Indexation du loyer et PEB : les limites

Depuis la crise énergétique de 2022, le certificat de performance énergétique n’est plus seulement une information donnée au candidat locataire : il agit sur le montant du loyer. Ce guide de nos guides location et bail ouvre le volet PEB de notre dossier sur l’indexation du loyer. Il compare les trois Régions et renvoie, pour le détail, à un article par Région. L’indexation, rappelons-le, est l’adaptation annuelle du loyer à l’indice santé ; le certificat énergétique peut la limiter, jamais l’augmenter.

Nous sommes experts immobiliers, pas avocats : cet article résume les textes et portails officiels au 25 septembre 2026 et ne remplace pas un conseil juridique.

Pourquoi le PEB joue sur le loyer

Le bail d’habitation relève des Régions, et chaque Région fixe ses règles d’indexation. Le socle est pourtant commun : l’indexation est annuelle, jamais automatique, demandée par écrit, limitée à trois mois de rétroactivité et plafonnée par la formule loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ. Notre guide sur la loi indexation loyer Belgique revient sur ce socle et sur la question de savoir si l’indexation est due.

À l’automne 2022, face à la flambée des prix de l’énergie, les trois Régions ont ajouté une variable : la performance énergétique du logement. L’idée était la même partout. Un preneur qui paie déjà très cher le chauffage d’un logement mal isolé ne devait pas subir, en plus, une indexation complète du loyer. Les modalités, elles, diffèrent d’une Région à l’autre.

Bruxelles, une condition et un facteur de correction

À Bruxelles, le certificat PEB joue deux rôles.

Une condition d’indexation. La Région de Bruxelles-Capitale subordonne toute indexation à l’enregistrement du bail et à la remise au preneur d’un certificat PEB du logement, valable au moment de la demande. Si le certificat a expiré, un nouveau doit avoir été remis avant toute indexation.

Un facteur de correction. Du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, la Région a limité l’indexation des logements classés E, F ou G. Depuis le 14 octobre 2023, elle est de nouveau permise, mais pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, dans un logement E, F ou G loué sur le marché privé ou public, le loyer indexé est multiplié par un facteur de correction qui dépend de la classe et du mois anniversaire. Les biens des SISP et du Fonds du Logement ne sont pas concernés. La page de la Région sur l’indexation des loyers avec facteur de correction propose le tableau et un outil de calcul.

Le détail, avec le cas du logement sans PEB, figure dans notre guide sur l’indexation du loyer et PEB à Bruxelles.

Wallonie, une limitation terminée qui pèse encore

En Wallonie, toute indexation dont la date anniversaire de l’entrée en vigueur tombait entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 a été limitée selon le label PEB.

La limitation a pris fin le 31 octobre 2023. Pour les logements D, E, F ou G, le calcul reste toutefois décalé : le loyer de base devient le loyer adapté pendant la période, et l’indice de départ celui du mois qui précède l’anniversaire tombé dans cette période. Le portail officiel de la Wallonie détaille la méthode.

Pour le reste, les conditions wallonnes sont celles du droit commun régional : bail enregistré, demande écrite, trois mois d’arriérés. Le portail wallon ne présente pas le certificat PEB comme une condition générale d’indexation. Tout le mécanisme, avec un exemple, est expliqué dans notre guide sur l’indexation du loyer et PEB en Wallonie.

Flandre, l’EPC et le correctiefactor

En Flandre, le certificat s’appelle EPC. Le décret flamand du 3 octobre 2022 vise les baux d’habitation entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022. Pour les anniversaires tombés du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 :

• label D : le loyer ne pouvait augmenter que de la moitié de la hausse ;
• labels E ou F, ou pas d’EPC : aucune indexation.

Depuis le 1er octobre 2023, l’indexation est de nouveau permise, mais le résultat de la formule est multiplié par un facteur de correction, le « correctiefactor », fixé par l’article 4 du décret ; Statbel le confirme et renvoie à l’outil de l’Autorité flamande. Le texte est consultable sur le Codex flamand. Notre bureau n’intervient pas en Flandre, mais ce régime intéresse les bailleurs qui possèdent des biens dans plusieurs Régions ; notre dossier indexation lui consacre un article.

Les trois régimes côte à côte

Le loyer sans PEB

Les recherches « indexation loyer sans PEB » sont fréquentes, et la réponse varie selon la Région.

• À Bruxelles, un logement dont le certificat n’a jamais été remis au preneur ne peut pas être indexé. Le bailleur doit d’abord faire établir le certificat et le remettre ; la demande écrite suivante n’aura d’effet que pour l’avenir et les trois mois qui la précèdent.
• En Wallonie, l’absence de certificat a bloqué l’indexation pendant la période de limitation. Depuis, le portail régional ne fait pas du certificat une condition générale ; pour les labels D à G, le calcul repart du loyer adapté pendant cette période.
• En Flandre, l’absence d’EPC est traitée comme les labels E et F : pas d’indexation pendant la période, facteur de correction ensuite, pour les baux antérieurs au 1er octobre 2022.

Dans les trois cas, l’oubli ne se rattrape pas. La règle des trois mois de rétroactivité, détaillée dans notre guide sur l’indexation rétroactive du loyer, limite ce qu’un bailleur peut réclamer une fois le dossier régularisé.

Ce que le PEB ne change pas

Le certificat énergétique n’autorise jamais à indexer davantage : un bon label ne donne pas droit à plus que la formule légale. Il ne touche pas non plus aux charges, qui suivent le régime prévu par le bail, ni à la révision du loyer, qui obéit à d’autres règles.

Les mesures de 2022 visaient les baux d’habitation. Le décret flamand, par exemple, vise les baux relevant du bail de résidence principale du Code civil ou du décret flamand sur la location d’habitation. Un bail commercial suit sa propre loi, et un emplacement de garage loué seul relève d’autres règles, que nous abordons dans un article distinct du dossier.

En pratique

1. Situez le logement : Bruxelles, Wallonie ou Flandre, chaque Région a son régime.
2. Retrouvez les dates : signature, entrée en vigueur, anniversaires tombés en 2022-2023.
3. Retrouvez le label du certificat énergétique pendant la période de limitation, et vérifiez à Bruxelles que le certificat remis au preneur est toujours valable.
4. Calculez le loyer indexé ordinaire, puis appliquez le mécanisme régional : facteur de correction ou calcul décalé.
5. Demandez par écrit et gardez une trace datée.

Pour le preneur, ces étapes servent de contrôle. Un loyer indexé sans tenir compte du label de 2022-2023, ou sans certificat valable à Bruxelles, peut être contesté, d’abord à l’amiable.

En résumé : les limites liées au PEB ne sont plus des gels, mais elles subsistent sous forme de calculs particuliers pour les baux anciens de logements peu performants, et à Bruxelles le certificat reste la condition de toute indexation.