Charges communes de copropriété et location

Une annonce d’appartement affiche un loyer « plus charges communes » : mais que recouvrent ces charges, et qui décide de leur montant ? Dans une copropriété, trois acteurs interviennent : l’association des copropriétaires et son syndic, le propriétaire bailleur, et le locataire. Ce guide de nos guides location et bail explique ce que le locataire paie, ce qui reste au propriétaire et ce que le bail doit prévoir. Pour les règles générales sur les charges locatives, commencez par notre article pilier.

Deux étages de charges

Dans un immeuble en copropriété, les charges circulent à deux niveaux qu’il ne faut pas confondre.

Premier étage, la copropriété. Chaque propriétaire d’appartement contribue aux dépenses communes selon les quotes-parts attribuées à son lot par l’acte de base, rappelle notaire.be : entretien, réparations, assurance de l’immeuble, consommations des communs. Le syndic appelle ces montants auprès de chaque copropriétaire, jamais auprès du locataire.

Second étage, le bail. Le propriétaire qui loue son appartement répercute ensuite sur son locataire une partie de ce qu’il paie, dans les limites prévues par le bail et par la loi. Le locataire n’a pas de lien direct avec le syndic pour le paiement : c’est au bailleur qu’il règle ses charges.

Le Code civil précise ce que finance la copropriété. Son article 3.86 distingue :

• le fonds de roulement, fait des avances des copropriétaires « pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie » ;
• le fonds de réserve, fait d’apports périodiques « destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d’un ascenseur ou la pose d’une nouvelle chape de toiture ».

Ce même article impose à l’association des copropriétaires de constituer un fonds de réserve au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes, avec une contribution annuelle d’au moins 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, sauf décision contraire à la majorité des quatre cinquièmes. Notre guide sur les charges de copropriété et fonds de réserve détaille leur fonctionnement du côté des copropriétaires.

Ce que le locataire paie, ce qui reste au propriétaire

Le critère est simple : l’usage d’un côté, la propriété de l’autre. Droits Quotidiens l’applique à Bruxelles dans sa page Je suis locataire. Quelles charges dois-je payer ?, et la même distinction figure dans sa page consacrée à la Wallonie.

Deux lignes demandent une vigilance particulière.

Les frais de syndic. Ils font partie du fonds de roulement de la copropriété, à côté du chauffage et de l’éclairage des communs. Le décompte du syndic les mélange donc avec des dépenses d’usage. Le bailleur doit les retirer avant de refacturer : Droits Quotidiens range le salaire du syndic nommé par l’assemblée générale parmi les dépenses liées à la propriété.

Le fonds de réserve. Il finance le renouvellement du chauffage, de l’ascenseur ou de la toiture. En Wallonie, Droits Quotidiens rappelle que le propriétaire ne peut pas faire payer au locataire les réparations qu’il doit légalement effectuer ; ces gros travaux relèvent de sa propriété, non de l’usage du locataire.

L’assurance mérite un mot. Les primes de l’assurance de l’immeuble payées via la copropriété restent au propriétaire ; l’assurance du locataire, qui couvre sa propre responsabilité, est un contrat distinct, qui n’entre pas dans les charges communes.

Ce que le bail doit prévoir

En Wallonie

L’article 3 du décret du 15 mars 2018 impose que le bail mentionne « le montant et la nature des charges communes éventuelles », l’indication de leur caractère forfaitaire ou provisionnel et, dans un immeuble à habitations multiples, lorsque les charges ne sont pas forfaitaires, « le mode de calcul des charges et la répartition effectuée ». Ces informations doivent déjà figurer dans l’annonce : l’article 5 exige que toute communication publique de mise en location précise le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges et le montant et la nature des charges communes, sous peine d’une amende administrative de 50 à 200 euros.

À Bruxelles

L’article 218 du Code bruxellois du Logement impose l’énumération et l’estimation des charges communes portées en compte au locataire, frais réels ou forfait, avec leur mode de calcul et « le nombre de quotités dans les copropriétés ». L’article 224/3 ajoute que ne sont dues que les dépenses pour des postes « libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail », à l’exception de charges exceptionnelles ou nouvelles, qui doivent correspondre à des dépenses réelles.

Droits Quotidiens décrit la méthode en deux temps sur sa page Comment répartir les charges entre les locataires d’une copropriété ? : identifier d’abord, dans le règlement de copropriété, les charges qui reviennent à l’appartement, puis convenir avec le propriétaire de celles que paie le locataire, en les écrivant et en les listant dans le bail. Selon la brochure juridique de la Région (janvier 2025), cette liste limitative vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024 ; pour un bail plus ancien, ce sont ses clauses et l’ancien régime qui s’appliquent, et mieux vaut faire vérifier sa situation en cas de désaccord.

La liste des postes habituels figure dans notre article sur les charges récupérables, que certains bailleurs utilisent aussi comme exemple cahier des charges rénovation appartement lorsqu’ils remettent un bien en location après travaux.

Le décompte et les justificatifs

Avec des provisions, le locataire paie des avances qu’un décompte compare ensuite aux dépenses réelles.

En Wallonie, l’article 24 du décret prévoit que les frais et charges réels figurent dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses, « reprenant les rubriques et les calculs détaillés (formules, quotités…) », sont produits. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, le bailleur peut envoyer un relevé, à condition que le locataire ou son mandataire puisse consulter les documents chez le gestionnaire. Les clauses contraires sont nulles, et un trop-payé se récupère sur demande par recommandé (article 25).

À Bruxelles, l’article 224/3 impose au bailleur d’établir à chaque date anniversaire du bail un décompte distinct des charges de l’année écoulée, communiqué au preneur dans les douze mois qui suivent, avec les documents établissant les dépenses.

Le locataire face à la copropriété

Le locataire n’est pas membre de l’assemblée générale, mais la copropriété ne lui est pas étrangère. Selon notaire.be, les statuts « s’imposent à tout occupant », locataires compris, lorsque le bail l’indique : règles sur les animaux, les poubelles, les parties communes. Le Code civil organise aussi l’opposabilité du règlement d’ordre intérieur et des décisions de l’assemblée générale aux occupants (article 3.93).

En contrepartie, l’occupant a des droits. Le syndic doit afficher, à un endroit bien visible des parties communes, la date des assemblées générales, pour permettre aux occupants de formuler par écrit leurs demandes ou observations sur les parties communes (article 3.89). Et un occupant peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice propre, dans les délais fixés par l’article 3.93. Ces questions sont développées dans notre guide pour louer un appartement en copropriété.

Des index relevés à l’entrée

Chauffage collectif, eau chaude, calorimètres ou compteurs de passage : dans un immeuble, la part du locataire dépend souvent d’index. Relevés contradictoirement le jour de l’entrée et consignés dans l’état des lieux, ils évitent de payer la consommation de l’occupant précédent et servent de base au premier décompte.

En résumé : dans un appartement loué en copropriété, le locataire paie ce qui tient à l’usage des parties communes, à condition que le bail le prévoie clairement ; le propriétaire garde le syndic, l’assurance de l’immeuble, le fonds de réserve et les gros travaux. Un bail précis, un décompte justifié et des index relevés à l’entrée suffisent à éviter la plupart des désaccords.