Louer un appartement en copropriété

Un appartement loué dans un immeuble à appartements multiples réunit trois acteurs : l’association des copropriétaires et son syndic, le copropriétaire bailleur, et le locataire. Ce guide de nos guides logement, PEB et copropriété explique ce que chacun doit à l’autre. Pour le fonctionnement général de l’association, de l’assemblée générale et du syndic, lisez d’abord notre article sur la gestion de la copropriété immobilier.

Deux ensembles de règles

La copropriété relève du livre 3 du Code civil, aux articles 3.84 et suivants : ces règles sont fédérales et s’appliquent de la même manière à Bruxelles et en Wallonie. Le bail, lui, relève du droit régional : le décret wallon du 15 mars 2018 pour un appartement situé en Wallonie, le Code bruxellois du Logement pour un appartement situé dans les dix-neuf communes bruxelloises.

Le copropriétaire bailleur combine donc les deux. Envers l’association, il reste seul tenu de ses obligations de copropriétaire : payer les charges, respecter les statuts, informer le syndic de ses changements d’adresse ou de la situation de son lot. Envers son locataire, il a les obligations d’un bailleur. Le locataire, enfin, n’a pas de lien contractuel avec l’association, mais les règles de l’immeuble s’imposent à lui.

Les statuts et le règlement d’ordre intérieur

Ce qui s’impose au locataire

Le guide pratique des notaires pour les copropriétaires le résume : l’acte de base et le règlement de copropriété sont « la loi » de l’immeuble, que tout le monde doit respecter, propriétaire, locataire ou usufruitier. Le règlement d’ordre intérieur fixe, lui, les règles de la vie commune ; tous les occupants doivent le respecter.

On lit parfois que l’acte de base « fait partie intégrante du bail ». Le Code civil ne le dit pas ainsi. Il organise plutôt l’opposabilité : les dispositions des statuts peuvent être opposées directement à ceux qui ont un droit personnel sur l’immeuble, comme un locataire, et le règlement d’ordre intérieur et les décisions de l’assemblée leur sont opposables moyennant une communication. En pratique, joindre au bail les extraits utiles des statuts et du règlement reste une bonne précaution.

Ce que le bailleur doit communiquer

L’article 3.93 du Code civil impose au bailleur deux communications :

1. à la signature du bail, à ses frais, l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre des décisions de l’assemblée générale ; à la demande du locataire, le syndic peut aussi les lui communiquer par envoi recommandé ;
2. après chaque assemblée, les décisions adoptées ensuite, par envoi recommandé dans les trente jours de la réception du procès-verbal, à l’initiative de celui qui l’a reçu.

Le bailleur qui néglige ces communications est seul responsable, envers l’association comme envers le locataire, du dommage né du retard ou de l’absence de notification. Le règlement d’ordre intérieur et le registre des décisions peuvent être consultés sur place et sans frais par tout intéressé, au siège de l’association.

Les copropriétaires peuvent-ils interdire la location

C’est une question fréquente, et la réponse demande de la prudence. Le Code civil ne contient pas de règle générale qui permettrait à l’assemblée générale d’interdire à un copropriétaire de louer son appartement. Ce sont les statuts qui décrivent les droits et obligations de chaque copropriétaire sur les parties privatives et communes (article 3.85). Toute modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci exige une décision de l’assemblée à la majorité des quatre cinquièmes des voix (article 3.88).

Le Code prévoit en outre qu’est réputée non écrite toute clause qui limite le droit d’un copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix. Si une clause des statuts restreint la location, par exemple la location de courte durée ou l’exercice d’une activité, faites-la examiner par un notaire ou un avocat avant d’agir.

Les droits du locataire face à la copropriété

Le locataire ne fait pas partie de l’assemblée générale et n’y vote pas. Il n’est pas pour autant sans voix. Selon le guide des notaires, le syndic doit informer les locataires de la date de l’assemblée, et ceux-ci peuvent formuler par écrit leurs observations sur les parties communes.

Surtout, toute personne qui occupe l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel sans disposer du droit de vote peut demander au juge d’annuler ou de réformer une disposition du règlement d’ordre intérieur ou une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l’assemblée, adoptée après la naissance de son droit, si elle lui cause un préjudice propre. L’action doit être intentée dans les deux mois de la communication de la décision et au plus tard dans les quatre mois de l’assemblée. Ces recours sont détaillés dans notre article sur les litiges en copropriété.

Charges, garantie et état des lieux

Les charges

Le syndic appelle les charges auprès du copropriétaire, jamais auprès du locataire. Le bailleur en répercute ensuite une partie, selon le bail et le droit régional : en Wallonie, des charges réelles justifiées par un compte distinct, sauf forfait convenu ; à Bruxelles, le nombre de quotités dans la copropriété indiqué dans le bail et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, seuls les postes énumérés limitativement. La répartition entre usage et propriété est expliquée dans notre guide sur les charges communes de copropriété et location.

La garantie locative

La copropriété ne change rien aux règles de la garantie locative, qui sont celles du bail. En Wallonie, la garantie est plafonnée à deux mois de loyer quelle que soit sa forme depuis le 1er juin 2023. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, elle ne peut dépasser deux mois de loyer, sous l’une des formes prévues par le Code bruxellois du Logement.

L’état des lieux du lot

L’état des lieux d’entrée porte sur ce qui est loué : l’appartement et ses annexes privatives, comme une cave, un garage ou un grenier désignés dans le bail. Les parties communes ne sont pas louées en tant que telles ; leur entretien relève de l’association. Distinguer clairement les deux, pièce par pièce et équipement par équipement, évite qu’un dégât aux communs soit imputé à tort au locataire, ou qu’une dégradation du lot passe pour un problème de l’immeuble. Pensez aussi aux index des compteurs privatifs et aux clés et badges d’accès remis.

Vendre un appartement loué dans une copropriété

Un appartement peut être vendu alors qu’il est loué. Deux règles se cumulent.

Côté bail. En Wallonie, si le bail a date certaine antérieure à la vente, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de l’acte authentique, même si le bail réserve la faculté d’expulsion en cas d’aliénation (article 63 du décret du 15 mars 2018). Il en va de même, sans date certaine, si le preneur occupe le bien depuis six mois au moins ; l’acquéreur peut alors mettre fin au bail pour certains motifs, avec un congé de trois mois notifié dans les trois mois de l’acte. À Bruxelles, le bailleur informe le candidat acquéreur, avant la signature, que le bien est loué et lui remet une copie du bail ; l’acquéreur est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur, et toute clause d’expulsion en cas d’aliénation est réputée non écrite (article 229). Le Code bruxellois prévoit en outre un droit de préférence du preneur en cas de vente, avec ses propres conditions et exceptions.

Côté copropriété. Avant la signature du compromis, l’acquéreur reçoit les informations que le syndic communique en quinze jours : montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, arriérés du vendeur, appels de fonds décidés, procédures en cours, procès-verbaux des trois dernières années, décomptes des deux dernières années et dernier bilan (article 3.94). La liste complète figure dans notre guide pour vendre un lot en copropriété : documents. Pour un appartement loué, ajoutez-y le bail, son enregistrement, l’état des lieux d’entrée et la preuve de la constitution de la garantie.

Bail commercial dans une copropriété

Un local commercial ou un cabinet situé dans un immeuble en copropriété obéit aux mêmes statuts. Le guide des notaires conseille au commerçant ou au titulaire d’une profession libérale de vérifier que le règlement autorise son activité, et même la pose d’une plaque, avant de s’engager. L’association des copropriétaires peut agir en justice contre un locataire qui ne respecte pas le règlement d’ordre intérieur.

Côté locataire, avant de signer

Le candidat locataire a lui aussi intérêt à se renseigner : montant des charges et nature forfaitaire ou provisionnelle, règles de l’immeuble sur les animaux, les déchets ou les travaux, accès aux caves et aux locaux vélos. De son côté, il prépare les pièces que le bailleur peut légitimement demander, listées dans notre guide document à fournir location appartement.

En résumé : louer un appartement en copropriété, c’est respecter le bail régional et les règles de l’immeuble ; le bailleur communique au locataire le règlement d’ordre intérieur et les décisions de l’assemblée, répercute les charges dans les limites légales, et le bail survit à une éventuelle vente de l’appartement.