Assemblée générale de copropriété

Toiture à refaire, ascenseur à remplacer, syndic à renouveler, répartition des charges contestée : dans un immeuble à appartements, toutes ces questions se tranchent en assemblée générale. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété détaille son fonctionnement : convocation, quorum, procurations, majorités et recours. Il complète notre article pilier sur la gestion de la copropriété immobilier, qui présente l’ensemble du régime.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les articles cités sont ceux du livre 3 du Code civil, dans leur version consolidée publiée sur Justel au 30 septembre 2026.

Qui siège à l’assemblée générale

L’assemblée générale est un organe de l’association des copropriétaires. Chaque propriétaire d’un lot en fait partie et participe à ses délibérations, physiquement ou, si la convocation le prévoit, à distance (article 3.87, § 1er). Il peut se faire assister d’une personne, à condition d’en avertir le syndic par recommandé au moins quatre jours ouvrables avant la séance ; cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion.

Lorsque la propriété d’un lot est divisée, par exemple entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ou grevée d’une emphytéose ou d’un droit de superficie, le droit de participer est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent un mandataire commun et communiquent son identité par écrit au syndic.

Ces règles sont impératives : les statuts ne peuvent pas les écarter. Leur origine et les réformes successives sont expliquées dans notre article sur la nouvelle loi sur la copropriété Belgique.

Quand l’assemblée se réunit

Le syndic tient une assemblée générale pendant la période fixée par le règlement d’ordre intérieur ; la brochure du SPF Justice précise qu’il s’agit d’une période de quinze jours, une fois par an. Il en convoque aussi une chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété (article 3.87, § 2).

Des copropriétaires qui possèdent ensemble au moins un cinquième des parts dans les parties communes peuvent exiger une assemblée. Leur requête est envoyée au syndic par recommandé ; il doit convoquer dans les trente jours. S’il ne le fait pas, l’un des signataires peut convoquer lui-même. Et s’il n’y a pas de syndic, le conseil de copropriété, à défaut le président de la dernière assemblée, à défaut ces copropriétaires, peuvent convoquer l’assemblée pour en nommer un.

La convocation et l’ordre du jour

La convocation indique le lieu, le jour et l’heure de l’assemblée, l’ordre du jour avec le relevé des points soumis à discussion, et la manière de consulter les documents qui s’y rapportent (article 3.87, § 3). Elle est envoyée :

• par recommandé, sauf si le copropriétaire a accepté, individuellement, explicitement et par écrit, un autre moyen de communication, comme le courrier électronique ;
• à la dernière adresse connue du syndic, ce qui la rend régulière ;
• quinze jours au moins avant la date, sauf urgence.

Les frais administratifs de la convocation sont à charge de l’association des copropriétaires. Ce que le syndic peut facturer en plus de son forfait dépend de son contrat écrit : c’est l’objet de notre article sur le prix d’un syndic de copropriété.

Faire inscrire un point

Tout copropriétaire, ou le conseil de copropriété, peut notifier à tout moment au syndic les points qu’il souhaite voir discutés (article 3.87, § 4). Pour l’assemblée ordinaire, le syndic inscrit les propositions écrites reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période prévue par le règlement d’ordre intérieur. Une demande arrivée trop tard passe à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. Si le syndic néglige ou refuse abusivement de convoquer une assemblée sur votre proposition, vous pouvez demander au juge d’ordonner cette convocation (article 3.92, § 4).

Le quorum de présence

L’assemblée est présidée par un copropriétaire. Elle ne délibère valablement que si, au début de la séance (article 3.87, § 5) :

• plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes ;
• ou, à défaut, les copropriétaires présents ou représentés réunissent plus des trois quarts des quotes-parts.

Si aucun de ces deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée est réunie après un délai de quinze jours au moins. Elle délibère alors quel que soit le nombre de présents et les quotes-parts qu’ils détiennent.

Voix, procurations et conflits d’intérêts

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (article 3.87, § 6). Lorsque le règlement de copropriété met les charges d’une partie commune à la seule charge de certains copropriétaires, seuls ceux-ci votent sur ce point, avec un nombre de voix proportionnel à leur part dans ces charges, pour autant que la décision ne touche pas à la gestion commune.

Un copropriétaire absent peut se faire représenter par un mandataire, membre de l’assemblée ou non (article 3.87, § 7). La loi encadre les procurations :

• la procuration désigne nommément le mandataire ;
• elle ne vaut que pour une assemblée, sauf procuration notariée, mais couvre aussi la seconde assemblée convoquée faute de quorum ;
• nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf si ses voix et celles de ses mandants ne dépassent pas 10 % du total des voix de la copropriété ;
• nul ne peut voter pour plus de voix que l’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés ;
• le syndic ne peut jamais être mandataire d’un copropriétaire.

Enfin, une personne mandatée ou employée par l’association, ou qui lui preste des services, ne peut pas prendre part aux votes sur la mission qui lui a été confiée (article 3.87, § 9).

Les majorités en copropriété en Belgique

Les décisions sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée (article 3.87, § 8). Les abstentions, les votes nuls et les votes blancs ne comptent pas comme des voix émises. L’article 3.88 fixe les exceptions :

Deux précisions comptent en pratique. Lorsque l’unanimité est requise et n’est pas atteinte uniquement parce que des copropriétaires sont absents, une nouvelle assemblée est réunie au moins trente jours plus tard ; la décision peut alors être prise à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (article 3.88, § 4). Et lorsque l’assemblée décide, à la majorité qualifiée requise, de travaux, d’une division ou d’une réunion de lots, elle peut modifier les quotes-parts à la même majorité si c’est nécessaire.

Le procès-verbal et le registre

Le syndic rédige le procès-verbal des décisions, avec les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus (article 3.87, § 10). À la fin de la séance, après lecture, il est signé par le président, par le secrétaire désigné à l’ouverture et par tous les copropriétaires encore présents ou leurs mandataires.

Dans les trente jours, le syndic consigne les décisions dans le registre et les transmet à tous ceux qui disposent du droit de vote (article 3.87, § 12). Si vous ne recevez pas le procès-verbal dans ce délai, informez-en le syndic par écrit. Notez la date de l’assemblée : c’est elle qui fait courir le délai de recours.

Décider sans se réunir

Les membres de l’association peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions qui relèvent de l’assemblée générale, sauf celles qui doivent être passées par acte authentique (article 3.87, § 11). Le syndic en dresse le procès-verbal. Cette voie convient surtout aux petites copropriétés où chacun se connaît.

Contester une décision

Tout copropriétaire peut demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel. L’action doit être intentée dans les quatre mois de la date de l’assemblée (article 3.92, § 3). Le guide pratique des notaires ajoute qu’un copropriétaire présent qui a voté en faveur de la décision ne peut plus la contester.

Le Code civil prévoit aussi le cas inverse, celui du blocage. Lorsqu’une minorité empêche abusivement l’assemblée de prendre une décision à la majorité requise, tout copropriétaire lésé peut demander au juge de prendre la décision à sa place (article 3.92, § 8). Et si la majorité ne peut être atteinte pour des travaux urgents et nécessaires aux parties communes, un copropriétaire peut se faire autoriser à les exécuter seul, aux frais de l’association (article 3.92, § 5). La brochure du SPF Justice sur la copropriété recommande toutefois de tenter d’abord une médiation.

Les locataires et les autres occupants

Un locataire ne vote pas. Le syndic doit cependant communiquer la date des assemblées aux occupants qui n’ont pas le droit de vote, par affichage bien visible dans les parties communes, pour qu’ils puissent adresser par écrit leurs demandes ou observations sur les parties communes, transmises à l’assemblée (article 3.89, § 5, 6°). Le guide pratique des notaires ajoute que, dans certains cas, un occupant sans droit de vote, un locataire par exemple, peut demander au juge de paix d’annuler ou de modifier une décision de l’assemblée générale ou une disposition du règlement d’ordre intérieur.

Préparer l’assemblée en pratique

Avant la séance, relisez l’ordre du jour et les documents annexés : budgets prévisionnels, devis, contrat du syndic, rapport du commissaire aux comptes. Si vous ne pouvez pas venir, donnez une procuration nominative à une personne de confiance, en vérifiant qu’elle ne dépasse pas la limite de trois procurations. Pendant l’assemblée, demandez que vos remarques figurent au procès-verbal.

Pour des travaux qui touchent votre lot, un constat préalable de l’état de votre appartement peut éviter bien des discussions ensuite. Le texte intégral des articles cités figure dans l’extrait du Code civil publié par l’IPI.