Travaux en copropriété : décision et répartition

Dans un immeuble à appartements, presque tout chantier touche à la fois des biens privés et des biens communs. Qui peut décider de refaire la façade, remplacer la chaudière collective ou percer un mur ? Et comment se partage la facture ? Ce guide de nos guides logement, PEB et copropriété répond à ces questions en suivant le Code civil, qui s’applique de la même manière à Bruxelles et en Wallonie. Pour le cadre général, organes, charges et obligations, commencez par notre dossier sur la gestion de la copropriété immobilier.

Nous ne sommes pas avocats et cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les articles cités sont ceux du livre 3 du Code civil, tels que publiés par les sources officielles au 25 septembre 2026.

Copropriété et travaux, qui décide de quoi

Le Code civil répartit le pouvoir de décision selon la nature des travaux. Ces règles sont impératives : une clause des statuts qui exigerait une autre majorité est remplacée de plein droit par la loi (article 3.100). Elles découlent en grande partie de la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2019, qui a assoupli les majorités ; notre guide sur la loi sur la copropriété en Belgique retrace cette évolution.

Ces seuils sont les mêmes que ceux présentés dans notre dossier copropriété. Les abstentions, votes nuls et blancs ne comptent pas comme des voix émises pour le calcul de la majorité (article 3.87, § 8).

Les travaux imposés par la loi

Depuis 2019, les travaux rendus obligatoires par la loi se votent à la majorité absolue, et non plus aux trois quarts. Notaire.be cite comme exemples la mise en conformité avec des normes d’isolation ou de sécurité incendie. Le guide des notaires rappelle aussi qu’il existe des primes et aides fédérales, régionales, provinciales et communales pour les travaux d’économie d’énergie : renseignez-vous avant le vote, car le montant à financer peut en dépendre.

Le principe « qui paie décide »

Lorsque le règlement de copropriété met les charges d’une partie commune à charge de certains copropriétaires seulement, par exemple un ascenseur qui ne dessert pas le rez-de-chaussée, seuls ces copropriétaires prennent part au vote, à condition que la décision ne porte pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans ces charges (article 3.87, § 6).

Les travaux urgents en copropriété

Ce que le syndic peut faire seul

Le syndic est chargé d’accomplir « tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire » (article 3.89, § 5, 2°). Le guide des notaires les illustre : petites réparations, travaux d’entretien, nettoyage des parties communes, ou encore le remplacement d’un interrupteur. Le syndic peut aussi introduire toute demande urgente ou conservatoire en justice concernant les parties communes, à charge d’obtenir la ratification de l’assemblée dans les plus brefs délais (article 3.92, § 1er). Pour une décision plus lourde mais urgente, il convoque une assemblée générale : la loi l’y oblige chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété, et le délai de convocation de quinze jours ne s’applique pas en cas d’urgence (article 3.87).

Quand l’assemblée ne décide pas

La loi prévoit plusieurs recours devant le juge (article 3.92) :

• si la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser à accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes ;
• si une minorité empêche abusivement l’assemblée de décider, tout copropriétaire lésé peut demander au juge de prendre la décision à sa place ;
• si le syndic néglige ou refuse abusivement de convoquer l’assemblée, le juge peut ordonner sa convocation.

Dès qu’il a intenté l’une de ces actions, et sauf s’il en est débouté, le copropriétaire est dégagé de toute responsabilité pour le dommage qui pourrait résulter de l’absence de décision (article 3.92, § 6).

Copropriété, travaux et parties privatives

Les travaux dans votre appartement

Le Code civil pose un principe : chaque copropriétaire peut modifier à ses frais le bien indivis, pourvu qu’il n’en change pas la destination et ne nuise pas aux droits des autres copropriétaires (article 3.82, § 1er). Mais ce principe vaut « sous réserve d’autres dispositions » du livre 3, et l’article 3.88 soumet tous travaux affectant les parties communes à l’assemblée générale. Rénover votre cuisine ou vos sols reste votre affaire, dans le respect des statuts et du règlement d’ordre intérieur ; toucher à un mur porteur, à la façade, aux châssis s’ils sont communs ou à une colonne d’évacuation relève de l’assemblée. Vérifiez dans l’acte de base ce qui est privatif et ce qui est commun.

Si l’assemblée s’oppose sans juste motif à des travaux qui vous sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, vous pouvez demander au juge l’autorisation de les exécuter à vos frais (article 3.92, § 5).

Les travaux privatifs pris en charge par l’association

À l’inverse, l’assemblée peut décider, aux deux tiers et moyennant une motivation spéciale, que des travaux à certaines parties privatives seront exécutés par l’association pour des raisons techniques ou économiques, par exemple des travaux à des terrasses pour éviter des infiltrations dans l’immeuble, selon le guide des notaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts entre copropriétaires.

Câbles, conduites et équipements

Pour l’énergie, l’eau et les télécommunications, chaque copropriétaire et les opérateurs agréés peuvent installer, entretenir ou réparer gratuitement des câbles et conduites dans les parties communes, si les autres copropriétaires n’en supportent pas la charge financière. Il faut envoyer au moins deux mois avant le début des travaux, par recommandé, une description des travaux et un justificatif de l’optimisation. Les autres copropriétaires peuvent s’y opposer dans les deux mois, pour un intérêt légitime défini par la loi (article 3.82, § 2).

La répartition du coût des travaux

Les frais d’entretien, de réparation et de réfection sont répartis selon la valeur respective de chaque lot, sauf si les statuts retiennent l’utilité de la partie commune pour chaque lot, ou combinent les deux critères (article 3.81). Modifier cette répartition demande les quatre cinquièmes des voix. En cas de reconstruction ou de remise en état après un sinistre, chacun participe aux frais en proportion de sa quote-part, sans préjudice des recours contre le responsable (article 3.88, § 2).

Pour éviter les appels de fonds brutaux, la loi impose un fonds de réserve destiné aux dépenses non périodiques, comme le renouvellement du chauffage, la réparation d’un ascenseur ou une nouvelle chape de toiture (article 3.86, § 3). Le syndic prépare chaque année un budget pour les frais extraordinaires prévisibles et inscrit, le cas échéant, les travaux à prévoir pour les années à venir à l’ordre du jour (article 3.89, § 5, 16°). Au-delà du montant fixé par l’assemblée, les contrats doivent être mis en concurrence sur la base d’un cahier des charges et de plusieurs devis. Le suivi de chantier peut, selon le contrat, être facturé à part : voyez notre guide sur le prix d’un syndic de copropriété.

Travaux et vente d’un lot

Qui paie un chantier voté juste avant une vente ? Sauf clause contraire entre vendeur et acheteur, l’acheteur supporte les dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées avant la date du transfert de propriété mais dont le paiement est demandé après, ainsi que le coût des travaux urgents appelés après cette date (article 3.94, § 2). Il paie aussi les charges extraordinaires décidées par une assemblée tenue entre le compromis et l’acte, s’il disposait d’une procuration pour y assister. La quote-part du vendeur dans le fonds de réserve reste la propriété de l’association.

Pour aller plus loin, consultez l’extrait du Code civil sur la copropriété publié par l’IPI et le guide des notaires pour les copropriétaires.

En résumé : dans un immeuble, les travaux aux parties communes se votent aux deux tiers, les travaux imposés par la loi et conservatoires à la majorité absolue, et le juge peut débloquer l’urgence. Avant tout chantier important, gardez une trace datée de l’état de votre appartement.