Augmentation de loyer : ce qui est permis

Le montant du loyer se négocie librement au moment de signer le bail. Ensuite, les règles changent : en cours de bail, le bailleur ne peut pas décider seul d’un nouveau loyer. Le Code bruxellois du logement et le décret wallon du 15 mars 2018 prévoient quelques mécanismes précis, et eux seuls. Ce guide de nos guides location et bail les passe en revue, à Bruxelles d’abord, où la question est la plus fréquente, puis en Wallonie. Pour la vue d’ensemble du loyer, de sa fixation à son encaissement, voyez notre dossier sur le loyer (logiciel de gestion locative immobilier loyer).

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : ce guide résume les textes officiels et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Les quatre voies d’une hausse de loyer

En matière de bail d’habitation, une augmentation de loyer ne peut passer que par l’une des voies suivantes :

Tout le reste, qu’il s’agisse d’une lettre annonçant un « nouveau tarif », d’une hausse justifiée par la seule augmentation des prix ou d’un avenant signé sous la pression, ne trouve pas de base dans ces textes.

L’indexation annuelle, qui n’est pas une vraie hausse

L’indexation adapte le loyer au coût de la vie. Elle n’est due qu’une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur demande écrite du bailleur, et selon la formule loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ, sur la base de l’indice santé. Elle ne rétroagit que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande.

À Bruxelles, le bail doit être enregistré et un certificat PEB valable remis au preneur ; selon le certificat, l’indexation peut même être limitée. Notre guide sur l’indexation du loyer et PEB à Bruxelles détaille ces règles, et un autre explique comment calculer l’indexation du loyer à Bruxelles pas à pas. L’action du bailleur en paiement de l’indexation se prescrit par un an à compter de sa demande écrite.

En Wallonie, l’article 57 du décret subordonne l’indexation qui augmente le loyer à un bail écrit et enregistré.

La révision à la fin d’un triennat

La révision est le seul moyen d’adapter le loyer à la valeur locative réelle du bien pendant un bail de neuf ans. Elle joue à la hausse comme à la baisse et ne peut être exclue que dans un bail à vie, précise la brochure juridique de Bruxelles Logement.

Le calendrier

Chaque partie peut demander la révision entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’expiration du triennat. Exemple de la brochure : pour un bail entré en vigueur le 1er août 2018, la demande se fait entre le 1er novembre 2020 et le 31 janvier 2021. Une révision conclue avant ce moment n’a pas d’effet. À défaut d’accord, le demandeur saisit le juge de paix entre le sixième et le troisième mois qui précèdent la fin du triennat.

Les conditions

Le juge accorde la révision dans deux cas :

• par l’effet de circonstances nouvelles, la valeur locative normale est supérieure ou inférieure d’au moins 20 % au loyer payé ; la brochure donne l’exemple d’un loyer de 800 €, qui ne peut être revu à la hausse que si la valeur locative atteint au moins 960 € ;
• des travaux effectués par le bailleur à ses frais ont augmenté la valeur locative d’au moins 10 %, à l’exclusion des travaux de mise en conformité avec les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement.

Le juge statue en équité : il peut constater un écart de 30 % et n’accorder qu’une hausse de 15 %. La révision à la hausse n’est due que si le bail a été enregistré, et l’ancien loyer reste applicable jusqu’à la décision définitive. En Wallonie, l’article 58 du décret prévoit la même fenêtre de négociation et les mêmes seuils de 20 % et de 10 %, calculés sur la valeur locative normale. À Bruxelles, l’article 240 a changé le 1er mai 2025, après la parution de la brochure : le repère est désormais le loyer de référence, qui doit dépasser d’au moins 20 % le loyer exigible (10 % après des travaux du bailleur), sans défauts de qualité substantiels du bien qui justifieraient l’écart ; chaque partie peut aussi saisir la commission paritaire locative pour un avis.

Une augmentation de loyer en cours de bail pour travaux

À Bruxelles, pour les baux de neuf ans ou plus, le bailleur peut réaliser, au maximum une fois tous les trois ans et sans l’accord du preneur, des travaux non urgents destinés à améliorer la performance énergétique du logement ou à l’adapter à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur. Il doit prévenir par recommandé au moins un mois à l’avance, et ces travaux ne peuvent durer plus de nonante jours.

Les parties peuvent convenir expressément, au plus tard un mois avant le début des travaux, qu’ils donneront lieu à une augmentation de loyer. Pour la performance énergétique, la hausse est proportionnée à l’amélioration obtenue, au coût supporté par le bailleur et au gain potentiel du preneur ; le nouveau loyer est exigible dès le premier mois qui suit la fin des travaux. En cas de désaccord, la commission paritaire locative peut rendre un avis, et le juge peut être saisi.

Attention au double emploi : des travaux qui ont déjà donné lieu à une augmentation convenue ne peuvent plus justifier une hausse lors de la révision triennale. À l’inverse, lorsque c’est le preneur qui rénove dans le cadre d’un bail de rénovation, le bailleur s’engage en contrepartie à renoncer pendant un temps à la révision du loyer ou à lui accorder une réduction.

Bail de courte durée, nouveau bail et fin de bail

La prorogation d’un bail de courte durée

À Bruxelles, un bail de trois ans au plus peut être prorogé une fois, par écrit, sans que la durée totale dépasse trois ans. Les conditions de la prorogation, et notamment le loyer, ne peuvent pas être différentes de celles du bail initial. Pour des baux de courte durée successifs avec le même preneur, le loyer ne peut pas augmenter, et il en va de même si le bail se poursuit et est réputé conclu pour neuf ans depuis l’origine.

Les baux successifs avec des locataires différents

Si des baux de courte durée se succèdent avec des locataires différents, le bailleur ne peut pas, pendant neuf ans à partir du premier bail, demander au nouveau preneur un loyer de base plus élevé, hors indexation. Une hausse reste possible si des circonstances nouvelles ont augmenté la valeur locative d’au moins 20 %, ou des travaux du bailleur d’au moins 10 %. Depuis le 1er novembre 2024, le bailleur doit d’ailleurs communiquer, avant la conclusion d’un tel bail, le type de bail, le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent preneur. Le décret wallon contient une règle comparable pour les baux de courte durée successifs.

Un nouveau bail avec un nouveau locataire

Hors de ces plafonds, le loyer d’un nouveau bail se fixe librement. À Bruxelles, le loyer de référence doit toutefois figurer dans le bail, et un loyer qui le dépasse de plus de 20 % est présumé abusif, sauf éléments de confort substantiels. Notre article sur les loyers à Bruxelles explique comment lire la grille. Pensez aussi aux obligations administratives propres à certains logements, comme le permis de location à Bruxelles.

La vente du logement ne change pas le loyer

Un changement de propriétaire n’ouvre pas de droit à une augmentation. À Bruxelles, le bailleur doit informer le candidat acquéreur que le bien est loué et lui remettre une copie du bail ; le nouveau titulaire est ensuite subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Il reprend donc le bail tel qu’il est, loyer compris, et pourra seulement indexer ou demander une révision aux conditions habituelles. Une clause autorisant l’expulsion du preneur en cas de vente est réputée non écrite.

Logement social et bail commercial, des règles à part

Dans un logement public, le loyer n’est pas négocié : il est recalculé chaque année selon la valeur du logement et les revenus du ménage. En Wallonie, il est adapté d’office au 1er janvier ; le Gouvernement wallon a en outre décidé d’intégrer la performance énergétique du logement dans ce calcul à partir de 2027, le « loyer chaud », avec des adaptations étalées sur deux ans selon l’annonce de la Wallonie. À Bruxelles, la SLRB rappelle que le loyer social est lui aussi révisé chaque année.

Le bail commercial obéit à une législation distincte, avec son propre mécanisme de révision du loyer ; il n’est pas traité dans ce guide consacré au bail d’habitation.

Réagir à une demande d’augmentation

Face à un courrier annonçant un nouveau loyer, le locataire peut procéder par étapes :

1. Identifier le mécanisme invoqué : indexation, révision, travaux convenus ou nouveau bail. Sans base légale, la hausse n’est pas due.
2. Vérifier les conditions de forme : bail enregistré, demande écrite, certificat PEB à Bruxelles, respect de la fenêtre du triennat.
3. Contrôler le calcul : formule d’indexation, rétroactivité limitée à trois mois, écart de valeur locative démontré.
4. Répondre par écrit et, en cas de désaccord, demander une conciliation gratuite au greffe de la justice de paix.

Le locataire qui a payé plus que ce que prévoient le bail ou le décret peut en demander le remboursement ; en Wallonie, l’article 25 du décret vise les montants payés au cours des cinq années qui précèdent la demande.

En résumé : en cours de bail d’habitation, le loyer ne grimpe que par l’indexation annuelle, la révision triennale ou, à Bruxelles, des travaux d’amélioration convenus à l’avance. La prorogation d’un bail de courte durée et la vente du bien ne permettent pas de le relever, et un nouveau bail reste encadré par les plafonds prévus pour les locations successives.