Humidité dans un logement : causes, preuves et solutions

Une auréole au plafond de la salle de bains, des points noirs dans l’angle d’une chambre, une odeur de cave qui ne part pas : l’humidité dans un logement est rarement un simple désagrément. Elle abîme les finitions et le mobilier, elle peut peser sur la santé des occupants et, dans un logement loué, elle devient vite une source de conflit entre bailleur et locataire. Ce guide, qui ouvre nos guides logement, PEB et copropriété, explique comment en identifier l’origine, comment la prouver et qui doit agir, en Wallonie comme à Bruxelles.

Nous intervenons comme experts immobiliers indépendants pour décrire des désordres et dresser des états des lieux : nous ne vendons aucun traitement. Les règles citées sont celles des textes régionaux et des pages officielles consultées à la date de mise à jour de ce guide.

Les trois origines de l’humidité

Avant de parler de responsabilité ou de travaux, il faut savoir d’où vient l’eau. Trois mécanismes principaux se rencontrent dans les logements belges, et ils n’appellent pas du tout les mêmes solutions.

La condensation

La condensation vient de l’intérieur. La vapeur produite par la cuisine, les douches, le séchage du linge ou simplement la respiration se dépose sur les surfaces froides : vitrages, angles de murs extérieurs, arrière des meubles collés contre une façade, ponts thermiques autour des linteaux. Elle se reconnaît à des gouttelettes sur les châssis, à des moisissures en bas des murs ou dans les angles, et à un problème qui s’aggrave en hiver. Une ventilation insuffisante et des pièces peu chauffées la favorisent. Nous lui consacrons un guide à part : condensation : causes et solutions.

L’infiltration

L’infiltration vient de l’extérieur : tuiles déplacées, gouttière bouchée, descente d’eau fissurée, joint de châssis dégradé, façade poreuse, terrasse mal étanchée. Les traces apparaissent souvent après une période de pluie, sous forme d’auréoles aux contours marqués, parfois loin du point d’entrée de l’eau, qui peut cheminer dans la maçonnerie ou le long d’une poutre.

La remontée capillaire

L’humidité ascensionnelle vient du sol : l’eau remonte dans les murs par capillarité lorsque la maçonnerie n’a pas de barrière étanche ou que celle-ci a vieilli. On la repère à une bande humide au bas des murs du rez-de-chaussée ou de la cave, souvent accompagnée de sels blancs, d’enduits qui s’effritent et de plinthes qui gonflent. Elle est fréquente dans le bâti ancien, que l’on soit à Charleroi, à Liège, en Brabant wallon ou à Bruxelles.

Ces trois causes peuvent se combiner : une cave humide par remontée capillaire, mal ventilée, développe aussi de la condensation. Traiter la mauvaise cause, par exemple installer un déshumidificateur contre une infiltration de toiture, ne règle rien. D’où l’intérêt d’un examen ciblé, qui distingue l’origine avant tout traitement.

Qui doit agir dans un logement loué

La question revient dans presque tous les litiges : l’humidité est-elle due au bâtiment, donc au bailleur, ou à l’usage du logement, donc au locataire ? La réponse dépend de la cause et des règles de la Région où se trouve le logement.

En Wallonie

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose que le logement loué réponde aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité fixées par le Code wallon (article 9). Si ce n’est pas le cas et que le bailleur, mis en demeure, n’exécute pas les travaux, le preneur peut demander leur exécution, la résolution du bail avec dommages et intérêts, ou une diminution du loyer en attendant les travaux. Ces mesures se demandent au juge de paix : le locataire ne peut pas se faire justice lui-même en cessant de payer.

Le décret répartit aussi les réparations. Le preneur est tenu des réparations locatives et du menu entretien (article 15) ; les réparations réputées locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8). Concrètement, nettoyer et aérer, dégager les grilles de ventilation ou entretenir les joints de la baignoire relèvent de l’usage normal ; refaire une toiture ou traiter une remontée capillaire, non.

À Bruxelles

Le Code bruxellois du logement impose à tout logement mis en location des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement, précisées par un arrêté du Gouvernement du 30 novembre 2023. La page régionale consacrée à ces normes cite parmi les manquements de salubrité les traces d’humidité sur les murs ou les plafonds qui altèrent la qualité de l’air et peuvent nuire à la santé, la présence de moisissures, et une ventilation insuffisante. Le bailleur doit délivrer un logement conforme à ces exigences.

Le rôle de l’occupant

Dans les deux Régions, l’occupant garde des obligations simples : aérer chaque jour, chauffer suffisamment, ne pas obturer les grilles et les bouches de ventilation, utiliser la hotte, éviter de sécher le linge dans une pièce fermée, et signaler rapidement au bailleur toute infiltration ou tache qui apparaît. Un locataire qui prévient tôt et par écrit se protège : il montre sa diligence et laisse au bailleur la possibilité de réparer avant l’aggravation.

Prouver l’humidité et son origine

L’humidité évolue : elle s’étend en hiver, sèche en été, disparaît sous une couche de peinture. La preuve doit donc être rassemblée tôt, et datée.

Les premières pièces à réunir

• Des photos datées, prises à la même distance et sous le même angle, à répéter à quelques semaines d’intervalle pour montrer l’évolution.
• Un courrier ou un e-mail au bailleur qui décrit le problème, les pièces concernées et la date d’apparition ; en cas d’inaction, une mise en demeure par recommandé.
• L’état des lieux d’entrée, à relire : s’il est détaillé et ne mentionne aucune trace dans la pièce concernée, il aide à dater le désordre. En Wallonie, il doit être contradictoire et détaillé ; s’il manque, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire.
• Les factures et rapports déjà disponibles : passage d’un couvreur, entretien de la chaudière, intervention d’une assurance.

Constat contradictoire et expert indépendant

Lorsque les parties ne sont pas d’accord, deux outils pèsent davantage. Le constat contradictoire est dressé en présence des deux parties, qui le signent : il fixe au moins l’étendue des traces à une date donnée. Le rapport d’un expert indépendant va plus loin : il décrit les pièces touchées, relève les mesures prises à l’humidimètre, photographie le désordre, recherche la cause probable et, si besoin, recommande un examen complémentaire. Un expert désigné par les deux parties rend un avis plus difficile à contester qu’un rapport commandé par une seule.

Ce document sert ensuite à tout : discussion amiable, déclaration à l’assurance, mise en cause d’un entrepreneur, ou dossier devant le juge de paix, qui peut lui-même désigner un expert judiciaire.

Les recours publics

Une enquête de salubrité en Wallonie

En Wallonie, le locataire confronté à un logement insalubre peut demander une enquête de salubrité. La demande s’adresse à la commune si elle est compétente en la matière, sinon au service Salubrité du SPW Logement. Le rapport détermine si le logement est salubre, améliorable ou inhabitable, et s’il est surpeuplé ; l’étanchéité et l’impact du bâtiment sur la santé des occupants font partie des points examinés. Les conclusions sont transmises au bourgmestre, qui peut prendre un arrêté d’inhabitabilité.

L’inspection régionale à Bruxelles

À Bruxelles, l’inspection régionale du logement, au sein de Bruxelles Logement, contrôle le respect des normes, d’initiative ou sur plainte du locataire. Elle peut mettre le bailleur en demeure de réaliser des travaux, interdire la location en cas de risque grave et infliger une amende administrative de 2 000 à 25 000 € selon la page régionale.

Quand la santé est en jeu

Si des symptômes respiratoires répétés font soupçonner l’air intérieur, Bruxelles Environnement propose le service CRIPI, gratuit pour les habitants de la Région. Seul un médecin peut en faire la demande ; l’équipe visite le logement, prélève l’air et les moisissures et formule des recommandations. La page du service CRIPI précise que son rapport n’est pas une expertise du logement et n’a aucune valeur juridique. En Wallonie, interrogez votre médecin sur les services d’analyse des milieux intérieurs existant dans votre province.

Traiter l’humidité et financer les travaux

Le traitement dépend, encore une fois, de la cause : amélioration de la ventilation et du chauffage contre la condensation, réparation de la toiture, des gouttières ou des joints contre l’infiltration, barrière contre la remontée capillaire. Demandez plusieurs devis, exigez que l’entrepreneur explique le diagnostic qui justifie sa technique, et gardez des photos de l’état avant travaux.

En Wallonie, la prime Habitation vise notamment l’assèchement des murs, qu’il s’agisse d’infiltration ou d’humidité ascensionnelle, et l’élimination de la mérule ou de tout champignon aux effets analogues. Un audit logement préalable est obligatoire pour ces travaux, et le montant dépend de la catégorie de revenus du ménage. Selon la page officielle, mise à jour le 28 mai 2026, le régime temporaire en cours court du 14 février 2025 au 30 septembre 2026 : vérifiez le régime applicable au moment de votre demande.

L’humidité dans l’état des lieux

Un état des lieux d’entrée précis est la meilleure prévention des litiges d’humidité. Il doit décrire, pièce par pièce, les taches, auréoles, moisissures, joints noircis, peintures cloquées ou enduits dégradés, avec photos, et noter l’état des grilles de ventilation et des châssis. À la sortie, la comparaison permet de distinguer une trace ancienne d’un dégât survenu pendant le bail, et une dégradation due à l’usage d’une usure normale ou d’un défaut du bâtiment.

En résumé : identifiez l’origine de l’humidité avant de traiter, prévenez le bailleur par écrit, documentez le désordre à une date certaine, et utilisez les recours prévus par votre Région si rien ne bouge. Une preuve rassemblée tôt évite bien des discussions.