Charges de copropriété et fonds de réserve

Provisions trimestrielles, décompte annuel, appel de fonds pour la toiture : les charges sont la partie la plus concrète de la vie en copropriété, et la plus discutée. Ce guide de nos guides logement, PEB et copropriété détaille leur répartition, le rôle des deux fonds et ce qui se passe lors d’une vente ou d’une mise en location. Pour une vue d’ensemble des organes et des règles, commencez par notre article sur la gestion de la copropriété immobilier.

Un mot de vocabulaire d’abord. On parle de « charges de copropriété » pour ce que le syndic appelle auprès de chaque copropriétaire, et de charges locatives pour ce que le bailleur répercute ensuite sur son locataire ; notre fiche charges locatives : définition et traduction précise ce second sens.

D’où viennent les charges de copropriété

Toutes les règles de la copropriété d’un immeuble bâti figurent dans le livre 3 du Code civil, aux articles 3.84 et suivants. Elles sont fédérales : les mêmes à Bruxelles et en Wallonie. Notre article sur la loi sur la copropriété en Belgique retrace leur histoire et leur numérotation.

Deux documents organisent les charges :

• l’acte de base, qui décrit les parties privatives et communes et fixe la quote-part des parties communes attachée à chaque lot, compte tenu de sa superficie nette au sol, de son affectation et de sa situation ;
• le règlement de copropriété, qui doit contenir, selon l’article 3.85 du Code civil, « les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges », ainsi que, le cas échéant, les clauses et sanctions en cas de non-paiement.

La clé de répartition des charges n’est donc pas forcément identique aux quotes-parts de copropriété. Un règlement peut, par exemple, prévoir une clé particulière pour l’ascenseur ou le chauffage. Lisez-la avant d’acheter : c’est elle qui fera votre facture pendant des années.

Le fonds de roulement et le fonds de réserve

L’association des copropriétaires ne peut avoir d’autre patrimoine que ce qui sert à conserver et administrer l’immeuble. Ce patrimoine comprend au minimum deux fonds, que l’article 3.86 définit ainsi :

Ces fonds sont placés sur des comptes ouverts au nom de l’association des copropriétaires, dont obligatoirement un compte distinct pour chacun. Le syndic les administre sans en être propriétaire, rappelle le guide pratique des notaires pour les copropriétaires.

Le fonds de réserve obligatoire

L’association doit constituer un fonds de réserve au plus tard à l’issue d’une période de cinq ans suivant la réception provisoire des parties communes. Sa contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de ne pas constituer ce fonds.

À chaque appel de fonds, le syndic communique quelle part sera affectée au fonds de réserve. Cette précision est utile au copropriétaire bailleur, qui doit distinguer ce qu’il peut éventuellement refacturer de ce qui reste à sa charge. Lorsqu’un lot est grevé d’un usufruit, nu-propriétaire et usufruitier sont solidairement tenus du paiement des charges.

Budget, provisions et décompte

Le syndic prépare chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes, et un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles. Ces budgets sont soumis au vote de l’assemblée générale et joints à l’ordre du jour.

Sur cette base, le syndic appelle des provisions, puis établit un décompte périodique des charges réellement exposées. Il tient les comptes de manière claire, précise et détaillée selon le plan comptable minimum normalisé ; une copropriété de moins de vingt lots, caves, garages et parkings exclus, peut tenir une comptabilité simplifiée qui reflète au minimum les recettes et les dépenses, la trésorerie, le montant des deux fonds et les créances et dettes des copropriétaires.

Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour récupérer les charges impayées. Un retard de paiement ne se règle donc pas en discutant avec les voisins : il se règle avec le syndic.

Modifier ou contester la répartition

La répartition n’est pas figée, mais elle est protégée :

1. toute modification de la répartition des charges relève d’une modification des statuts adoptée à la majorité des quatre cinquièmes des voix (article 3.88) ;
2. la modification des quotes-parts de copropriété exige en principe l’unanimité, avec le rapport d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier ;
3. tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier le mode de répartition des charges s’il lui cause un préjudice propre, ou leur calcul s’il est inexact ou l’est devenu après des modifications de l’immeuble (article 3.92, § 7).

Appartement neuf, vente et prorata

À l’achat d’un appartement neuf, la question du fonds de réserve se pose différemment : le Code laisse à l’association jusqu’à cinq ans après la réception provisoire des parties communes pour le constituer. Les premiers décomptes peuvent donc ne comporter aucun apport au fonds de réserve, sans que ce soit une anomalie.

Lors de la vente d’un lot, ancien ou neuf, l’article 3.94 fixe la ligne de partage :

• les charges ordinaires sont supportées par l’acquéreur à partir du jour où il peut jouir des parties communes ;
• le vendeur récupère la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement qui correspond à la période où il ne pouvait plus jouir des communs ; le syndic l’appelle ensuite auprès de l’acquéreur ;
• la quote-part du vendeur dans le fonds de réserve reste la propriété de l’association ;
• sauf clause contraire, l’acquéreur supporte les dépenses et appels de fonds décidés avant le transfert mais réclamés après.

Avant de signer, l’acquéreur reçoit, par le notaire, l’intermédiaire ou le vendeur, les informations que le syndic communique en quinze jours : montant des deux fonds, arriérés du vendeur, appels de fonds décidés, procédures en cours, procès-verbaux des trois dernières années, décomptes des deux dernières années et dernier bilan approuvé.

Copropriétaire bailleur, ce que paie le locataire

Le copropriétaire qui loue son appartement reste seul débiteur des charges envers l’association : le syndic ne les réclame pas au locataire. Il peut ensuite en répercuter une partie sur son locataire, dans les limites du bail et du droit régional. La ligne de partage entre usage et propriété est détaillée dans notre guide sur les charges communes de copropriété et location ; retenons ici les règles de chaque région.

En Wallonie, le bail mentionne le montant et la nature des charges communes, leur caractère forfaitaire ou provisionnel et, dans un immeuble à plusieurs habitations, leur mode de calcul et leur répartition. Hors forfait, les charges correspondent à des dépenses réelles, mentionnées dans un compte distinct, avec les documents qui les établissent (article 24 du décret du 15 mars 2018). Dans un immeuble géré par une même personne, un relevé suffit si le locataire peut consulter les pièces chez le gestionnaire. Chaque partie peut demander au juge de paix de réviser un forfait ou de le convertir en charges réelles, et le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge du preneur.

À Bruxelles, le bail énumère et estime les charges portées en compte au locataire et précise leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans la copropriété (article 218 du Code bruxellois du Logement). Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, ne sont dues que les dépenses pour des postes « libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail », sauf charges exceptionnelles ou nouvelles ; le bailleur établit chaque année un décompte distinct, communiqué dans les douze mois, justificatifs à l’appui (article 224/3).

Pour un local commercial situé dans une copropriété, la logique est différente : c’est d’abord le contrat qui organise la répartition, comme nous l’expliquons à propos des charges d’un bail commercial.

Acheter ou louer à Bruxelles avec un budget serré

Les charges pèsent dans le budget d’un appartement, à l’achat comme à la location. À Bruxelles, le Fonds du Logement accompagne les ménages à revenus moyens ou faibles, par des crédits hypothécaires et une offre de logements locatifs ; notre guide fond du logement Bruxelles location présente ses missions. Dans tous les cas, demandez les derniers décomptes de charges avant de vous engager.

En résumé : les charges de copropriété se répartissent selon la clé motivée du règlement de copropriété ; elles alimentent un fonds de roulement pour la vie courante et un fonds de réserve d’au moins 5 % pour les gros travaux ; à la vente, l’acquéreur paie les charges ordinaires dès qu’il jouit des communs ; et le bailleur ne répercute sur son locataire que ce que le bail et le droit régional permettent.