L’essentiel en quatre points
Une loi fédérale : les règles de la copropriété s’appliquent de la même manière à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre.
Trois étapes clés : la loi du 30 juin 1994, la loi du 2 juin 2010, puis la réforme du 18 juin 2018 en vigueur depuis le 1er janvier 2019.
Un nouveau code : depuis le 1er septembre 2021, les règles figurent aux articles 3.78 à 3.100 du livre 3 du Code civil.
Des règles impératives : une clause des statuts contraire à la loi est remplacée de plein droit par la disposition légale.
Table des matières
Quand on cherche « la loi sur la copropriété », on tombe sur des textes qui portent des dates différentes : 1994, 2010, 2018, 2021. Ce n’est pas qu’il existe plusieurs lois concurrentes, mais qu’un même régime a été réformé puis déplacé dans le nouveau Code civil. Ce guide de nos guides logement, PEB et copropriété retrace cet historique, présente la structure des articles en vigueur et résume ce que la « nouvelle loi » a changé. Pour le fonctionnement pratique au quotidien, assemblée, syndic, charges, voyez notre dossier sur la gestion de la copropriété immobilier.
Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les articles cités sont ceux du livre 3 du Code civil, tels que publiés par les sources officielles au 25 septembre 2026.
Une loi fédérale, la même partout en Belgique
La copropriété relève du droit civil, qui est une compétence fédérale. Les règles sont donc identiques pour un appartement à Bruxelles, à Liège, à Namur ou à Gand. C’est une différence importante avec le bail d’habitation, le certificat PEB ou le permis d’urbanisme, qui dépendent de chaque Région.
En pratique, un copropriétaire bailleur combine donc deux ensembles de règles : le Code civil pour tout ce qui touche à l’immeuble et à la copropriété, et le droit régional du bail pour la relation avec son locataire.
De 1994 au Code civil, l’histoire de la loi
La loi du 30 juin 1994
Selon le guide des notaires pour les copropriétaires, c’est la loi du 30 juin 1994 qui a « jeté les bases de la copropriété ». Jusqu’en 2021, la copropriété des immeubles bâtis était organisée par les articles 577-3 et suivants de l’ancien Code civil, qui correspondent aujourd’hui aux articles 3.84 et suivants.
La loi du 2 juin 2010
La loi du 2 juin 2010, publiée au Moniteur belge du 28 juin 2010, est allée plus loin dans l’organisation et la gestion des copropriétés, notamment en apportant plus de transparence. Elle a édicté de nouvelles exigences en matière de comptabilité, de compétences professionnelles et de discipline.
La réforme du 18 juin 2018
La loi du 18 juin 2018, publiée au Moniteur belge du 2 juillet 2018, a complété et clarifié ces règles. C’est elle que l’on désigne souvent comme la « nouvelle loi sur la copropriété », avec des effets depuis le 1er janvier 2019. Notaire.be en résume les principaux changements dans sa note du 10 janvier 2019.
Le livre 3 du Code civil
Enfin, la loi du 4 février 2020 a inséré dans le nouveau Code civil un livre 3 « Les biens ». Selon le SPF Justice, elle a été publiée au Moniteur belge le 17 mars 2020 et est entrée en vigueur le 1er septembre 2021. Les règles de la copropriété y ont été reprises, avec une nouvelle numérotation.
Ce que la nouvelle loi a changé depuis 2019
La réforme de 2018 a surtout rendu les décisions plus faciles à prendre, pour débloquer des immeubles où les travaux n’aboutissaient pas.
| Point | Avant 2019 | Depuis le 1er janvier 2019 |
|---|---|---|
| Travaux aux parties communes (cage d’escalier, façade…) | Trois quarts des voix | Deux tiers des voix |
| Travaux imposés par la loi (isolation, sécurité incendie…) | Trois quarts des voix | Majorité absolue |
| Démolition et reconstruction pour salubrité ou sécurité | Unanimité | Quatre cinquièmes des voix |
| Vote sur une partie commune payée par certains seulement | Tous les copropriétaires | Seuls ceux qui paient |
D’autres changements ont suivi : le fonds de réserve est devenu obligatoire, le juge peut désigner un administrateur provisoire lorsque la copropriété est bloquée, et le règlement d’ordre intérieur est désormais obligatoire.
La structure du Code civil copropriété
Le livre 3 distingue deux niveaux. Les articles 3.78 à 3.83 posent les principes de toute copropriété forcée, c’est-à-dire d’un bien qui doit rester indivis « en raison de sa fonction ou de sa destination ». Les articles 3.84 à 3.100 organisent ensuite la copropriété des immeubles bâtis.
| Articles | Contenu | Ancien article |
|---|---|---|
| 3.78 à 3.83 | Copropriété forcée : définition, quotes-parts, charges, travaux, partage | 577-2 |
| 3.84 et 3.85 | Champ d’application, acte de base, règlement de copropriété, règlement d’ordre intérieur | 577-3 et 577-4 |
| 3.86 | Association des copropriétaires, fonds de roulement et fonds de réserve | 577-5 |
| 3.87 et 3.88 | Assemblée générale : organisation, quorum, majorités | 577-6 et 577-7 |
| 3.89 à 3.91 | Syndic, conseil de copropriété, commissaire aux comptes | 577-8 à 577-8/2 |
| 3.92 et 3.93 | Actions en justice, opposabilité des décisions | 577-9 et 577-10 |
| 3.94 à 3.96 | Vente d’un lot, arriérés, traduction des documents | 577-11 à 577-11/2 |
| 3.97 à 3.100 | Dissolution, liquidation, caractère impératif | 577-12 à 577-14 |
Cette table de concordance est précieuse pour lire un acte de base ou un procès-verbal ancien, qui cite encore les articles 577. Le texte complet et la concordance figurent dans l’extrait du Code civil publié par l’IPI.
Les grands principes à connaître
À quels immeubles la loi s’applique
L’article 3.84 vise tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti, ou susceptible de l’être, dont la propriété est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments communs. La loi ne fixe pas de nombre minimal de lots. On peut y déroger si la nature des parties communes le justifie, à condition que tous les copropriétaires soient d’accord et qu’un acte de base crée des parties privatives distinctes.
Des règles impératives
Les dispositions sont impératives (articles 3.78 et 3.100). Une clause des statuts ou du règlement d’ordre intérieur contraire à la loi est remplacée de plein droit par la disposition légale correspondante. Une clause qui confie à un arbitre le pouvoir de trancher les conflits est réputée non écrite, ce qui n’empêche ni la médiation ni le droit collaboratif (article 3.85).
Les majorités de l’assemblée générale
La règle par défaut est la majorité absolue des voix présentes ou représentées. Les travaux affectant les parties communes demandent les deux tiers, sauf les travaux imposés par la loi et les travaux conservatoires, votés à la majorité absolue. Les autres modifications des statuts, dont la répartition des charges, demandent les quatre cinquièmes, et la modification des quotes-parts l’unanimité (articles 3.87 et 3.88). Pour les chantiers, notre guide consacré à la question « copropriété travaux urgents » détaille qui décide, qui peut agir seul et comment se répartit la facture.
Pour délibérer valablement, l’assemblée doit réunir, au début de la séance, plus de la moitié des copropriétaires possédant au moins la moitié des quotes-parts, ou des copropriétaires représentant plus des trois quarts des quotes-parts. À défaut, une deuxième assemblée se tient au moins quinze jours plus tard et délibère sans condition de présence (article 3.87, § 5). Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part, et nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf exception limitée par la loi.
Le syndic et son contrat
Le syndic est lié à l’association par un contrat écrit, qui liste les prestations au forfait et les prestations complémentaires avec leur rémunération ; son mandat ne peut dépasser trois ans (article 3.89). La loi ne fixe aucun tarif : pour comprendre comment se calcule le prix d’un syndic de copropriété, voyez notre guide dédié.
Les recours
Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel, dans les quatre mois de l’assemblée (article 3.92). Le juge peut aussi autoriser un copropriétaire à faire seul des travaux urgents et nécessaires lorsque la majorité ne peut être atteinte, ou prendre la décision à la place d’une minorité qui bloque abusivement l’assemblée.
Copropriétaire bailleur, ce que la loi vous impose
Si vous louez votre lot, la loi vous oblige à communiquer à votre locataire, au moment de la conclusion du bail et à vos frais, l’existence du règlement d’ordre intérieur et du registre des décisions de l’assemblée, puis à lui transmettre par recommandé les décisions prises ensuite (article 3.93). Le syndic, de son côté, affiche la date des assemblées dans les parties communes pour que les occupants sans droit de vote puissent formuler leurs observations par écrit.
La loi règle aussi la vente d’un lot : le syndic communique en quinze jours, sur simple demande, les informations financières et les procès-verbaux que l’acheteur doit recevoir avant de signer (article 3.94). La note de notaire.be sur les changements de 2019 et le livre 3 présenté par le SPF Justice complètent utilement cette lecture.
En résumé : la loi sur la copropriété en Belgique est aujourd’hui le livre 3 du Code civil, fédéral, impératif, et largement issu de la réforme de 2018. Pour tout ce qui se passe à l’intérieur de votre appartement, en revanche, c’est le bail et l’état des lieux qui font foi.
Questions fréquentes
Quelle est la loi sur la copropriété en Belgique ?
Depuis le 1er septembre 2021, les règles de la copropriété figurent dans le livre 3 « Les biens » du Code civil, inséré par la loi du 4 février 2020. La copropriété forcée est traitée aux articles 3.78 à 3.83, et celle des immeubles bâtis aux articles 3.84 à 3.100. Ces articles reprennent, avec une nouvelle numérotation, les anciens articles 577-2 à 577-14 du Code civil.
Qu’est-ce que la nouvelle loi sur la copropriété de 2018 a changé ?
La loi du 18 juin 2018, publiée au Moniteur belge le 2 juillet 2018, a notamment abaissé la majorité pour les travaux aux parties communes de trois quarts à deux tiers, permis de voter les travaux imposés par la loi à la majorité absolue, instauré la règle selon laquelle seuls les copropriétaires qui paient une partie commune votent sur ses travaux, et rendu le fonds de réserve obligatoire.
La loi sur la copropriété est-elle différente à Bruxelles et en Wallonie ?
Non. La copropriété relève du Code civil, donc du droit fédéral : les articles 3.78 à 3.100 s’appliquent de la même manière dans les trois Régions. Ce qui change d’une Région à l’autre, ce sont les règles qui touchent le logement lui-même, comme le bail d’habitation, le certificat PEB ou les permis d’urbanisme.
Les statuts de mon immeuble peuvent-ils déroger à la loi ?
Non, sauf là où la loi le permet expressément. Les dispositions du chapitre consacré à la copropriété d’immeubles sont impératives : une clause des statuts ou du règlement d’ordre intérieur non conforme est remplacée de plein droit par la disposition légale correspondante, à partir de son entrée en vigueur (article 3.100). Une clause qui impose l’arbitrage est réputée non écrite.
La loi s’applique-t-elle à une maison divisée en deux appartements ?
En principe, oui : l’article 3.84 vise tout immeuble dont la propriété est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments communs, sans nombre minimal de lots. On peut toutefois y déroger si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires sont d’accord et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.
Où lire le texte officiel de la loi sur la copropriété ?
Le texte consolidé du Code civil est publié par le SPF Justice dans la banque de données Justel. L’Institut professionnel des agents immobiliers publie aussi un extrait des articles 3.78 à 3.100, avec une table de concordance entre les anciens articles 577-2 et suivants et la nouvelle numérotation, utile pour lire un acte de base ancien.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Loi sur la copropriété, extrait du livre 3 « Les biens » du Code civil (art. 3.78 à 3.100) et table de concordance
- Réforme du Code civil : livre 3 « Les biens »
- Cinq changements relatifs à l’immobilier depuis le 1er janvier 2019
- Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires
Article à visée informative, mis à jour le 25 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Loi sur la copropriété en Belgique. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/logement/copropriete-loi/
