L’essentiel en quatre points
Deux conditions : un bail enregistré et un certificat PEB remis au preneur, valable au moment de la demande d’indexation.
Une fois par an, sur demande écrite : au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur, avec trois mois d’effet rétroactif au maximum.
Formule régionale : loyer de base × nouvel indice santé / indice santé de départ, avec les indices publiés par Statbel.
Facteur de correction : bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 et logement classé E, F ou G, le résultat est multiplié par un coefficient inférieur à 1.
Table des matières
L’indexation du loyer suit à Bruxelles des règles plus exigeantes qu’en Wallonie : la Région de Bruxelles-Capitale lie ce droit du bailleur à l’enregistrement du bail et au certificat PEB. Cet article de nos guides location et bail fait le point sur le cadre légal applicable au 24 septembre 2026. L’indexation n’est pas une hausse libre : c’est l’adaptation du loyer à l’indice santé, selon une formule fixée par la Région.
Nous sommes experts immobiliers, pas avocats : pour un litige précis, un conseil juridique reste utile. Mais un bail clair et un logement bien documenté évitent la plupart des discussions de fin de bail.
Les conditions pour indexer un loyer à Bruxelles
La Région de Bruxelles-Capitale pose deux conditions, auxquelles s’ajoute le respect du contrat.
Un bail enregistré
Le bailleur doit avoir fait enregistrer le bail. Sans enregistrement, pas d’indexation.
Un certificat PEB remis et valable
Le bailleur doit avoir remis au preneur le certificat de performance énergétique (PEB) du logement. Ce certificat doit être valable au moment de la demande d’indexation : « If the certificate has expired, a new certificate must have been provided to the tenant before any indexation », précise le portail régional. Un certificat expiré bloque donc l’indexation jusqu’à la remise d’un nouveau. Pour savoir comment l’obtenir et ce qu’il contient, lisez notre guide sur le certificat PEB à Bruxelles.
La date anniversaire de l’entrée en vigueur
« The rent can be adjusted annually, at the earliest on the anniversary date of the lease coming into force » : l’indexation est annuelle et ne peut intervenir qu’à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et non de sa signature.
La demande d’indexation et ses limites
Une demande écrite
« Indexation is not automatic ; the landlord must request it in writing from the tenant. » L’indexation n’est jamais appliquée d’office : le bailleur doit écrire au preneur. Gardez une copie datée de la demande, car c’est elle qui fixe la période récupérable.
Trois mois d’effet rétroactif
La demande n’a d’effet rétroactif que pour « the three months preceding the month of the request ». Exemple : pour une date anniversaire au 1er mai 2026 et une demande envoyée en septembre 2026, le bailleur peut réclamer la différence pour juin, juillet et août 2026, mais plus pour mai.
La formule officielle
Le portail régional donne la formule suivante :
loyer de base × nouvel indice santé / indice santé de départ
- le loyer de base est le montant prévu dans le bail ;
- l’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la date de signature du contrat ;
- le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Les indices sont publiés chaque mois par Statbel, l’office belge de statistique ; le portail bruxellois renvoie d’ailleurs à ses tableaux.
Un exemple chiffré pour un bail récent
Exemple fictif : un bail de résidence principale signé et entré en vigueur le 1er septembre 2025, enregistré, certificat PEB remis, loyer de 800 € par mois. Le logement est classé D, et le bail est de toute façon postérieur au 14 octobre 2022 : aucun facteur de correction ne s’applique.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Loyer de base (exemple) | 800 € |
| Indice de départ, août 2025 (base 2025 = 100) | 100,05 |
| Nouvel indice, août 2026 (base 2025 = 100) | 103,49 |
| Calcul | 800 × 103,49 / 100,05 |
| Loyer indexé au 1er septembre 2026 | 827,51 € |
Statbel publie désormais l’indice santé en base 2025 = 100 ; le communiqué de Statbel sur l’indice d’août 2026 donne 103,49 points en août, contre 103,24 en juillet. Les deux indices du calcul doivent être pris dans la même base. Le pas à pas détaillé, avec les pièges fréquents, figure dans notre guide sur le calcul de l’indexation du loyer à Bruxelles.
Les outils de la Région
Le portail bruxellois met à disposition un calculateur de loyer indexé et, pour les baux soumis au facteur de correction, un outil Excel avec le tableau des facteurs. Ces outils ne remplacent pas la vérification des préalables : un calcul exact reste sans effet si le bail n’est pas enregistré ou si le certificat PEB n’a pas été remis. Ils permettent en revanche au preneur de contrôler en quelques minutes le montant qui lui est réclamé, à partir des mêmes données que le bailleur : loyer du bail, mois de signature, date d’entrée en vigueur et label PEB.
Le facteur de correction pour les logements E, F et G
D’où il vient
À partir du 14 octobre 2022, la Région a restreint l’indexation des logements les moins performants sur le plan énergétique. Selon le portail régional, depuis le 14 octobre 2023, l’indexation des logements dont le certificat PEB est E, F ou G est « once again permitted », mais avec une formule adaptée pour une partie des baux. La perte de 2022-2023 n’est pas rattrapée : elle est intégrée au calcul sous la forme d’un facteur de correction.
Les baux concernés
Le facteur de correction s’applique lorsque trois conditions sont réunies :
- le bail a pris effet avant le 14 octobre 2022 ;
- le certificat PEB du logement est E, F ou G ;
- le logement est loué sur le marché privé ou public, à l’exception des biens des sociétés immobilières de service public (SISP) et du Fonds du Logement.
Pour ces baux, « the result of the standard indexation formula […] must be multiplied by a correction factor ». Le facteur dépend du label PEB et du mois anniversaire du bail.
Le tableau des facteurs
Extrait du tableau publié par la Région (facteurs arrondis à quatre décimales ; la Région les publie avec neuf décimales) :
| Mois anniversaire | PEB E | PEB F ou G |
|---|---|---|
| Janvier | 0,9520 | 0,9039 |
| Avril | 0,9658 | 0,9315 |
| Juillet | 0,9761 | 0,9522 |
| Septembre | 0,9800 | 0,9601 |
| 1er au 13 octobre | 0,9898 | 0,9796 |
| 14 au 31 octobre | 0,9494 | 0,8989 |
| Novembre | 0,9454 | 0,8907 |
| Décembre | 0,9520 | 0,9040 |
Le tableau complet et un outil de calcul Excel sont proposés sur la page indexation avec facteur de correction du portail régional. Pour un calcul officiel, utilisez les valeurs complètes de la Région.
Bruxelles, Wallonie, deux régimes à ne pas confondre
La Wallonie a elle aussi limité l’indexation selon le label PEB, mais sur une autre période, du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, et avec un autre mécanisme de sortie. Elle n’impose pas la remise d’un certificat PEB comme condition générale d’indexation dans sa présentation officielle. Un bailleur qui loue des deux côtés doit donc tenir deux méthodes de calcul ; notre guide sur l’indexation du loyer en Wallonie détaille le régime wallon.
Ce que l’indexation ne couvre pas
L’indexation suit l’indice santé et rien d’autre. Elle ne sert pas à répercuter sur le preneur une taxe ou une dépense du bailleur : le montant de l’impôt foncier se calcule à part (voyez notre guide sur le calcul du précompte immobilier à Bruxelles). Une révision du loyer en dehors de l’indexation relève d’autres règles, qui ne sont pas traitées ici.
En pratique
Pour le bailleur bruxellois, la séquence est la suivante :
- vérifier que le bail est enregistré et que le contrat n’exclut pas l’indexation ;
- vérifier que le certificat PEB a été remis au preneur et qu’il est toujours valable ;
- repérer le mois de signature et la date d’entrée en vigueur ;
- relever les deux indices santé sur Statbel, dans la même base ;
- appliquer la formule, puis, pour un bail antérieur au 14 octobre 2022 dans un logement E, F ou G, le facteur de correction ;
- envoyer la demande écrite, idéalement avant la date anniversaire.
Pour le preneur, ces étapes servent de contrôle. Une indexation demandée sans certificat PEB valable, sans enregistrement ou avec plus de trois mois d’arriérés n’est pas due. Si le désaccord persiste, la discussion amiable reste la première étape.
En résumé : à Bruxelles, l’indexation est un droit annuel du bailleur, mais un droit conditionné au bail enregistré et au certificat PEB ; pour les anciens baux de logements E, F ou G, le facteur de correction rend le calcul moins favorable que la formule standard.
Questions fréquentes
Quelles sont les conditions pour indexer un loyer à Bruxelles ?
Le bail doit être enregistré et le bailleur doit avoir remis au preneur un certificat PEB du logement, valable au moment de la demande d’indexation. Si le certificat a expiré, un nouveau certificat doit être fourni au preneur avant toute indexation. Le bail ne doit pas exclure l’indexation, et celle-ci n’intervient qu’à partir de la date anniversaire de l’entrée en vigueur.
L’indexation du loyer est-elle automatique à Bruxelles ?
Non. Le bailleur doit la demander par écrit au preneur. La demande n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande : un bailleur qui attend plusieurs mois après la date anniversaire perd la différence pour les mois antérieurs.
Qu’est-ce que le facteur de correction à Bruxelles ?
C’est un coefficient par lequel on multiplie le résultat de la formule standard d’indexation. Il concerne les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, pour un logement dont le certificat PEB est E, F ou G, loué sur le marché privé ou public. Il varie selon le label et le mois anniversaire du bail ; la Région en publie le tableau.
Un logement classé F ou G peut-il être indexé à Bruxelles en 2026 ?
Oui, depuis le 14 octobre 2023, l’indexation des logements classés E, F et G est de nouveau permise. Si le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, le loyer indexé doit être multiplié par le facteur de correction. Pour un bail plus récent, la formule standard s’applique, pour autant que le certificat PEB ait été remis et soit valable.
Les logements des SISP et du Fonds du Logement sont-ils concernés par le facteur de correction ?
Non. La Région de Bruxelles-Capitale précise que les biens loués par les sociétés immobilières de service public (SISP) et par le Fonds du Logement ne sont pas concernés par le facteur de correction. Il vise les logements loués sur le marché privé ou public en dehors de ces deux opérateurs.
Quel indice santé utiliser pour indexer un loyer à Bruxelles ?
L’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède la signature du bail. Le nouvel indice est l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur. Les deux se relèvent sur Statbel, dans la même année de base, puisque Statbel publie désormais l’indice santé en base 2025 = 100.
Sources et références légales
Cet article s’appuie sur les textes en vigueur en Belgique et sur la pratique de terrain de nos experts. Les liens ci-dessous renvoient aux sources officielles.
- Rental price indexation (indexation du loyer)
- Indexation of rents with correction factor (indexation avec facteur de correction)
- Indice des prix à la consommation d’août 2026 (indice santé, base 2025 = 100)
- Indice santé par année de base (be.STAT)
- Indice santé
- Indexer un loyer (régime wallon, pour comparaison)
Article à visée informative, mis à jour le 24 septembre 2026. Il ne remplace pas un avis juridique individuel : en cas de litige, consultez un professionnel ou le juge de paix compétent. Une question sur votre situation ?
Citer cet article
Hennin, E. (2026). Indexation du loyer à Bruxelles : règles et calcul. Mon état des lieux. https://www.mon-etatdeslieux.be/guides/location/indexation-loyer-bruxelles/
