L’essentiel en quatre points
Un certificat PEB remis au preneur : c’est l’une des deux conditions de l’indexation à Bruxelles, avec l’enregistrement du bail.
Valable au moment de la demande : un certificat expiré bloque l’indexation tant qu’un nouveau n’a pas été fourni au preneur.
Facteur de correction : bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 et logement E, F ou G, le loyer indexé est multiplié par un coefficient inférieur à 1.
Base légale : article 224/2 du Code bruxellois du logement et ordonnance du 13 octobre 2023, selon la Région.
Table des matières
À Bruxelles, le certificat de performance énergétique pèse directement sur le loyer. Il conditionne le droit d’indexer et, pour une partie des baux anciens, il réduit le montant de chaque indexation. Cet article de nos guides location et bail détaille le volet bruxellois de notre dossier sur l’indexation du loyer et PEB : les limites. L’indexation elle-même, c’est-à-dire l’adaptation annuelle du loyer à l’indice santé, obéit à des règles générales que nous rappelons brièvement.
Nous sommes experts immobiliers, pas avocats : cet article résume les informations officielles de la Région de Bruxelles-Capitale au 25 septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique.
Le certificat PEB, condition de l’indexation
Deux conditions préalables
La Région de Bruxelles-Capitale soumet l’indexation du loyer à deux conditions : l’enregistrement du bail et la remise au preneur d’un certificat de performance énergétique (PEB) du logement loué. Sa page sur l’indexation des loyers le formule sans ambiguïté ; la Région cite comme base légale l’article 224/2 du Code bruxellois du logement.
Ces deux conditions sont cumulatives. Un bail enregistré sans certificat remis ne permet pas d’indexer ; un certificat remis pour un bail non enregistré non plus.
Un certificat valable au moment de la demande
Le certificat doit être valable au moment où le bailleur demande l’indexation. S’il a expiré, un nouveau certificat doit avoir été remis au preneur avant toute indexation. En pratique, un bail de longue durée peut donc survivre à son certificat : le bailleur qui voulait indexer sans problème pendant des années découvre un jour que la condition n’est plus remplie.
La remise doit pouvoir se prouver. Une mention dans le bail, un accusé de réception signé ou un envoi daté évitent la discussion. Si vous louez en copropriété, notre guide sur le PEB d’un appartement répond aux questions propres à ce type de bien.
Le cas du logement sans PEB
Les recherches « indexation loyer Bruxelles sans PEB » reviennent souvent, et la réponse est courte : sans certificat communiqué au preneur, pas d’indexation. Le bailleur qui n’a jamais fait établir de certificat ne perd pas pour autant tout droit pour l’avenir. Il fait réaliser le certificat, le remet au preneur, puis adresse sa demande écrite.
La demande n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois où elle est faite. Les mois antérieurs, pendant lesquels la condition PEB n’était pas remplie, ne se rattrapent pas.
Le coût d’un certificat dépend du logement et du certificateur ; il est comparé dans notre guide sur le prix d’un certificat PEB à Bruxelles.
Rappel des règles générales
Le PEB s’ajoute aux règles communes de l’indexation :
- une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail ;
- sur demande écrite du bailleur au preneur, jamais automatiquement ;
- trois mois de rétroactivité au maximum ;
- la formule : loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice santé de départ, l’indice de départ étant celui du mois qui précède la signature du bail et le nouvel indice celui du mois qui précède l’anniversaire.
Le pas à pas chiffré figure dans notre guide sur le calcul de l’indexation du loyer à Bruxelles.
Les logements E, F et G
La période du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023
Pendant la crise énergétique, la Région a limité l’indexation des logements les moins performants, classés E, F ou G, du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023. Depuis le 14 octobre 2023, selon le portail régional, l’indexation de ces logements est de nouveau permise, mais selon une formule adaptée pour une partie des baux.
Le facteur de correction
Le facteur de correction s’applique lorsque trois conditions sont réunies :
- le bail a pris effet avant le 14 octobre 2022 ;
- le certificat PEB du logement est E, F ou G ;
- le logement est loué sur le marché privé ou public.
Les biens loués par les sociétés immobilières de service public (SISP) et par le Fonds du Logement ne sont pas concernés. Pour les autres, le loyer obtenu par la formule standard est multiplié par un facteur qui dépend de la classe PEB (E, ou F et G) et du mois anniversaire du bail. Tous les facteurs du tableau publié par la Région sont inférieurs à 1 : ils réduisent donc le loyer indexé, et cela à chaque indexation.
L’outil de la Région
La page indexation des loyers avec facteur de correction propose le tableau complet et un module de calcul. Deux précisions y figurent : la version en ligne ne sert que pour les indexations de baux d’habitation jusqu’au 30 septembre 2026, et le module est mis à jour le 5 de chaque mois. Pour une indexation d’octobre 2026 ou plus tard, utilisez la version à jour proposée par la Région.
Le rôle du certificat PEB dans le bail
Le certificat ne sert pas qu’à l’indexation. Il renseigne le preneur sur la consommation prévisible du logement, et donc sur le coût réel de la location, charges d’énergie comprises. Pour le bailleur, le garder à jour est devenu une question de trésorerie : un certificat expiré suspend l’indexation, un certificat E, F ou G sur un bail ancien la réduit.
Le label compte aussi au moment de fixer le loyer d’un nouveau bail. La grille indicative des loyers et les loyers moyens relevés par commune donnent un repère pour situer un bien selon ses caractéristiques.
Bruxelles, Wallonie et Flandre
Les trois Régions ont lié l’indexation à la performance énergétique en 2022, chacune à sa manière et sur sa propre période. La Wallonie a limité l’indexation du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 et applique depuis un mode de calcul particulier aux logements les moins performants, sans facteur de correction ; notre page PEB location Wallonie indexation en détaille le fonctionnement. La Flandre a gelé ou réduit l’indexation du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et applique depuis son propre facteur de correction, lié à l’EPC.
| Point | Bruxelles | Wallonie |
|---|---|---|
| Certificat exigé pour indexer | Oui, remis et valable | Non présenté comme condition générale |
| Période de limitation | 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023 | 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 |
| Classes visées | E, F, G | D, E, F, G et sans certificat |
| Effet depuis | Facteur de correction (baux avant le 14 octobre 2022) | Loyer de base et indice de départ décalés |
Les erreurs fréquentes
Les mêmes erreurs reviennent souvent :
- indexer sans pouvoir prouver la remise du certificat PEB au preneur ;
- oublier que le certificat remis à l’entrée a expiré depuis ;
- appliquer la formule standard à un bail antérieur au 14 octobre 2022 dans un logement E, F ou G, sans facteur de correction ;
- utiliser l’outil de la Région au-delà de la période pour laquelle sa version est annoncée valable ;
- réclamer plusieurs années d’arriérés, alors que la demande ne rétroagit que sur trois mois.
Chacune de ces erreurs rend la demande d’indexation contestable : le preneur a donc intérêt à vérifier le calcul, et le bailleur à documenter chaque étape.
En pratique
Pour le bailleur bruxellois qui veut indexer :
- vérifier l’enregistrement du bail ;
- retrouver la preuve de remise du certificat PEB et sa date de validité ;
- si le certificat manque ou a expiré, en faire établir un nouveau et le remettre au preneur ;
- calculer le loyer indexé avec les indices santé de Statbel ;
- si le bail est antérieur au 14 octobre 2022 et le logement classé E, F ou G, appliquer le facteur de correction ;
- envoyer la demande écrite, en gardant une trace datée.
Pour le preneur, ces étapes servent de contrôle. Une indexation demandée sans certificat valable remis, sur un bail non enregistré, sans facteur de correction lorsqu’il est dû ou avec plus de trois mois d’arriérés peut être contestée, d’abord à l’amiable.
En résumé : à Bruxelles, le certificat PEB est à la fois la clé qui ouvre l’indexation et, pour les anciens baux de logements E, F ou G, le frein qui en réduit le montant ; le tenir à jour et en prouver la remise est la meilleure protection du bailleur.
Questions fréquentes
Peut-on indexer un loyer à Bruxelles sans certificat PEB ?
Non. La Région de Bruxelles-Capitale pose deux conditions à l’indexation : un bail enregistré et un certificat de performance énergétique du logement remis au preneur. Sans certificat communiqué, la demande d’indexation n’est pas fondée. Le bailleur doit d’abord faire établir le certificat et le remettre au preneur ; il pourra ensuite demander l’indexation par écrit, avec au maximum trois mois d’effet rétroactif.
Que faire si le certificat PEB a expiré ?
Selon le portail régional, le certificat doit être valable au moment de la demande d’indexation. S’il a expiré, un nouveau certificat doit avoir été remis au preneur avant toute indexation. Le bailleur fait donc établir un nouveau certificat par un certificateur, le transmet au preneur, puis envoie sa demande écrite.
Un logement classé F ou G peut-il être indexé à Bruxelles en 2026 ?
Oui. Depuis le 14 octobre 2023, l’indexation des logements E, F et G est de nouveau permise. Si le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, le résultat de la formule standard doit être multiplié par le facteur de correction publié par la Région. Pour un bail plus récent, la formule standard s’applique, à condition que le bail soit enregistré et le certificat remis.
Le facteur de correction s’applique-t-il aux logements sociaux ?
Non pour les biens loués par les sociétés immobilières de service public (SISP) et par le Fonds du Logement : la Région précise qu’ils ne sont pas concernés. Le facteur vise les logements loués sur le marché privé ou public en dehors de ces deux opérateurs, pour autant que les autres conditions soient réunies.
Comment calculer le facteur de correction bruxellois ?
Le facteur dépend de la classe PEB (E, ou F et G) et du mois anniversaire du bail. La Région publie le tableau et un outil de calcul sur be.brussels ; la version en ligne indique qu’elle sert pour les indexations jusqu’au 30 septembre 2026 et que le module est mis à jour le 5 de chaque mois. On calcule d’abord le loyer indexé ordinaire, puis on le multiplie par le facteur.
Améliorer la classe PEB permet-il d’échapper au facteur de correction ?
Les pages de la Région que nous avons consultées lient le facteur à la classe E, F ou G du certificat PEB du logement, sans détailler le cas d’un nouveau certificat plus favorable. Avant de modifier votre calcul sur cette base, vérifiez la situation auprès de Bruxelles Logement ou d’un conseil juridique.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Indexation des loyers
- Indexation des loyers avec facteur de correction
- Huurindexatie (indexation des loyers par Région)
- Indexer un loyer (régime wallon, pour comparaison)
- Décret flamand du 3 octobre 2022 limitant l’indexation des loyers (pour comparaison)
Article à visée informative, mis à jour le 25 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Indexation du loyer et PEB à Bruxelles. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/location/indexation-loyer-peb-bruxelles/
