Indexation du loyer et PEB en Wallonie

En Wallonie, le certificat de performance énergétique a pesé sur les loyers pendant un an, et il pèse encore sur le calcul pour une partie des baux. Cet article de nos guides location et bail détaille le volet wallon de notre dossier sur l’indexation du loyer et PEB : les limites. Il explique ce qu’a prévu la Région en 2022-2023, ce qui s’applique depuis le 1er novembre 2023, et comment faire le calcul. L’indexation, rappelons-le, est l’adaptation annuelle du loyer à l’indice santé, selon une formule fixée.

Nous sommes experts immobiliers, pas avocats : cet article résume les informations officielles de la Wallonie au 25 septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique.

Les règles générales, toujours applicables

Le certificat PEB n’a pas remplacé les conditions ordinaires de l’indexation. Selon le portail Indexer un loyer de la Wallonie, mis à jour le 23 juillet 2026 :

• le bail doit être enregistré : depuis le 1er septembre 2018, un bail de résidence principale non enregistré ne peut pas être indexé ;
• l’indexation doit être demandée par écrit : un courrier, un e-mail ou un SMS suffisent ;
• les arriérés sont limités aux trois mois qui précèdent celui de la demande ;
• la formule reste : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ, avec l’indice santé.

L’indice de départ est celui du mois qui précède la signature du bail, le nouvel indice celui du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur. Le calcul ordinaire, étape par étape, figure dans notre guide calcul index loyer Wallonie.

La limitation du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023

Une mesure liée au label PEB

Pendant la crise énergétique, la Wallonie a lié temporairement l’indexation à la performance énergétique du logement. Le portail officiel le résume : toute indexation dont la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail tombait entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 a été touchée par la mesure.

Le calcul de la hausse limitée

Pour les labels D et E, la hausse autorisée se calculait en deux temps. On calculait d’abord le loyer indexé de façon ordinaire, puis on ne retenait qu’une partie de la différence :

hausse permise = (loyer indexé – loyer dû) × 75/100 pour D, ou × 50/100 pour E

Pour F, G ou en l’absence de certificat, le loyer restait au montant dû avant l’anniversaire.

Ce qui s’applique depuis le 1er novembre 2023

La fin de la limitation

La limitation a pris fin le 31 octobre 2023. Depuis, les logements peuvent de nouveau être indexés. Statbel le rappelle aussi : en Wallonie, la limitation pour les logements sans PEB ou mal classés a pris fin le 31 octobre 2023.

Un calcul particulier pour les labels D, E, F et G

Pour les logements dont le label est D, E, F ou G, la Wallonie ne revient pas simplement à la formule d’origine. Deux éléments de la formule changent :

• le loyer de base devient le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, c’est-à-dire le loyer tel qu’il résultait de l’indexation partielle ou du gel ;
• l’indice de départ devient l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire du bail intervenue pendant cette période.

Le nouvel indice, lui, reste l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l’indexation en cours. Pour les labels A, B et C, la formule ordinaire continue de s’appliquer, avec le loyer du bail et l’indice du mois qui précède la signature.

Un exemple pas à pas

Exemple fictif, avec des montants arrondis pour la lisibilité : un bail enregistré entré en vigueur un 1er décembre, loyer de base de 800 €, logement classé D.

Avec un label C, le même bail serait indexé en 2026 à partir de 800 € et de l’indice du mois qui précède la signature, sans trace de la limitation. L’écart de 2022-2023 se reporte ainsi sur chaque indexation suivante du logement D, jusqu’à la fin du bail.

Le certificat PEB dans le bail wallon

Même s’il n’est plus présenté comme une condition générale d’indexation, le certificat PEB reste une pièce du dossier locatif. La date du dernier certificat et l’indice de performance du logement figurent parmi les mentions du bail lorsque le certificat est requis. Surtout, le label détermine, pour les baux touchés par la limitation, la manière de calculer chaque indexation.

Un bailleur qui veut faire établir ou renouveler un certificat s’adresse à un certificateur PEB agréé en Wallonie. Le coût varie selon le bien ; nous l’abordons dans notre guide sur le prix certificat PEB région wallonne.

Wallonie et Bruxelles, deux mécanismes

La Wallonie n’est pas la seule Région à avoir lié l’indexation au PEB, mais son mécanisme est propre. À Bruxelles, la limitation a couru du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023 pour les logements E, F et G ; depuis, les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 subissent un facteur de correction, et le certificat PEB remis et valable est une condition de toute indexation. Notre guide sur l’indexation du loyer et PEB à Bruxelles détaille ce régime. Un bailleur qui loue des deux côtés de la frontière régionale doit donc tenir deux méthodes de calcul.

En pratique

Pour le bailleur wallon qui prépare une indexation :

1. vérifier l’enregistrement du bail et l’absence de clause excluant l’indexation ;
2. retrouver le label PEB du logement et vérifier si un anniversaire du bail est tombé entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 ;
3. pour un label A, B ou C, ou un bail sans anniversaire dans cette période, appliquer la formule ordinaire ;
4. pour un label D, E, F ou G touché par la période, partir du loyer adapté et de l’indice du mois qui précède l’anniversaire de cette période ;
5. relever les indices santé sur Statbel, dans la même base ;
6. envoyer la demande écrite et en garder une trace datée.

Pour le preneur, ces étapes servent de contrôle. Une indexation calculée sur le loyer d’origine d’un logement D à G touché par la limitation, ou réclamée avec plus de trois mois d’arriérés, peut être contestée, d’abord à l’amiable.

En résumé : en Wallonie, la limitation liée au PEB est terminée depuis le 31 octobre 2023, mais pour les logements D, E, F et G elle a déplacé durablement le point de départ du calcul ; bien indexer aujourd’hui suppose de connaître le label et le loyer de cette période.