Loyer : fixer, indexer et encaisser un loyer en Belgique

Le loyer est la contrepartie de la mise à disposition du logement, et le cœur de tout bail. Son montant se négocie librement, mais tout ce qui l’entoure est encadré : ce que le bail doit mentionner, l’indexation, la révision, les charges et la garantie. Ce guide, qui ouvre notre dossier sur le loyer au sein des guides location et bail, rassemble les règles de Bruxelles et de la Wallonie, du premier versement à la fin du bail.

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : ce guide résume les textes officiels et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Fixer le loyer

Un montant librement négocié

« En principe, le loyer est fixé librement par les parties », rappelle la brochure juridique de Bruxelles Logement (articles 224 et 225 du Code bruxellois du logement). En dehors de cadres particuliers, comme les logements sociaux, les agences immobilières sociales ou les logements conventionnés, le bailleur détermine le loyer sur le marché privé. En Wallonie, l’existence d’une simple grille indicative, à laquelle les parties « peuvent recourir », traduit le même principe de liberté.

Grilles indicatives et loyer de référence

Les deux Régions publient un repère chiffré, qui ne fixe pas le montant à la place des parties.

À Bruxelles, le Gouvernement met à disposition une grille indicative des loyers (loyers.brussels). Le loyer de référence du bien, ou l’intervalle autour de ce loyer, doit être mentionné dans les baux conclus depuis le 2 décembre 2021. Surtout, le loyer « est présumé abusif lorsqu’il dépasse de vingt pour cent le loyer de référence », présomption que le bailleur peut renverser en prouvant des éléments de confort substantiels propres au logement ou à son environnement.

En Wallonie, le Gouvernement arrête une grille indicative des loyers « à laquelle peuvent recourir les parties » (article 89 du décret du 15 mars 2018). Les loyers indicatifs y sont fixés par catégorie d’habitation et par secteur géographique, à partir des loyers constatés sur le marché, et la grille est adaptée chaque année.

Ce que le bail doit indiquer

Le bail écrit mentionne le montant du loyer, hors charges, et le régime des charges. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le bail doit énumérer et estimer les charges privatives et communes, préciser s’il s’agit de frais réels ou d’un forfait et en donner le mode de calcul ; ces informations doivent être communiquées dès que le logement est proposé à la location (article 224/3).

Un bail de loyer bien rédigé précise aussi la date d’entrée en vigueur, qui fixe la date de l’indexation, et ne contient pas de clause excluant l’indexation si le bailleur entend l’appliquer.

Indexer le loyer chaque année

L’indexation du loyer est l’adaptation annuelle du loyer au coût de la vie, sur la base de l’indice santé publié par Statbel. Elle obéit à quatre règles communes à Bruxelles et à la Wallonie :

• elle n’est due qu’une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail : notre guide quand indexer le loyer détaille le calendrier ;
• elle n’est jamais automatique : le bailleur doit la demander par écrit ;
• elle ne rétroagit que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande, ce qui limite les indexation loyer arriérés ;
• elle ne peut dépasser le résultat de la formule légale : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ.

S’y ajoutent des conditions de forme. En Wallonie, pour un bail de résidence principale, l’indexation qui augmente le loyer n’est due que si le bail est écrit et enregistré (article 57 du décret). À Bruxelles, le bail doit aussi être enregistré et un certificat PEB valable doit avoir été remis au preneur (article 224/2 du Code bruxellois du logement). Enfin, le certificat PEB peut encore réduire l’indexation pour certains baux anciens, dans les deux Régions.

Pour vérifier un montant, le calculateur de loyer de Statbel demande seulement le loyer convenu au départ, le mois de signature et le mois d’entrée en vigueur du bail.

Réviser le loyer à la fin d’un triennat

Pour un bail de résidence principale de neuf ans, le loyer peut être revu à la hausse comme à la baisse, mais seulement à la fin de chaque période de trois ans, le triennat (articles 240 et 241 du Code bruxellois ; article 58 du décret wallon).

1. La fenêtre de négociation. Chaque partie peut demander la révision entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’expiration du triennat. Exemple de la brochure bruxelloise : pour un bail entré en vigueur le 1er août 2018, la demande se fait entre le 1er novembre 2020 et le 31 janvier 2021.
2. À défaut d’accord, le juge de paix. Il peut être saisi entre le sixième et le troisième mois qui précèdent la fin du triennat.
3. Les conditions de fond. En Wallonie, le juge accorde la révision si la valeur locative normale est supérieure ou inférieure d’au moins 20 % au loyer, par l’effet de circonstances nouvelles, ou si elle a augmenté d’au moins 10 % en raison de travaux effectués par le bailleur à ses frais. À Bruxelles, depuis le 1er mai 2025, le repère est le loyer de référence : il doit dépasser d’au moins 20 % le loyer exigible (10 % après des travaux du bailleur), sans défauts de qualité substantiels du bien qui justifieraient l’écart. Les travaux de mise en conformité avec les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement ne comptent pas.

Le juge statue en équité : il peut constater un écart de 30 % et n’accorder qu’une hausse moindre, précise la brochure bruxelloise. Dans les deux Régions, une révision à la hausse n’est due que si le bail a été enregistré, et le loyer révisé ne s’applique qu’à partir du triennat suivant, l’ancien loyer restant dû jusqu’à la décision définitive.

Les charges, à côté du loyer

Les charges ne font pas partie du loyer de base. Le bail prévoit soit des frais réels, souvent payés par provisions puis régularisés, soit un forfait. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés avant le 1er novembre 2024, chaque partie peut demander au juge la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réelles ; pour les baux plus récents, le preneur ne paie que les postes énumérés limitativement dans le bail, sauf charges exceptionnelles ou nouvelles, qui doivent correspondre à des dépenses réelles.

En Wallonie, une clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers dans la location du bien est réputée non écrite, sauf si le preneur est lui-même le commanditaire de l’intervention (article 25/1 du décret).

Encaisser le loyer et la garantie locative

Le paiement

Le loyer se paie selon les modalités prévues au bail, en pratique chaque mois et par virement, ce qui laisse une trace. Le bailleur qui tient un tableau de suivi, ou un logiciel de gestion, y rapproche chaque paiement du montant dû, indexation comprise. En sens inverse, le preneur qui a payé plus que ce que prévoient le décret ou le bail peut en demander le remboursement : en Wallonie, par envoi recommandé, pour les montants payés au cours des cinq dernières années (article 25 du décret).

À Bruxelles, l’action du bailleur en paiement de l’indexation se prescrit par un an à compter de sa demande écrite, selon la brochure juridique de Bruxelles Logement.

La garantie locative

La garantie couvre les obligations du preneur, notamment les dégâts locatifs constatés en fin de bail.

Sur un compte individualisé, les intérêts sont capitalisés au profit du preneur (article 62 du décret wallon).

L’état des lieux, le complément indispensable du loyer

La garantie se libère en fin de bail en comparant l’état du logement à la sortie avec celui de l’entrée. En Wallonie, « les parties dressent un état des lieux d’entrée détaillé contradictoire » ; si elles désignent ensemble un expert, les frais sont partagés à parts égales, et la partie qui désigne seule un expert en assume les frais (article 27 du décret). Un état des lieux précis protège à la fois le bailleur, pour les dégâts réels, et le preneur, contre les retenues injustifiées sur la garantie.

En résumé : le loyer se fixe librement mais se mentionne clairement dans un bail écrit et enregistré ; il s’indexe une fois par an sur demande écrite, se révise seulement à la fin d’un triennat, reste distinct des charges, et s’accompagne d’une garantie plafonnée à deux mois dans la plupart des cas.