L’essentiel en quatre points
Un droit réel : l’emphytéose confère un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui (article 3.167 du Code civil).
De 15 à 99 ans : la durée ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à nonante-neuf ans, nonobstant toute clause contraire.
Des charges lourdes : l’emphytéote supporte les charges et impositions de l’immeuble et toutes les réparations, grosses comprises.
Plus un bail au sens strict : depuis le livre 3 du Code civil, en vigueur au 1er septembre 2021, on parle de droit d’emphytéose.
Table des matières
On parle par exemple de bail emphytéotique pour un terrain confié à un promoteur, un bâtiment ancien remis à une association qui le restaure, ou un logement social construit sur le terrain d’une commune. Le mot vient du grec et désigne un droit très long sur l’immeuble d’autrui. Cette fiche de notre lexique immobilier en donne la définition belge actuelle, les règles clés, les synonymes et les traductions.
La définition belge du bail emphytéotique
Depuis l’entrée en vigueur du livre 3 du Code civil, « Les biens », le 1er septembre 2021, la loi ne parle plus de bail mais de droit d’emphytéose. L’article 3.167 le définit comme « un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui » (livre 3 du Code civil sur Justel).
Celui qui reçoit le droit est l’emphytéote ; celui qui le constitue, le propriétaire ou le titulaire d’un autre droit réel d’usage dans les limites de son droit (article 3.168), est souvent appelé bailleur emphytéotique ou constituant. L’expression « bail emphytéotique » reste très employée dans les actes et le langage courant.
Les règles essentielles
Une durée de 15 à 99 ans
L’article 3.169 fixe la fourchette, nonobstant toute clause contraire : quinze ans au moins, nonante-neuf ans au plus. Le droit peut être prorogé sans que sa durée totale dépasse nonante-neuf ans, ou renouvelé de l’accord exprès des parties. Selon notaire.be, la réforme a ramené le minimum de 27 à 15 ans et supprimé l’obligation de prévoir un canon, la redevance autrefois souvent symbolique.
Les droits de l’emphytéote
L’emphytéote peut céder et hypothéquer son droit (article 3.171). Il a l’usage et la jouissance de l’immeuble, peut réaliser tous ouvrages et plantations, même en modifiant la destination de l’immeuble, pour autant qu’il n’en diminue pas la valeur (article 3.172).
Ses obligations
Pendant toute la durée du droit, il supporte toutes les charges et impositions relatives à l’immeuble, et il doit faire toutes les réparations d’entretien et toutes les grosses réparations (article 3.173). Aucune des parties ne peut mettre fin seule au droit avant le délai minimal de quinze ans (article 3.174).
À la fin du droit
Les ouvrages et plantations réalisés passent au constituant, qui indemnise l’emphytéote sur la base de l’enrichissement injustifié ; jusqu’à cette indemnisation, l’emphytéote dispose d’un droit de rétention (article 3.176).
Sur quinze ans ou davantage, un immeuble change beaucoup. Pour discuter sereinement, à la fin du droit, de ce qui relève de l’usure normale, de la vétusté ou d’une perte de valeur, il est utile de disposer d’une description précise et datée de l’état de départ : bâtiments, installations, abords. C’est une précaution pratique, que la loi n’impose pas, mais qui évite bien des débats lorsque plusieurs décennies séparent les deux constats.
Emphytéose ou bail, quelle différence
| Critère | Droit d’emphytéose | Bail de location |
|---|---|---|
| Nature | Droit réel, cessible et hypothécable | Droit personnel né du contrat de bail |
| Durée | 15 à 99 ans | Fixée par le contrat et les règles applicables |
| Contrepartie | Canon facultatif | Loyer |
| Réparations | Toutes, grosses comprises, à charge de l’emphytéote | Réparties entre bailleur et preneur |
| Destination | Modifiable, sauf clause contraire | Selon l’usage prévu par le bail |
Le droit de superficie, voisin, confère lui la propriété de volumes bâtis ou non sur le fonds d’autrui, pour nonante-neuf ans au plus (articles 3.177 et 3.180). Quant au locataire d’un magasin, il relève d’un tout autre régime : voyez la fiche consacrée au bail commercial au pluriel comme au singulier.
Synonymes et termes voisins
- Droit d’emphytéose : le terme légal actuel.
- Emphytéote : le titulaire du droit.
- Bailleur emphytéotique ou constituant : celui qui accorde le droit.
- Canon : la redevance éventuellement convenue.
- Droit de superficie : un autre droit réel d’usage, qui porte sur la propriété de constructions.
Traduction de bail emphytéotique
| Langue | Bail emphytéotique | Emphytéote |
|---|---|---|
| Néerlandais | erfpacht, erfpachtrecht | erfpachter |
| Anglais | emphyteusis, emphyteutic lease | emphyteutic lessee |
| Allemand | Erbpacht | Erbpächter |
Le Code civil belge existe en français, en néerlandais et en allemand ; c’est en néerlandais le recht van erfpacht. En anglais, emphyteusis est le terme savant ; long lease, parfois utilisé, rend mal le caractère réel du droit belge.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?
C’est le nom traditionnel du droit d’emphytéose. Le Code civil le définit comme un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui. L’emphytéote peut construire, planter, céder ou hypothéquer son droit, mais il ne peut rien faire qui diminue la valeur de l’immeuble, hors usure normale, vétusté ou force majeure.
Quelle est la durée d’un bail emphytéotique ?
Selon l’article 3.169 du Code civil, la durée du droit d’emphytéose ne peut être inférieure à quinze ans ni supérieure à nonante-neuf ans, quelle que soit la clause du contrat. Il peut être prorogé sans dépasser nonante-neuf ans au total, ou renouvelé de l’accord exprès des parties. Il peut être perpétuel lorsqu’il est constitué par le propriétaire à des fins de domanialité publique.
Un canon est-il encore obligatoire ?
Non. Selon notaire.be, la réforme du droit des biens a supprimé l’obligation de prévoir un canon, cette redevance autrefois souvent symbolique, parfois d’un euro. Les parties restent libres d’en convenir une. La même réforme a ramené la durée minimale de 27 à 15 ans.
Quelle différence entre un bail emphytéotique et un bail de location ?
Le bail de location donne au preneur un droit personnel de jouir du bien, contre un loyer, et les réparations se répartissent entre bailleur et preneur. L’emphytéose est un droit réel : l’emphytéote peut céder et hypothéquer son droit, modifier la destination de l’immeuble sauf clause contraire, et il supporte toutes les charges et toutes les réparations.
Comment dit-on bail emphytéotique en néerlandais et en anglais ?
En néerlandais, le droit d’emphytéose se dit erfpacht, ou erfpachtrecht. En anglais, on emploie emphyteusis ou emphyteutic lease, parfois simplement long lease ; en allemand, Erbpacht. Ce sont des équivalents d’usage : le régime belge, défini par le livre 3 du Code civil, ne correspond pas exactement aux institutions étrangères.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Code civil, livre 3 « Les biens », titre 7 : droit d’emphytéose (articles 3.167 à 3.176)
- L’emphytéose
- Code civil, livre III, titre VIII : du contrat de louage
- Bail commercial
- Lease agreement (version anglaise)
Article à visée informative, mis à jour le 24 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Bail emphytéotique : définition et traduction. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/lexique/bail-emphyteotique/
