Bail commercial : définition et traduction

Magasin, salon de coiffure, boulangerie, atelier d’artisan ouvert à la clientèle : lorsqu’un commerçant loue les murs où il reçoit ses clients, il signe en principe un bail commercial. Ce bail obéit à des règles particulières, plus protectrices que le droit commun du louage. Cette fiche de notre lexique immobilier en donne la définition belge, les règles clés, le pluriel, les synonymes et les traductions.

La définition légale du bail commercial

Les règles propres aux baux commerciaux figurent dans le Code civil, à la section 2bis du chapitre consacré au louage des choses, issue de la loi du 30 avril 1951. Selon son article 1er, elles visent les baux d’immeubles ou de parties d’immeubles qui, soit de manière expresse, soit de l’accord des parties, sont affectés principalement par le preneur ou le sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public (texte sur Justel).

Deux critères comptent donc : l’affectation principale des lieux et le contact avec le public. Un bureau sans clientèle de passage ou un entrepôt n’entre pas, en principe, dans cette définition. Pour les notions générales, bailleur, preneur, loyer, formes du contrat, voyez notre fiche sur le contrat de bail.

Les règles essentielles à connaître

Neuf ans au minimum

L’article 3 est net : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf années ». Le preneur peut toutefois mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois donné par exploit d’huissier ou par lettre recommandée.

Le droit au renouvellement

Le preneur peut obtenir le renouvellement de son bail pour continuer le même commerce, trois fois au maximum, chaque renouvellement valant en principe neuf ans. Selon notaire.be, la demande se fait par exploit d’huissier ou par lettre recommandée, 18 mois au plus et 15 mois au moins avant l’expiration du bail. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, selon le motif, verser une indemnité d’éviction comprise entre un et trois ans de loyer.

Le bail commercial de courte durée

En Wallonie, un décret du 15 mars 2018, en vigueur depuis le 1er mai 2018, permet de conclure par écrit un bail commercial d’une durée égale ou inférieure à un an, pensé notamment pour les magasins éphémères (« pop-up stores »).

Bail commercial et état des lieux

Sur neuf ans ou plus, un local commercial se transforme : vitrine, enseigne, sols, éclairage, comptoirs, installations techniques. Au départ du preneur, la question se pose de savoir ce qui relève de l’usure normale, de ses propres aménagements ou de dégâts. Une description précise et photographiée de l’état du local au moment de l’entrée reste la meilleure base pour en discuter, surtout lorsque le bail a été renouvelé et que les parties ont changé entre-temps.

Une matière désormais régionale

Depuis la sixième réforme de l’État, la législation sur les baux commerciaux relève des Régions. La version consolidée publiée sur Justel signale d’ailleurs des dispositions distinctes pour la Wallonie, la Région de Bruxelles-Capitale et la Flandre. Pour un commerce situé à Bruxelles ou en Wallonie, vérifiez donc toujours la version applicable dans la Région où se trouve le bien.

Pluriel, synonymes et termes voisins

• Pluriel : un bail commercial, des baux commerciaux.
• Bail de magasin ou bail commercial de détail : expressions courantes pour le même contrat.
• Bail commercial de courte durée : le bail d’un an au plus prévu par le décret wallon de 2018.
• Cession de bail : le transfert des droits et obligations du preneur à un tiers, souvent en même temps que le fonds de commerce.
• Indemnité d’éviction : la compensation due au preneur en cas de refus de renouvellement.

À ne pas confondre avec le bail emphytéotique, qui est un droit réel de longue durée sur un immeuble, et non une simple location.

Traduction de bail commercial

Les textes législatifs belges existent en français, en néerlandais et en allemand ; en néerlandais, la matière est appelée handelshuur. La version anglaise du SPF Finances ne donne pas de terme dédié : elle parle d’un lease portant sur un immeuble professionnel (« business property »). Commercial lease est la traduction la plus courante, mais en cas de litige, seul le texte belge fait foi.