Charges d’un bail commercial

Un commerçant paie son loyer, puis découvre un décompte de charges plus lourd que prévu : nettoyage de la galerie, chauffage collectif, précompte immobilier, frais de syndic. Ce qui est dû dépend presque entièrement du contrat. Ce guide de nos guides location et bail explique le cadre légal et les clauses à soigner. Pour les principes généraux, notamment dans un logement, voyez notre dossier sur les charges locatives.

Un sujet que la loi de 1951 laisse au contrat

La loi du 30 avril 1951 régit les baux commerciaux, c’est-à-dire les baux d’immeubles affectés principalement par le preneur à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. Elle impose une durée minimale, un droit au renouvellement et des règles de cession, mais ne dit rien de la répartition des charges. Le mot n’apparaît qu’à propos du renouvellement : si le bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer ou « à la contribution aux charges » et que le désaccord persiste, le juge statue en équité (article 18). Pour préparer cette étape, voyez notre demande de renouvellement de bail commercial modèle.

Les règles impératives du logement ne s’appliquent pas non plus au commerce. Le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code bruxellois du logement visent les baux d’habitation ; leurs règles sur le précompte immobilier, les frais d’intermédiaire ou le décompte annuel ne protègent pas le commerçant.

Reste l’ancien Code civil, dont les articles sur le louage continuent de s’appliquer jusqu’à l’entrée en vigueur du livre 7 du nouveau Code civil, le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice. Sur ce point, Bruxelles et la Wallonie restent alignées pour un commerce ordinaire.

Des charges réelles et justifiées

Les articles 1728ter et 1728quater de l’ancien Code civil n’ont été abrogés, en Wallonie, que pour le bail d’habitation et, à Bruxelles, que pour le bail d’habitation et le bail commercial d’un bien qui sert aussi de logement au preneur. Ils continuent donc de s’appliquer aux baux commerciaux ordinaires dans les deux Régions, tels qu’ils figurent sur Justel dans l’ancien Code civil.

Charges réelles, sauf forfait

Selon l’article 1728ter, sauf s’il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ces frais et charges sont mentionnés dans un compte distinct, et les documents établissant ces dépenses doivent être produits. Dans un immeuble à appartements multiples géré par une même personne, l’obligation est remplie si le bailleur envoie un relevé des frais et charges et permet au preneur de consulter les documents chez le gestionnaire. Les clauses contraires sont nulles.

Un bail « charges comprises » n’est donc valable comme forfait que si la clause le dit clairement. À défaut, le commerçant paie les dépenses réelles, sur justificatifs. Les différences entre les deux formules sont détaillées dans notre article charges forfaitaires ou provisions : différences.

Le trop-payé

Selon l’article 1728quater, les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention lui sont remboursées à sa demande, adressée par lettre recommandée. La restitution n’est exigible que pour les montants échus et payés au cours des cinq ans qui précèdent la demande, et l’action en recouvrement se prescrit par un an (article 2273). Cet article ne s’applique pas aux baux à ferme, mais bien au bail commercial, en Wallonie comme à Bruxelles (sauf, à Bruxelles, si le bien sert aussi de logement au preneur).

À Bruxelles, le cas du commerce avec logement

L’ordonnance bruxelloise du 4 avril 2024 (article 37) a abrogé les articles 1728ter, 1728quater et 1733 de l’ancien Code civil « pour ce qui concerne les baux d’habitation et les baux commerciaux portant sur un bien qui constitue également une habitation pour le locataire », avec effet au 1er novembre 2024 (texte de l’ordonnance sur Justel). Pour un commerce ordinaire, ces articles continuent donc de s’appliquer, comme en Wallonie. Pour les baux d’habitation, le Code bruxellois du logement contient désormais ses propres règles sur les charges.

Concrètement, seul le commerçant bruxellois qui habite aussi les lieux loués, par exemple un logement à l’étage loué avec la boutique, ne peut plus s’appuyer sur ces deux articles : faites vérifier les règles applicables à ce bail mixte. Dans tous les cas, la clause du bail sur les charges reste essentielle : liste des postes, base de calcul, provisions ou forfait, décompte et accès aux justificatifs. En cas de litige, faites vérifier la règle applicable à la date de votre bail par un avocat.

Les postes qui posent question

Le précompte immobilier

L’interdiction de mettre le précompte immobilier à charge du preneur figure dans les règles sur le bail d’habitation : l’article 59 du décret wallon, par exemple, vise « l’habitation louée » dans le chapitre de la résidence principale. Elle ne concerne pas le bail commercial. Le précompte peut donc être répercuté sur le commerçant si le bail le prévoit expressément. Sans clause claire, attendez-vous à une discussion : mieux vaut trancher la question à la signature.

Les grosses réparations et le gros entretien

L’ancien Code civil met à charge du bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives (article 1720). Les réparations locatives sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, « s’il n’y a clause contraire » (article 1754). Pour un commerce, ces règles ne sont pas déclarées impératives par la loi de 1951 : le bail peut les aménager, et beaucoup de baux commerciaux mettent une partie du gros entretien à charge du preneur.

Une telle clause doit être précise : quels éléments (toiture, façade, chauffage, installations techniques), quel type d’intervention (entretien, remplacement, mise en conformité), et avec quel plafond éventuel. Une formule vague comme « toutes réparations à charge du preneur » est une source classique de contentieux.

Les charges de copropriété

Lorsque le commerce est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur reçoit du syndic des appels de fonds. Tout n’est pas forcément récupérable sur le preneur : la distinction entre charges courantes et charges de copropriété et fonds de réserve doit être réglée dans le bail, de même que la clé de répartition utilisée.

Les assurances et les taxes

Assurance incendie du bâtiment, clause d’abandon de recours, taxes communales sur les enseignes ou les surfaces commerciales : ces postes se répartissent eux aussi par contrat. Vérifiez qu’ils figurent dans la liste des charges et que leur base de calcul est connue avant la signature.

Ce que le bail doit prévoir

Un bail commercial notarié n’y change rien : le notaire authentifie le contrat, mais la répartition des charges reste celle que les parties négocient. Si vous rédigez le bail vous-même, voyez aussi notre guide bail commercial : comment le rédiger.

Enregistrement, prescription et état des lieux

Les charges entrent dans la base des droits d’enregistrement. Selon le SPF Finances, un bail qui ne porte pas exclusivement sur un logement s’enregistre dans les quatre mois de la signature, moyennant un droit de 0,2 % du montant total du loyer et des charges imposées au locataire pour toute la durée du bail, avec un minimum de 50 euros.

Pour réclamer des charges impayées, le bailleur doit aussi tenir compte des délais de prescription. L’article 2277 de l’ancien Code civil soumet à une prescription de cinq ans les loyers et, plus généralement, « tout ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus courts ». Son application exacte à un solde de décompte de charges dépend des circonstances : faites-la vérifier avant d’agir.

Enfin, les discussions sur l’entretien et les réparations partent toujours de l’état du local à l’entrée. Un état des lieux d’un bail commercial décrit les installations, les équipements et les index des compteurs : c’est la référence pour trancher, à la sortie, entre usure normale, réparations locatives et dégâts.

En résumé : les charges d’un bail commercial se règlent dans le contrat. En Wallonie, l’ancien Code civil impose des charges réelles et justifiées, sauf forfait, et permet de récupérer un trop-payé ; à Bruxelles aussi, sauf pour un commerce qui sert également de logement au preneur, exclu de ces règles depuis le 1er novembre 2024. Précompte immobilier et gros entretien sont négociables : écrivez tout, poste par poste.