Loyer d’un logement social ou AIS

Sur le marché privé, le loyer se négocie. Dans un logement social, il se calcule. La société de logement applique une formule réglementaire qui tient compte de la valeur du logement et des revenus du ménage, puis la réapplique chaque année. Ce guide de nos guides location et bail explique cette méthode en Wallonie et à Bruxelles, et ce qui change lorsque le logement est loué par une agence immobilière sociale. Pour la vue d’ensemble, de la fixation du loyer à son encaissement, voyez notre dossier sur le loyer (logiciel de gestion locative immobilier loyer).

Nous sommes experts en états des lieux, pas travailleurs sociaux : les montants cités sont ceux publiés par les organismes officiels à la date de mise à jour de ce guide. Seule votre société de logement peut calculer votre loyer exact.

Logement social, logement public et AIS

Trois réalités se cachent derrière l’expression « logement à loyer modéré » :

• le logement social ou public, qui appartient à une société de logement : en Wallonie, une société de logement de service public (SLSP), sous la tutelle de la Société wallonne du Logement ; à Bruxelles, une société immobilière de service public (SISP), sous la tutelle de la SLRB ;
• le logement loué par une agence immobilière sociale (AIS), qui appartient à un propriétaire privé et dont la gestion est confiée à l’agence ;
• les logements dits moyens ou conventionnés, qui relèvent d’autres régimes et ne sont pas traités ici.

L’accès au logement social passe par une inscription et une liste d’attente, dont les règles sont détaillées dans nos guides sur le logement social à Bruxelles et sur le temps d’attente logement social Wallonie. Ce guide-ci commence une fois le logement attribué, avec la question du loyer.

Le loyer d’un logement public en Wallonie

Valeur du logement et revenus du ménage

Selon la page officielle Calculer mon loyer et mes charges locatives, mise à jour le 23 juillet 2026, le loyer d’un logement géré par une SLSP est déterminé selon deux critères : la valeur de l’habitation et les revenus du ménage. Un logement récent ou rénové a donc une valeur plus élevée qu’un logement ancien, et un ménage aux revenus plus importants paie davantage pour un même logement.

Réductions et charges

Des réductions s’appliquent pour les enfants à charge, les adultes handicapés, les enfants handicapés et les enfants orphelins à charge. Au loyer s’ajoutent les charges locatives : les charges réelles, comme le chauffage, l’électricité, le gaz et l’eau, et les frais d’entretien des espaces communs. Un décompte annuel compare les provisions payées aux dépenses réelles.

Le loyer se paie avant le 10 du mois.

Une adaptation chaque 1er janvier

Le loyer est adapté d’office au 1er janvier de chaque année. Entre deux adaptations, le locataire doit signaler tout changement dans la composition du ménage ou dans ses revenus : le loyer peut alors être revu à la hausse comme à la baisse. En cas de désaccord sur le montant, une contestation peut être introduite auprès de la SLSP qui gère le logement.

Le loyer chaud à partir de 2027

Le Gouvernement wallon a décidé, selon une annonce de juillet 2025, d’intégrer la performance énergétique du logement dans le calcul du loyer des logements publics à partir du 1er janvier 2027. Aujourd’hui, deux tiers des locataires paient un loyer plafonné à 20 % de leurs revenus, quelle que soit la qualité énergétique du logement. Avec le « loyer chaud », ce plafond variera selon la classe PEB :

L’idée est qu’un logement bien isolé coûte moins cher en énergie : la Wallonie estime un gain annuel théorique moyen de 990 € sur la facture énergétique pour un logement atteignant la classe A, pour une hausse mensuelle du loyer moyen comprise entre 29 et 68 €. Les adaptations de loyer seront étalées sur deux ans. Les modalités précises restent à suivre sur le site de la Wallonie.

Le loyer d’un logement social à Bruxelles

Loyer de base et coefficient de revenus

À Bruxelles, la SLRB résume la formule en une ligne : loyer réel = loyer de base × coefficient de revenu.

• Le loyer de base représente la valeur locative théorique du logement. Il correspond à un pourcentage, compris entre 3 et 10 %, du prix de revient actualisé du logement, indexé chaque 1er janvier sur la base de l’indice santé du mois d’août.
• Le coefficient de revenu compare les revenus du ménage à un revenu de référence, fixé à 25 082,16 € au 1er janvier 2026 et indexé chaque année.

Loyer minimum et plafond

Le loyer ne peut pas être inférieur à 114,90 € par mois en 2026, ni à la moitié du loyer de base. À l’inverse, il ne peut pas dépasser 20 % des revenus du ménage lorsque ces revenus sont inférieurs au revenu de référence et que le ménage occupe un logement adapté à sa composition ou a demandé une mutation.

Un ménage dont les revenus dépassent les revenus d’admission paie en outre une cotisation de solidarité, calculée à partir de la valeur théorique du logement.

Révision annuelle et charges

Le loyer est revu chaque année : prix de revient actualisé, revenu de référence indexé, évolution des revenus et de la situation familiale du ménage. Les charges sont distinctes du loyer : elles sont payées par provisions mensuelles et régularisées chaque année, le locataire disposant d’un mois pour vérifier le décompte. Pour les exceptions et le calcul de votre loyer, adressez-vous à votre SISP.

Le loyer d’un logement AIS

Une agence immobilière sociale sert d’intermédiaire entre des propriétaires et des candidats locataires aux revenus précaires ou modestes, avec pour objectif de remettre des logements salubres sur le marché locatif. En Wallonie, les AIS relèvent du Fonds du Logement de Wallonie ; le CPAS de votre commune peut aussi vous orienter.

Contrairement au logement social, le logement AIS reste la propriété d’un bailleur privé, qui en confie la gestion à l’agence. Les pages officielles consultées pour ce guide ne détaillent pas de formule unique de calcul du loyer AIS : le montant est communiqué par l’agence, qui reste votre interlocuteur pour le loyer, les charges et le bail AIS. Certaines AIS versent en outre une allocation de loyer au ménage.

Les aides en attendant un logement social

L’attente d’un logement social peut durer. Les deux Régions ont prévu une aide pour les ménages qui louent entre-temps sur le marché privé :

• en Wallonie, l’allocation d’attente logement, de 125 € par mois, majorés de 20 € par enfant à charge ou personne handicapée, avec un maximum de 185 €, pour les candidats inscrits depuis plus de 18 mois et aux revenus précaires ; elle peut se cumuler avec l’allocation de loyer d’une AIS ou d’une APL dans la limite de 225 € ;
• à Bruxelles, l’allocation loyer, pour les candidats inscrits auprès d’une SISP qui disposent d’un nombre minimum de titres de priorité ; elle n’est pas accordée si le logement est déjà loué par une AIS ou une SISP.

Le détail des conditions figure dans notre guide sur l’allocation loyer et aides au logement en Wallonie et dans la brochure de Bruxelles Logement.

Le CPAS et le loyer

Certaines recherches portent sur un « loyer payé par le CPAS ». Les pages officielles consultées ne décrivent pas de prise en charge générale du loyer par le CPAS : celui-ci intervient au cas par cas, selon la situation de chaque personne, par exemple pour la garantie locative ou l’accompagnement dans la recherche d’un logement. Adressez-vous au CPAS de votre commune pour connaître l’aide possible.

En résumé : le loyer d’un logement social se calcule, en Wallonie à partir de la valeur du logement et des revenus du ménage, à Bruxelles en multipliant un loyer de base par un coefficient de revenu ; il est revu chaque année et encadré par un plancher et un plafond. En AIS, le logement reste privé et l’agence fixe les conditions de la location. Dans tous les cas, déclarer ses changements de situation et documenter l’état du logement évitent bien des mauvaises surprises.