Révision du loyer

Votre commerce tourne depuis presque trois ans, les loyers du quartier ont changé et vous vous demandez si le loyer peut être revu, à la hausse comme à la baisse. En droit belge, la révision du loyer existe, mais elle est encadrée : elle ne se demande qu’à certains moments et suppose un écart minimal. Ce guide de nos guides location et bail détaille la révision d’un bail commercial, puis celle d’un bail d’habitation en Wallonie et à Bruxelles. Pour la fixation, l’indexation et l’encaissement du loyer en général, voyez notre dossier sur le loyer (logiciel de gestion locative immobilier loyer).

Révision, indexation et renouvellement, trois mécanismes différents

Trois mécanismes font évoluer un loyer en cours de bail, et il ne faut pas les confondre.

• L’indexation adapte le loyer au coût de la vie, selon une formule prévue par la loi ou par le bail. Pour un commerce, elle doit être prévue par une clause : voyez notre guide sur l’indexation loyer commercial.
• La révision corrige un loyer devenu trop éloigné de la valeur du bien, à la hausse ou à la baisse, à des moments fixés par la loi.
• Le renouvellement d’un bail commercial, à son échéance, permet de renégocier toutes les conditions, loyer compris. En cas de désaccord sur le loyer, l’article 19 de la loi demande au juge de prendre en considération notamment le prix communément demandé dans le quartier, l’agglomération ou la région pour des locaux comparables.

Cet article traite de la révision au sens strict.

La révision triennale du bail commercial

La loi du 30 avril 1951, insérée dans l’ancien Code civil, régit le bail commercial au pluriel : le bail d’un immeuble affecté principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan en contact direct avec le public. Ce bail dure au moins neuf ans et se découpe en trois périodes de trois ans, les triennats. La révision du loyer est prévue par son article 6, qui ne comporte pas de variante régionale dans la version consolidée publiée par Justel.

Les conditions de l’article 6

À l’expiration de chaque triennat, bailleur et preneur ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer. La partie qui agit doit établir trois éléments :

1. des circonstances nouvelles, survenues depuis la conclusion du bail ou depuis la dernière révision ;
2. un effet de ces circonstances sur la valeur locative normale du bien loué ;
3. un écart d’au moins 15 %, à la hausse ou à la baisse, entre cette valeur locative normale et le loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Le juge statue en équité. La loi précise qu’il ne tient pas compte du rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur : un commerce qui prospère grâce au talent de l’exploitant ne justifie pas, à lui seul, une hausse, et une mauvaise gestion ne justifie pas une baisse.

Une fenêtre de trois mois

L’action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours. Trop tôt ou trop tard, la demande n’est pas recevable pour ce triennat. Le loyer revu produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l’ancien loyer restant provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive.

Exemple : pour un bail commercial qui a pris cours le 1er avril 2024, le premier triennat s’achève le 31 mars 2027. L’action en révision se situe donc entre le 1er janvier et le 31 mars 2027, et le loyer éventuellement revu s’applique à partir du 1er avril 2027.

Hausse ou baisse, les deux sont possibles

La révision n’est pas réservée au bailleur. Un preneur dont le quartier a perdu de son attrait, par exemple, peut demander une diminution du loyer, aux mêmes conditions de délai et d’écart. Pour comprendre comment le loyer initial se fixe et ce que le bail peut prévoir, lisez notre article sur le loyer d’un bail commercial.

Plafonnement et déplafonnement, des notions étrangères au texte belge

Beaucoup de recherches portent sur le « plafonnement » ou le « déplafonnement » du loyer commercial. Ces notions ne figurent pas dans la section du Code civil consacrée aux baux commerciaux. En Belgique, le loyer d’un bail commercial évolue par l’indexation prévue au contrat, par la révision triennale de l’article 6 et, à l’échéance, par la négociation du renouvellement.

La révision du loyer d’un bail d’habitation

Le bail d’habitation relève des Régions. Les règles de la révision se ressemblent en Wallonie et à Bruxelles, mais leur repère diffère depuis 2025.

En Wallonie, la valeur locative normale

L’article 58 du décret wallon du 15 mars 2018 organise la révision en deux temps :

• les parties peuvent convenir d’une révision entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’expiration de chaque triennat ;
• à défaut d’accord, le juge de paix peut être saisi entre le sixième et le troisième mois avant la fin du triennat.

Le juge accorde la révision s’il est établi que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale est supérieure ou inférieure d’au moins 20 % au loyer exigible au moment de la demande. Il peut aussi accorder une hausse au bailleur qui prouve une augmentation d’au moins 10 % de la valeur locative normale grâce à des travaux effectués à ses frais, à l’exception des travaux de mise en conformité avec les exigences de salubrité. Une révision à la hausse n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un immeuble, enregistré.

À Bruxelles, le loyer de référence

L’article 240 du Code bruxellois du logement, dans sa version en vigueur depuis le 1er mai 2025, reprend la même fenêtre de négociation et la même fenêtre judiciaire. Le repère a changé : le juge peut accorder la révision si, par le fait de circonstances nouvelles, le loyer de référence du bien est supérieur d’au moins 20 % au loyer exigible et que le bien ne présente pas de défauts de qualité substantiels justifiant cette différence. Après des travaux effectués aux frais du bailleur, hors mise en conformité, le seuil est de 10 %.

Chaque partie peut saisir la commission paritaire locative pour obtenir un avis sur la justesse du loyer, et le juge peut lui-même solliciter cet avis. Une hausse n’est due que si le bail a été enregistré. Le loyer de référence se calcule sur la grille régionale, dont la Région rappelle qu’elle tient compte notamment de la localisation, de l’état du bien, de sa surface et du nombre de pièces ; depuis le 1er mai 2025, il doit figurer dans le bail.

Modèle de lettre de révision du loyer d’un bail commercial

Avant d’aller en justice, la voie la plus simple reste l’accord. Rien n’empêche les parties de convenir ensemble d’un nouveau loyer ; l’accord se constate alors par un avenant écrit, signé par chacune. Voici une trame de courrier, à adapter, pour ouvrir la discussion. Envoyez-la par recommandé, qui fixe la date.

Objet : proposition de révision du loyer, bail commercial du [date de signature]

Madame, Monsieur,

Le bail commercial qui nous lie pour les locaux situés [adresse] a pris cours le [date]. Le triennat en cours s’achèvera le [date].

Depuis la conclusion du bail, [décrivez les circonstances nouvelles : travaux, évolution du quartier, nouvelles contraintes, etc.]. Selon les éléments joints [comparaisons, estimation, photos], la valeur locative normale des locaux me paraît aujourd’hui [supérieure / inférieure] d’au moins 15 % au loyer actuel de [montant] par mois.

Je vous propose de fixer le loyer à [montant] par mois à compter du [premier jour du triennat suivant], et de constater cet accord par un avenant.

À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix pendant les trois derniers mois du triennat, conformément à l’article 6 de la loi sur les baux commerciaux.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Nom, signature]

Joignez des éléments concrets : un loyer se discute mieux avec des comparaisons et une description précise du bien qu’avec une impression. Si le bail a été reçu par notaire, l’avenant peut l’être aussi : la forme notariée est expliquée dans notre article sur le bail commercial notarié.

Prouver les circonstances nouvelles

Tout se joue sur la preuve. Les circonstances nouvelles peuvent tenir à l’environnement du bien (aménagement du quartier, nouvelle desserte, fermeture de commerces voisins) ou au bien lui-même (travaux, dégradations, équipements ajoutés ou supprimés). Dans les deux cas, il faut pouvoir comparer l’état de départ et l’état actuel.

Un état des lieux commerce dressé à l’entrée, pièce par pièce et photographié, sert ici de point de comparaison. Complété après des travaux importants, il montre ce qui a changé et à l’initiative de qui. Il sera aussi utile à la fin du bail, puisque l’état des lieux de sortie d’un bien commercial se lit toujours à la lumière de celui d’entrée. Une expertise de la valeur locative, contradictoire si possible, peut compléter le dossier.

En résumé : la révision du loyer se prépare. Repérez la fin du triennat, mesurez l’écart avec la valeur du bien, rassemblez vos preuves, proposez un accord écrit, et gardez la voie du juge de paix pour la fenêtre prévue par la loi.