Calcul de l’indexation du loyer à Bruxelles

Le calcul de l’indexation du loyer suit à Bruxelles la formule commune à toute la Belgique, avec une étape de plus pour une partie des baux anciens : le facteur de correction lié au certificat PEB. Ce guide pratique, qui prolonge nos guides location et bail, déroule le calcul pas à pas avec des indices réels publiés par Statbel et des loyers fictifs donnés à titre d’exemple. L’indexation adapte le loyer à l’indice santé ; elle n’autorise aucune autre hausse.

Les conditions juridiques (enregistrement, certificat PEB, demande écrite) sont détaillées dans notre guide sur l’indexation bail Bruxelles. Ici, on calcule.

Étape 1, vérifier les préalables

Selon le portail de la Région de Bruxelles-Capitale, le bailleur ne peut indexer que s’il a :

• enregistré le bail ;
• remis au preneur un certificat PEB du logement, valable au moment de la demande : si le certificat a expiré, un nouveau doit avoir été remis avant toute indexation.

L’indexation intervient ensuite une fois par an, « at the earliest on the anniversary date of the lease coming into force ». Si l’un de ces préalables manque, il n’y a rien à calculer.

Étape 2, repérer les dates utiles

Confondre signature et entrée en vigueur est l’erreur la plus courante. Un bail signé le 25 août 2025 et entré en vigueur le 1er septembre 2025 a un indice de départ de juillet 2025 et une date anniversaire au 1er septembre.

Étape 3, relever les indices santé

Les indices se trouvent sur Statbel, auquel renvoie d’ailleurs le portail bruxellois. Statbel publie désormais l’indice santé en base 2025 = 100 et affiche les anciennes bases dans son tableau be.STAT de l’indice santé.

Indice santé publié par Statbel (base 2025 = 100)

• 100,05août 2025
• 102,59juin 2026
• 103,24juillet 2026
• 103,49août 2026

Source : Statbel, SPF Économie

Pour un même mois, la valeur change d’une base à l’autre : août 2025 vaut 100,05 en base 2025 et 135,64 en base 2013 ; août 2026, 103,49 et 140,30. Les deux indices d’un calcul doivent donc toujours venir de la même base.

Au 24 septembre 2026, le dernier indice publié est celui d’août 2026 : il sert pour les dates anniversaires de septembre 2026. L’indice de septembre 2026, nécessaire pour les baux dont l’anniversaire tombe en octobre, n’était pas encore disponible à cette date. Un bailleur qui calcule trop tôt risque donc de prendre un indice qui ne correspond pas à son bail : attendez la publication du bon mois, puis relevez-le dans la même base que l’indice de départ.

Étape 4, appliquer la formule standard

La formule donnée par la Région est :

(loyer de base × nouvel indice santé) / indice santé de départ

Exemple 1, un bail signé après le 14 octobre 2022

Exemple fictif : un bail de résidence principale signé et entré en vigueur le 1er septembre 2025, enregistré, certificat PEB valable remis, loyer de 1 100 € par mois.

Le bail est postérieur au 14 octobre 2022 : aucun facteur de correction, quel que soit le label PEB. La hausse est de 37,82 € par mois.

Étape 5, appliquer le facteur de correction si nécessaire

Les baux concernés

Le portail régional vise les baux qui remplissent trois conditions : entrée en vigueur avant le 14 octobre 2022, certificat PEB E, F ou G, logement loué sur le marché privé ou public, hors sociétés immobilières de service public (SISP) et Fonds du Logement. Pour ces baux, « the result of the standard indexation formula […] must be multiplied by a correction factor ».

Choisir le bon facteur

Le facteur dépend du label PEB et du mois anniversaire du bail. Quelques valeurs du tableau officiel, dans leur précision complète :

Le tableau complet, mois par mois, et un outil de calcul Excel sont disponibles sur la page facteur de correction de be.brussels.

Exemple 2, un ancien bail dans un logement classé F

Exemple fictif : un bail entré en vigueur un 1er septembre, avant le 14 octobre 2022, dans un logement dont le certificat PEB est F. Supposons que la formule standard, appliquée avec les indices du bail, donne 900,00 € pour septembre 2026.

Si le même logement était classé E, le facteur de septembre serait 0,980049682 et le loyer indexé 882,04 €. Le facteur réduit donc durablement le loyer indexé par rapport à la formule standard.

Exemple 3, un bail entré en vigueur en octobre

Octobre est le seul mois scindé en deux lignes. Exemple fictif : un logement classé E, bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, avec une formule standard qui donne 1 000,00 € pour l’indexation de 2026.

Quinze jours d’écart dans la date d’entrée en vigueur changent donc le loyer de 40,36 € par mois. Vérifiez la date exacte dans le bail avant de choisir la ligne.

Étape 6, les arriérés et la demande

L’indexation « is not automatic » : le bailleur la demande par écrit au preneur, et la demande n’a d’effet rétroactif que pour « the three months preceding the month of the request ».

Avec l’exemple 1, date anniversaire au 1er septembre 2026 et demande envoyée en décembre 2026 : le bailleur peut réclamer 3 × 37,82 € = 113,46 € pour septembre, octobre et novembre, puis 1 137,82 € par mois. Une demande envoyée dès septembre évite toute perte.

Ce que doit contenir la demande écrite

Aucun modèle n’est imposé, mais une demande claire permet au preneur de vérifier le calcul et évite les contestations. Nous conseillons d’y faire figurer :

• la référence de l’enregistrement du bail et la date de remise du certificat PEB, avec son label ;
• le loyer de base prévu au bail (
• le mois et la valeur de l’indice de départ, puis ceux du nouvel indice, dans la même base ;
• le résultat de la formule standard ;
• le cas échéant, le facteur de correction appliqué, avec le mois anniversaire et le label PEB qui le justifient ;
• le nouveau loyer, sa date d’effet et les éventuels arriérés, limités à trois mois.

Avec l’exemple 1, la phrase centrale pourrait être : « Le loyer de base de 1 100 € est indexé au 1er septembre 2026 : 1 100 × 103,49 (indice santé d’août 2026, base 2025) / 100,05 (indice santé d’août 2025, base 2025) = 1 137,82 €. » Chaque terme se vérifie sur Statbel et sur le portail régional.

Les erreurs de calcul les plus fréquentes

• prendre l’indice du mois de signature au lieu du mois qui la précède ;
• confondre date de signature et date d’entrée en vigueur ;
• mélanger deux bases d’indices ;
• appliquer le facteur de correction à un bail entré en vigueur le 14 octobre 2022 ou après ;
• se tromper de ligne pour un bail d’octobre ;
• indexer alors que le certificat PEB a expiré ;
• réclamer plus de trois mois d’arriérés, alors que la demande n’a d’effet rétroactif que sur les trois mois qui précèdent son envoi.

Ce que le calcul ne couvre pas

L’indexation suit l’indice santé : elle ne sert pas à répercuter une dépense du bailleur. Le taux précompte immobilier par commune Bruxelles se calcule à part, tout comme une dépense ponctuelle telle qu’un rachat de mitoyenneté. Ces montants n’entrent pas dans la formule d’indexation.

Si vous louez aussi en Wallonie, la formule y est identique mais la sortie du régime PEB y fonctionne autrement, sans facteur de correction : voyez notre calcul index loyer Wallonie.