Calcul de l’indexation du loyer

Calculer l’indexation d’un loyer ne demande qu’une multiplication et une division, à condition de choisir les bons chiffres. Ce guide détaille la méthode de notre dossier sur l’indexation du loyer, dans les guides location et bail. Pour la définition du mécanisme d’indexation, voyez notre lexique.

Précision utile : notre site ne propose pas de simulateur en ligne. Pour un calcul automatique, nous renvoyons vers le calculateur officiel de Statbel, présenté plus bas ; ce guide vous permet de vérifier son résultat à la main.

La formule officielle

À Bruxelles comme en Wallonie, le loyer indexé ne peut dépasser le montant obtenu par la formule suivante :

loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

Le décret wallon du 15 mars 2018 la formule ainsi : « loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ » (article 26). Be.brussels donne la même formule pour Bruxelles, avec l’indice santé du mois précédant la signature comme indice initial.

Le résultat est un plafond. Le bailleur peut demander moins, ou rien du tout ; il ne peut pas demander davantage, et une clause du bail qui prévoirait plus est « réductible » au montant de la formule.

Le calcul pas à pas

1. Trouvez le loyer de base. C’est le loyer fixé dans le bail (ou par un jugement), « à l’exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur » (article 26 du décret wallon). Ne prenez pas le loyer actuellement payé s’il a déjà été indexé.
2. Repérez les deux dates du bail. La date de signature (conclusion du contrat) et la date d’entrée en vigueur, c’est-à-dire le début de la location. Elles sont souvent différentes.
3. Cherchez l’indice de départ. C’est l’indice santé du mois qui précède le mois de la signature.
4. Cherchez le nouvel indice. C’est l’indice santé du mois qui précède le mois de l’anniversaire de l’entrée en vigueur. Pour un bail entré en vigueur un 1er novembre, c’est l’indice d’octobre.
5. Appliquez la formule et arrondissez au centime. Vérifiez que les deux indices sont exprimés dans la même base : Statbel publie l’indice santé par année de base, et la base la plus récente est 2025 = 100.

Un exemple chiffré avec des indices réels

Le loyer est fictif ; les indices santé sont ceux que le SPW Logement utilise dans ses propres exemples. Bail signé en septembre 2021, entré en vigueur le 1er novembre 2021, loyer de 700 € par mois, logement certifié PEB C (donc sans limitation).

En novembre 2023, on ne calcule pas 794,25 × 128,30 ÷ 127,92 : on repart des 700 € du bail et de l’indice d’août 2021. Le résultat est identique aux arrondis près, mais seule la méthode légale fait foi et elle évite d’accumuler les erreurs d’une année sur l’autre.

Les dernières valeurs de l’indice, en base 2025 = 100, sont rassemblées dans notre guide sur l’indice santé : tableau mensuel pour l’indexation. Ne les combinez pas avec les indices de 2021 à 2023 ci-dessus, exprimés dans une base plus ancienne.

Les cas particuliers

Wallonie, logements PEB D à G ou sans certificat

Pour les anniversaires de bail tombés entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, l’indexation wallonne a été limitée selon le certificat PEB : 75 % de la hausse pour la classe D, 50 % pour la classe E, aucune pour F, G ou sans certificat. Le SPW Logement explique que cette limitation continue d’influencer le calcul jusqu’à la fin du bail. Reprenons notre exemple avec un logement PEB D :

Pour ces logements, le loyer de base devient le loyer adapté pendant la période de limitation, et l’indice de départ celui du mois qui précède l’anniversaire tombé dans cette période (ici octobre 2022). Les baux entrés en vigueur après le 31 octobre 2022 ne sont pas concernés. Les règles détaillées de l’indexation des loyers Wallonie sont reprises dans un guide dédié.

Bruxelles, facteur de correction pour les classes E, F et G

À Bruxelles, pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 et un certificat PEB de classe E, F ou G, le loyer obtenu par la formule doit être multiplié par un facteur de correction, qui dépend de la classe PEB et de la date anniversaire. Les autres conditions bruxelloises, bail enregistré et certificat PEB remis au preneur, sont présentées dans notre guide indexation bail Bruxelles.

Flandre, un autre indice de départ

Statbel signale qu’en Flandre, pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019, l’indice de départ est celui du mois qui précède l’entrée en vigueur du bail, et non la signature. Le calcul flamand fait l’objet d’un guide distinct du dossier.

Un bail oublié depuis plusieurs années

Un bailleur qui n’a jamais indexé peut le faire à tout moment, mais le calcul et les arriérés obéissent à deux règles différentes.

Le calcul du nouveau loyer ne change pas : on applique la formule avec le loyer de base du bail, l’indice de départ du mois qui précède la signature et le nouvel indice du mois qui précède le dernier anniversaire. Les années passées sans indexation ne font pas perdre l’évolution de l’indice, puisque la formule compare directement l’indice actuel à celui de la signature.

Les arriérés, en revanche, sont limités. La demande écrite n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois qui précèdent le mois où elle est faite. La brochure juridique de Bruxelles Logement donne cet exemple : pour un bail entré en vigueur le 1er décembre 2017, le bailleur pouvait réclamer l’indexation dès le 1er décembre 2018 ; s’il ne la demande qu’en août 2019, il ne peut exiger l’indexation que pour mai, juin et juillet, puis pour août et les mois suivants.

Le montant mensuel des arriérés se calcule simplement : loyer indexé moins loyer payé, multiplié par le nombre de mois récupérables.

Vérifier un calcul reçu du bailleur

Le preneur qui reçoit une demande d’indexation peut la contrôler en cinq minutes :

• le loyer de base est-il bien celui du bail, hors charges, et non un loyer déjà indexé ?
• l’indice de départ correspond-il au mois qui précède la signature, et non au mois de la signature ou de l’entrée dans les lieux ?
• le nouvel indice est-il celui du mois qui précède l’anniversaire de l’entrée en vigueur ?
• les deux indices sont-ils exprimés dans la même base ?
• les arriérés réclamés se limitent-ils aux trois mois qui précèdent le mois de la demande ?

Si l’une de ces vérifications échoue, signalez-le par écrit au bailleur en joignant votre propre calcul. En Wallonie, les sommes payées au-delà de ce qui est dû peuvent être réclamées par envoi recommandé, pour les montants payés au cours des cinq ans qui précèdent la demande (article 25 du décret).

Utiliser le calculateur de Statbel

Pour un calcul automatique, le calculateur de loyer de Statbel est l’outil de référence ; le portail de la Wallonie y renvoie aussi. Il suffit de connaître :

• le loyer convenu au départ de la location ;
• l’année et le mois de la signature du bail ;
• l’année et le mois de l’entrée en vigueur du bail.

Statbel précise que son calculateur « ne peut être utilisé que pour les contrats conclus après le 1er janvier 1984 ». Vérifiez ensuite si une règle PEB régionale modifie le résultat : Statbel rappelle ces particularités sur la même page, et be.brussels propose son propre outil pour le facteur de correction bruxellois.

Après le calcul, la demande

Un calcul juste ne suffit pas : l’indexation n’est due qu’après une demande écrite du bailleur, et cette demande n’a d’effet que pour les trois mois qui précèdent le mois où elle est faite. En Wallonie, pour un bail de résidence principale, l’indexation à la hausse suppose aussi un bail écrit et enregistré (article 57 du décret).

Joignez le détail du calcul à la demande : loyer de base, mois et valeur des deux indices, résultat. Le preneur peut ainsi le vérifier, ce qui évite la plupart des contestations.

En résumé : partez du loyer du bail, prenez l’indice santé du mois qui précède la signature et celui du mois qui précède l’anniversaire, gardez la même base, appliquez la formule, puis vérifiez les règles PEB de votre Région.