.86). Son patrimoine comprend au minimum deux fonds, placés sur des comptes distincts ouverts à son nom :

• le fonds de roulement, fait des avances des copropriétaires pour les dépenses périodiques : chauffage et éclairage des communs, frais de gérance, conciergerie ;
• le fonds de réserve, alimenté par des apports périodiques pour les dépenses non périodiques : renouvellement du chauffage, réparation ou remplacement de l’ascenseur, nouvelle chape de toiture.

Le fonds de réserve doit être constitué au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, avec une contribution annuelle d’au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’association peut y renoncer par une décision prise à la majorité des quatre cinquièmes des voix.

L’assemblée générale et ses majorités

Chaque propriétaire d’un lot est membre de l’assemblée générale et dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part dans les parties communes (article 3.87). Le syndic tient une assemblée au moins une fois par an, pendant la période de quinze jours fixée par le règlement d’ordre intérieur, et chaque fois qu’une décision urgente s’impose. Des copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts peuvent aussi en exiger une.

Quelques règles de fonctionnement à connaître :

• la convocation est envoyée par recommandé, sauf accord écrit du copropriétaire pour un autre moyen, quinze jours au moins avant la date, sauf urgence ;
• l’assemblée délibère valablement si plus de la moitié des copropriétaires, possédant au moins la moitié des quotes-parts, sont présents ou représentés, ou si les présents représentent plus des trois quarts des quotes-parts ; à défaut, une seconde assemblée se tient quinze jours au moins plus tard, sans quorum ;
• le syndic dresse le procès-verbal et le consigne dans le registre dans les trente jours.

Le détail de la convocation, de l’ordre du jour et du vote est expliqué dans notre guide sur l’assemblée générale de copropriété.

Quelle majorité pour quelle décision

Pour les chantiers, la manière dont se prennent les décisions et dont se répartit la facture est détaillée dans notre article travaux en copropriété : décision et répartition.

Le syndic et les organes de contrôle

Le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale, accomplit les actes conservatoires, administre les fonds, représente l’association, tient la comptabilité et prépare chaque année les budgets prévisionnels (article 3.89). Son mandat ne peut excéder trois ans, renouvelable par décision expresse de l’assemblée, et sa relation avec l’association est réglée par un contrat écrit qui liste les prestations au forfait et les prestations complémentaires avec leur rémunération. Nous détaillons ses missions dans notre guide syndic de copropriété : rôle et obligations, et ce que prévoit ce contrat en matière de rémunération dans notre article sur le prix d’un syndic de copropriété.

Deux organes surveillent sa gestion :

• le conseil de copropriété, obligatoire dans les immeubles d’au moins vingt lots, caves, garages et parkings non compris, et facultatif en dessous (article 3.90) ;
• le commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, désigné chaque année par l’assemblée pour contrôler les comptes (article 3.91).

Une copropriété de moins de vingt lots, hors caves, garages et parkings, peut tenir une comptabilité simplifiée.

Les charges de copropriété

Les charges communes, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, sont réparties en fonction de la valeur respective de chaque lot, sauf si les parties décident de les répartir selon l’utilité des parties communes pour chaque lot, ou de combiner les deux critères (article 3.81). Le règlement de copropriété doit indiquer les critères motivés et le mode de calcul retenus (article 3.85).

Modifier cette répartition exige les quatre cinquièmes des voix. Si le mode de répartition vous cause un préjudice propre, ou si le calcul est inexact ou l’est devenu après des modifications de l’immeuble, vous pouvez demander au juge de le rectifier (article 3.92, § 7). Le fonctionnement des provisions, des décomptes et du fonds de réserve fait l’objet de notre guide charges de copropriété et fonds de réserve.

Lorsque vous louez votre appartement, une partie de ces charges peut être répercutée sur votre locataire selon les règles du bail, avec un décompte périodique : sur ce point, voyez notre article sur le délai décompte charges locatives Belgique.

Les obligations du copropriétaire

Au-delà du paiement des charges, que le syndic peut recouvrer par toutes voies judiciaires et extrajudiciaires (article 3.86), la loi impose plusieurs obligations à chaque copropriétaire :

• respecter les statuts, le règlement d’ordre intérieur et les décisions de l’assemblée générale ;
• informer sans délai le syndic de tout changement d’adresse ou de la situation de son lot (article 3.93, § 2) ;
• ne pas changer la destination des parties communes ni nuire aux droits des autres copropriétaires lorsqu’il les modifie à ses frais (article 3.82) ;
• s’il loue son lot, communiquer au locataire, à ses frais et au moment de la conclusion du bail, l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre des décisions, puis lui transmettre par recommandé les décisions adoptées ensuite, dans les trente jours de la réception du procès-verbal (article 3.93, § 5).

Le bailleur qui néglige cette communication reste seul responsable du dommage qui en résulte. Les autres aspects de la mise en location sont développés dans notre guide louer un appartement en copropriété. Vos obligations envers le locataire relèvent, elles, du bail : délivrance, entretien, jusqu’à des questions très concrètes comme la boîte aux lettres obligation propriétaire. Avant la mise en location, pensez aussi au certificat de performance énergétique ; à Bruxelles, notre guide sur l’obligation PEB location Bruxelles fait le point.

Vendre ou acheter un lot en copropriété

Avant la signature du contrat, ou de l’offre d’achat le cas échéant, l’acheteur doit recevoir une série d’informations que le syndic communique sur simple demande, dans les quinze jours : montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, arriérés éventuels du vendeur, appels de fonds décidés, procédures judiciaires en cours, procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, décomptes de charges des deux dernières années et dernier bilan approuvé (article 3.94).

Au moment de l’acte, le notaire interroge à son tour le syndic, qui dispose de trente jours, et retient sur les sommes dues les arriérés de charges du vendeur (article 3.95). Les charges ordinaires incombent à l’acheteur dès qu’il peut jouir des parties communes. Sa quote-part dans le fonds de réserve, elle, reste la propriété de l’association. La liste complète des pièces à rassembler figure dans notre guide vendre un lot en copropriété : documents.

Les recours en cas de désaccord

Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée générale qui lui cause un préjudice personnel, dans les quatre mois de l’assemblée (article 3.92, § 3).

Les statuts ne peuvent pas imposer l’arbitrage : une telle clause est réputée non écrite, ce qui n’empêche ni la médiation ni le droit collaboratif (article 3.85, § 5). Les procédures possibles, et comment les éviter, sont détaillées dans notre guide sur les litiges en copropriété. Pour le texte intégral des articles cités, consultez l’extrait du Code civil publié par l’IPI ou la publication au Moniteur belge du livre 3.