Travaux chez le voisin : se protéger

Une maison démolie puis reconstruite à côté de la vôtre, une nouvelle construction mitoyenne avec garage, une extension à l’arrière, une rénovation lourde : pendant des mois, le chantier du voisin fait partie de votre quotidien. Poussière, vibrations, bruit, et parfois une fissure qui apparaît dans le salon ou une tache d’humidité le long du mur commun. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété explique ce que le droit belge permet au voisin et comment vous protéger. Il complète notre dossier sur l’humidité dans un logement, car un raccord mal fait contre un mur mitoyen est une cause classique d’infiltrations.

Nous ne sommes pas avocats. Notre métier est de constater l’état d’un bien, de manière indépendante et datée, avant et après un chantier.

Ce que le voisin peut faire, et à quelles conditions

Chacun peut en principe faire des travaux chez soi. Deux séries de règles encadrent pourtant ce droit.

• Le droit public : permis d’urbanisme lorsqu’il est requis, délivré par la commune ou la Région, et règlements communaux sur le bruit, l’occupation de la voie publique ou les grues.
• Le droit civil : le livre 3 du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021, règle les relations entre voisins, les troubles de voisinage et la mitoyenneté. Il est identique à Bruxelles et en Wallonie.

Un permis d’urbanisme ne règle que la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Il ne dispense pas le voisin de respecter vos droits civils, et il ne l’exonère pas des dommages que son chantier vous cause.

Le trouble anormal de voisinage

L’article 3.101 du Code civil interdit à chaque propriétaire de causer à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage. Trois points en font une protection solide face à un chantier :

1. Aucune faute n’est requise. Un chantier conduit dans les règles de l’art peut malgré tout causer un trouble anormal, par exemple des fissures dues aux vibrations d’une démolition.
2. Le trouble né de travaux est imputé au propriétaire qui les a autorisés, même tacitement. Vous n’avez pas à chercher quel sous-traitant est en cause : le voisin répond, puis se retourne contre son entrepreneur.
3. Le juge apprécie les circonstances : moment, fréquence et intensité du trouble. Il peut ordonner une indemnité ou des mesures pour ramener le trouble à un niveau normal.

Un chantier génère toujours un certain inconfort, que la loi considère comme normal : quelques mois de bruit en journée ne donnent pas droit, à eux seuls, à une indemnité. Ce qui compte, c’est ce qui dépasse la mesure.

Face à un risque grave et manifeste pour la sécurité ou la santé, comme un mur qui menace de s’effondrer, l’article 3.102 permet de demander au juge des mesures préventives, avant tout dommage.

Nouvelle construction contre un mur mitoyen

C’est la situation la plus sensible : un terrain voisin est bâti ou reconstruit, et la nouvelle maison vient s’appuyer contre votre mur.

Entre deux jardins, la règle belge de clôture mitoyenne s’applique aussi à une nouvelle construction : lorsque l’une au moins des parcelles est bâtie, chaque propriétaire peut exiger que l’autre participe, à frais égaux, à une clôture mitoyenne, sauf clôture privative déjà en place (article 3.106).

Le bruit du chantier, et le dimanche

La question revient souvent, en particulier le week-end : le voisin peut-il faire des travaux le dimanche ? Il n’existe pas de règle fédérale unique ; ce sont les communes qui fixent les horaires, par leur règlement de police, et parfois le permis d’urbanisme qui impose des conditions au chantier.

À Jette, à Uccle et dans les communes bruxelloises

Depuis le 1er mars 2020, Jette, Uccle et dix-sept autres communes bruxelloises appliquent un règlement général de police commun. Dans sa version de 2024 :

• l’article 88 interdit les nuisances sonores diurnes, produites entre 7 h et 22 h, notamment dans les propriétés privées, qui sont de nature à troubler la tranquillité du voisinage et dont l’intensité dépasse le niveau de bruit ambiant de l’espace public ;
• l’article 94 interdit l’usage des tondeuses à gazon et autres engins de jardinage à moteur les dimanches et jours fériés légaux, et entre 20 h et 7 h les autres jours.

Pour les chantiers eux-mêmes, la commune d’Uccle indique sur sa page consacrée au bruit que les chantiers qui utilisent certains engins à moteur ne peuvent pas fonctionner les samedis, dimanches et jours fériés, et qu’en semaine ils sont limités à des plages horaires en journée. Pour Jette ou une autre commune, renseignez-vous auprès du service urbanisme ou environnement : les horaires de chantier peuvent aussi figurer dans le permis.

En Wallonie

Chaque commune wallonne, de Charleroi à Namur, a son propre règlement général de police. Les horaires de travaux et de bruit y varient : consultez celui de votre commune plutôt qu’une règle trouvée en ligne.

Se protéger avant, pendant et après le chantier

Avant, l’état des lieux avant travaux

Dans un litige de chantier, la question est presque toujours la même : cette fissure existait-elle avant ? Sans document daté, chacun a sa version. L’état des lieux avant travaux décrit et photographie les murs, les plafonds, les sols, les façades et le mur mitoyen de votre maison, pièce par pièce, avant l’ouverture du chantier. Idéalement, il est contradictoire, établi en présence du voisin ou de son entrepreneur, et chacun en reçoit un exemplaire.

Il est souvent commandé par le maître de l’ouvrage ou par son entrepreneur, qui ont intérêt à ne pas se voir imputer des dégâts anciens. Rien ne vous empêche d’en prendre l’initiative si personne ne le propose. Notre bureau le réalise dès 90 € TVAC par partie.

Pendant, écrire et photographier

Si une fissure apparaît, si de l’eau s’infiltre ou si un échafaudage abîme votre façade, photographiez immédiatement et signalez-le par écrit au voisin, idéalement par recommandé, en demandant qu’il avertisse son entrepreneur et son assureur. Prévenez aussi votre propre assureur.

Après, la comparaison

À la fin du chantier, un état des lieux après travaux reprend les mêmes pièces et les compare au premier constat. Les nouveaux désordres apparaissent clairement, et la discussion porte sur leur réparation plutôt que sur leur existence.

Et si le logement est loué

Lorsque la maison voisine du chantier est louée, deux relations se superposent. Le locataire qui subit le bruit, la poussière ou une infiltration n’a pas de contrat avec le voisin : il signale le problème à son bailleur, surtout lorsque le bâtiment lui-même est touché, car les réparations de structure, comme une fissure dans un mur porteur ou un mur mitoyen abîmé, concernent le propriétaire. Selon la nature du trouble, le locataire peut aussi avoir une action personnelle contre le voisin : avant d’engager une procédure, faites le point avec un conseiller juridique ou un service d’aide comme Droits Quotidiens.

Pour le bailleur, un état des lieux avant travaux du logement loué a un double intérêt : il protège contre le voisin en cas de fissure, et il évite qu’un dégât causé par le chantier soit plus tard reproché au locataire lors de l’état des lieux de sortie.

Si le désaccord persiste

Commencez par le dialogue, avec le voisin puis, si nécessaire, avec son entrepreneur. Droits Quotidiens recommande ensuite la médiation, puis la conciliation devant le juge de paix, qui tente de rapprocher les points de vue sans trancher. En dernier recours, le juge est saisi pour statuer, et il peut désigner un expert pour déterminer l’origine et le coût des dommages. Dans chacune de ces étapes, l’état des lieux avant travaux sert de point de départ.

En résumé : le voisin peut construire, mais pas à vos dépens. Le Code civil vous protège contre le trouble anormal et encadre tout ce qui touche au mur mitoyen, les règlements communaux encadrent le bruit, et un constat avant travaux vous donne la preuve dont vous aurez besoin.