Calcul du précompte immobilier à Bruxelles

Vous avez reçu votre avertissement-extrait de rôle et vous voulez vérifier le montant, ou vous achetez un bien à Bruxelles et voulez savoir ce qu’il vous coûtera chaque année ? Ce guide de nos guides de fiscalité immobilière détaille le calcul propre à la Région de Bruxelles-Capitale, commune par commune. La méthode générale, valable dans les trois Régions, est présentée dans notre article sur le calcul du précompte immobilier.

Le principe du calcul bruxellois

Si vous vous demandez encore c’est quoi le précompte immobilier, retenez qu’il s’agit d’un impôt annuel dû sur les biens immobiliers, bâtis ou non, calculé sur leur revenu cadastral. À Bruxelles, il est établi par Bruxelles Fiscalité, l’administration fiscale régionale.

La page officielle du précompte immobilier bruxellois résume le calcul en une phrase : le montant total est obtenu en multipliant le revenu cadastral indexé par le taux global. Il faut donc réunir trois éléments :

1. le revenu cadastral non indexé du bien ;
2. le coefficient d’indexation de l’année ;
3. le taux global de la commune où se trouve le bien.

Si vous cherchiez l’ancienne page fiscalite.brussels, notre guide général sur le précompte immobilier à Bruxelles reprend les règles régionales : qui paie, réductions, prime et démarches.

Étape 1, le revenu cadastral indexé

Le revenu cadastral n’est pas un loyer réel. La fiche fiscale de Bruxelles Fiscalité le définit comme un revenu fictif : la valeur locative moyenne annuelle nette que le bien pourrait rapporter à son propriétaire à la période de référence, qui reste à ce jour le 1er janvier 1975. Il est établi par le SPF Finances (Documentation patrimoniale), et non par la Région.

Pour tenir compte de l’évolution des prix depuis 1975, ce revenu est multiplié chaque année par un coefficient d’indexation, identique dans tout le pays :

Un revenu cadastral non indexé de 1 000 € devient ainsi, pour 2026, un revenu cadastral indexé de 2 300 €. C’est ce montant indexé, et non le revenu cadastral brut, qui sert de base au calcul.

Étape 2, les trois taux qui composent le taux global

Le taux global bruxellois additionne trois parts :

• le taux régional : 1,25 % du revenu cadastral indexé, le taux de base applicable à tous les biens ;
• le taux d’agglomération : 989 centimes additionnels, soit 989 × 1,25 % = 12,3625 % ;
• le taux communal : les centimes additionnels votés par la commune.

La fiche fiscale donne la clé de lecture : un centime additionnel est égal à 1 % de la taxe à laquelle il s’ajoute. Autrement dit, 100 centimes additionnels représentent 100 % de la part régionale, soit 1,25 % du revenu cadastral indexé. Pour convertir des centimes communaux en taux, il suffit de multiplier leur nombre par 1,25 % puis de diviser par 100.

Les taux réduits

La fiche fiscale prévoit un taux régional réduit de 0,8 % pour certaines habitations sociales (Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale et sociétés agréées par elle, certains biens du Fonds du Logement, logements sociaux des CPAS et des communes) et un taux de 0 % pour les immeubles loués par une agence immobilière sociale établie en Région bruxelloise, ainsi que pour le matériel et l’outillage. Ces taux concernent surtout les bailleurs sociaux et les propriétaires qui confient leur bien à une AIS.

Le taux précompte immobilier par commune à Bruxelles

C’est la part communale qui fait l’essentiel de la différence d’une commune à l’autre. La fiche fiscale de Bruxelles Fiscalité, mise à jour le 2 mars 2026, publie l’évolution des centimes additionnels communaux. Voici ceux de l’exercice 2026, avec le taux communal et le taux global qui en découlent (nous avons fait la conversion à partir des centimes publiés) :

Le taux global additionne 1,25 % (Région), 12,3625 % (agglomération) et le taux communal. La même fiche indique une moyenne régionale de 3 599 centimes en 2026, contre 3 339 en 2025 : plusieurs communes, dont Uccle, Bruxelles-Ville, Etterbeek, Saint-Josse-ten-Noode et Koekelberg, ont relevé leurs centimes pour 2026.

Exemple de calcul à Uccle

Reprenons la base de l’exemple officiel de Bruxelles Fiscalité, un revenu cadastral indexé de 1 500 €, et appliquons les centimes 2026 d’Uccle (3 400). La fiche fiscale calcule chaque part locale à partir de la part régionale, en multipliant celle-ci par le nombre de centimes divisé par 100 :

Le même bien situé à Schaerbeek (4 191 centimes) supporterait une part communale de 18,75 × 41,91 = 785,81 €, soit un total de 990,00 € avant réductions. Deux biens de même revenu cadastral peuvent donc recevoir des avertissements sensiblement différents selon la commune.

La page régionale donne elle-même un exemple pour Anderlecht, sur la même base de 1 500 € : la part communale y atteint 721,88 €, avec un taux communal de 48,125 %.

Étape 3, déduire les réductions et la prime

Le montant obtenu est un montant brut. La fiche fiscale liste ensuite les réductions bruxelloises, demandées dans les 186 jours à compter du septième jour qui suit l’envoi de l’avertissement-extrait de rôle, mais accordées d’office autant que possible grâce aux croisements de données :

Vient ensuite la prime BE HOME, 164 € pour l’exercice 2026, déduite de l’avertissement-extrait de rôle ; la fiche précise qu’il ne s’agit pas d’une réduction au sens fiscal. Le détail des conditions figure dans notre guide régional, repris en bas de page.

Le précompte d’un bien loué

Pour un bien mis en location, le précompte reste dû par le propriétaire ou le titulaire du droit réel au 1er janvier. Les réductions liées aux personnes (enfants, handicap) dépendent toutefois du domicile de l’occupant : la fiche fiscale précise que le locataire qui y a droit peut déduire une seule fois ce montant de son loyer mensuel, Bruxelles Fiscalité n’intervenant pas dans ce règlement.

Le précompte ne suit pas le même calendrier que le loyer. Si vous êtes bailleur, l’adaptation annuelle du loyer relève d’une autre mécanique, expliquée dans nos guides sur l’index loyer Bruxelles et sur la manière de calculer indexation loyer Bruxelles, formule et exemple à l’appui.

Bruxelles, Wallonie, Flandre, ce qui change

La formule de base est la même à Bruxelles et en Wallonie : 1,25 % du revenu cadastral indexé, auquel s’ajoutent des centimes additionnels. Mais la couche intermédiaire diffère : l’agglomération à Bruxelles, la province en Wallonie. Pour un bien wallon, voyez notre guide du calcul du précompte immobilier en Wallonie. En Flandre, le taux de base et les additionnels suivent d’autres règles, présentées dans le guide flamand de ce dossier.

Les erreurs de calcul fréquentes

Quand un propriétaire refait son calcul et n’obtient pas le montant de l’avis, l’écart vient souvent de l’une de ces confusions :

• oublier l’indexation : appliquer le taux au revenu cadastral non indexé divise le résultat par plus de deux ;
• confondre centimes et pourcentage : 3 400 centimes ne signifient pas 3 400 %, mais 34 fois la part régionale ;
• prendre les centimes d’une autre année : les communes les revoient, et 2026 a connu plusieurs hausses ;
• oublier la part d’agglomération, propre à Bruxelles ;
• ignorer les réductions et la prime, qui expliquent la différence entre le montant brut et le montant à payer.

Si l’écart persiste après ces vérifications, contactez Bruxelles Fiscalité via la plateforme MyTax, rubrique « Contact & Aide », en ayant votre avertissement-extrait de rôle sous les yeux.

Revenu cadastral et valeur de marché

Un précompte élevé ne signifie pas que votre bien vaut cher, ni l’inverse : le revenu cadastral repose sur une référence de 1975, simplement indexée, et ne suit pas le marché bruxellois. Pour une vente, un partage ou une succession, la valeur à retenir est la valeur vénale, établie à partir d’une visite du bien et de transactions comparables.

En résumé : à Bruxelles, le précompte immobilier égale le revenu cadastral indexé multiplié par la somme de 1,25 %, 12,3625 % et du taux communal, dont les centimes 2026 vont de 2 440 à Auderghem à 4 191 à Schaerbeek ; les réductions et la prime BE HOME sont déduites ensuite.