Logement inoccupé en Wallonie

Une maison héritée qu’on n’arrive pas à vendre, un appartement vidé en attendant des travaux, un étage au-dessus d’un commerce jamais loué : en Wallonie, un logement qui reste vide trop longtemps n’est plus seulement une affaire privée. Le Code wallon de l’habitation durable organise une véritable lutte contre les logements inoccupés, avec des présomptions, des sanctions et des mécanismes de remise sur le marché. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété les explique pas à pas.

Un logement vide se dégrade aussi : sans chauffage ni aération, la condensation et les moisissures s’installent vite. Les causes et les remèdes sont détaillés dans notre article pilier sur l’humidité dans un logement.

Ce que la Wallonie appelle un logement inoccupé

L’article 80 du Code wallon de l’habitation durable présume inoccupé le logement qui se trouve dans l’un de ces quatre cas :

1. le logement déclaré inhabitable depuis au moins douze mois ;
2. le logement qui n’est pas garni du mobilier indispensable à son affectation pendant au moins douze mois consécutifs ;
3. le logement dont la consommation d’eau ou d’électricité, sur au moins douze mois consécutifs, est inférieure au minimum fixé par le Gouvernement ;
4. le logement pour lequel aucune personne n’est inscrite dans les registres de la population pendant au moins douze mois consécutifs, sauf si le titulaire de droits réels justifie qu’il a effectivement servi d’habitation ou de lieu d’activités, ou que cette circonstance est indépendante de sa volonté.

Le Code précise que l’occupation sans droit ni titre par une personne sans abri n’interrompt pas l’inoccupation.

Les seuils de consommation d’eau et d’électricité

Le seuil de consommation est fixé par l’arrêté du Gouvernement wallon du 19 janvier 2022, applicable depuis le 1er septembre 2022 : quinze mètres cubes d’eau et cent kilowattheures d’électricité, seuils inclus, sur douze mois. Ce sont des consommations très faibles, qui correspondent à un logement pratiquement pas utilisé.

Depuis le 1er janvier 2022, les distributeurs d’eau et les gestionnaires de réseaux d’électricité transmettent au moins une fois par an aux communes la liste détaillée des logements situés sur leur territoire dont la consommation reste sous ces seuils. Chaque service communal n’accède qu’aux données de sa commune, et les agents sont tenus à la confidentialité.

La procédure et vos moyens de défense

Lorsque la commune constate une présomption d’inoccupation, le collège communal en informe le titulaire du droit réel principal par courrier recommandé, auquel sont joints les articles du Code (article 80, § 2). Le propriétaire dispose alors de soixante jours pour demander une audition ou transmettre ses justifications par écrit. Le collège confirme ou infirme la présomption dans le mois qui suit l’audition ou la réception des justifications.

La présomption peut être renversée par toute voie de droit. Vous pouvez prouver :

• que le logement est occupé ;
• ou que son inoccupation s’explique par des raisons légitimes, des raisons indépendantes de votre volonté ou un cas de force majeure.

Le Code présume en outre occupé le logement en cours de réhabilitation, d’adaptation ou de restructuration, ainsi que celui dont le propriétaire justifie sa volonté de le rénover par un permis d’urbanisme, un devis détaillé ou une description des travaux, pour autant que les travaux soient effectivement entrepris dans les trois mois de cette justification, puis poursuivis.

Taxe communale ou amende administrative

La sanction dépend de la commune où se trouve le bien.

La taxe communale. Une commune peut adopter un règlement-taxe sur les immeubles inoccupés. Son montant et ses modalités lui sont propres : renseignez-vous auprès de votre administration communale pour connaître le règlement applicable.

L’amende administrative. Maintenir un logement inoccupé au sens de l’article 80 constitue aussi une infraction administrative pour le titulaire du droit réel principal (article 85ter). La procédure est encadrée :

• les agents désignés constatent l’infraction par procès-verbal, d’initiative ou sur plainte ; ils peuvent visiter le logement entre huit et vingt heures, après un avertissement envoyé par recommandé au moins une semaine avant, et n’y entrer d’office qu’avec l’autorisation préalable du tribunal de police ;
• le collège communal envoie une copie du procès-verbal et un avertissement qui met en demeure de mettre fin à l’inoccupation dans les six mois ;
• à l’expiration de ce délai, après avoir entendu vos moyens de défense, le collège peut infliger l’amende.

L’amende va de 500 à 12 500 € par logement et par période de douze mois sans interruption d’inoccupation d’au moins trois mois. Elle est multipliée par le nombre d’années qui suivent la première constatation, sans compter les années où une interruption d’au moins trois mois est établie. Son paiement est garanti par une hypothèque légale au profit de la commune ; à défaut de paiement, le logement peut être vendu publiquement.

Jusqu’en 2021, l’amende n’existait que dans les communes sans règlement-taxe. Depuis le décret du 12 novembre 2021, entré en vigueur le 1er janvier 2022, cette condition a disparu ; l’Union des villes et communes de Wallonie précise que taxe et amende ne peuvent toutefois pas frapper le même bien la même année.

Le recours contre l’amende

Vous disposez d’un recours suspensif auprès du Gouvernement wallon ou de son délégué, par recommandé, dans le mois de la notification de la décision (article 85quater). Le Gouvernement se prononce dans les soixante jours ; à défaut, la décision infligeant l’amende est réputée infirmée.

La prise en gestion par un opérateur immobilier

Le collège communal transmet régulièrement la liste des logements présumés inoccupés aux opérateurs immobiliers actifs sur son territoire. Le Code organise ensuite trois étapes :

L’opérateur perçoit les loyers et les reverse au propriétaire après déduction des frais de travaux et de gestion. La période de neuf ans peut être prolongée tant que ces frais ne sont pas couverts. Le propriétaire peut reprendre la gestion à tout moment, à condition de rembourser le solde des frais exposés ; les baux conclus par l’opérateur lui restent opposables.

L’action en cessation

Enfin, le président du tribunal de première instance, statuant comme en référé, peut ordonner au propriétaire de prendre toute mesure utile pour assurer l’occupation du logement dans un délai raisonnable (article 85sexies). L’action peut être introduite par les autorités administratives ou par une association agréée de défense du droit au logement.

Remettre le logement sur le marché

La meilleure réponse à une présomption d’inoccupation reste de rendre le logement habité. Plusieurs pistes existent :

• le louer vous-même, après avoir vérifié qu’il respecte les critères minimaux, décrits dans notre guide sur la salubrité d’un logement en Wallonie ;
• le confier en gestion, par exemple à une agence immobilière sociale, qui le loue à des ménages aux revenus modestes : le calcul de ces loyers est expliqué dans notre article sur le loyer d’un logement social ou AIS ;
• le vendre : la mise en demeure d’un opérateur immobilier tombe si le bien est vendu dans le délai qu’elle fixe (articles 82/2 et 83).

Les logements remis en location intéressent directement les ménages en attente d’un logement public, classés selon des points de priorité logement social Wallonie, et ceux qui peuvent bénéficier d’une aide au loyer Wallonie.

Au moment de la remise en location, l’état des lieux d’entrée est obligatoire en Wallonie : détaillé et contradictoire, il est dressé pendant que le logement est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Un expert désigné par les deux parties est payé à parts égales ; désigné par une seule, il reste à sa charge.