Rachat de mitoyenneté : calcul et expertise

Dans les rues de maisons de rangée de Bruxelles, de Liège ou de Charleroi, la question revient à chaque extension ou nouvelle construction : le mur du voisin est-il mitoyen, et si non, combien coûte le fait de le rendre mitoyen pour pouvoir construire contre lui ? Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété explique la règle de calcul du Code civil et la manière de la mettre en pratique. Il complète notre dossier sur l’humidité dans un logement, car un mur mitoyen mal raccordé ou mal entretenu est une cause fréquente d’infiltrations.

Nous ne sommes ni géomètres-experts ni notaires, et nous ne fixons pas le prix d’une mitoyenneté. Notre métier est de constater l’état d’un mur et des pièces voisines, de façon indépendante et datée, avant et après un chantier.

Ce que dit le Code civil

Depuis le 1er septembre 2021, la mitoyenneté relève du livre 3 « Les biens » du Code civil. C’est une règle fédérale : elle est la même à Bruxelles et en Wallonie, et aucun barème régional ne s’y ajoute.

La mitoyenneté est un droit de copropriété d’une clôture séparative, mur compris (article 3.103). Un mur construit sur la limite ou à cheval sur celle-ci est présumé mitoyen, sauf titre ou prescription contraire (article 3.105). Avant de parler de rachat, vérifiez donc que le mur est bien privatif : votre acte de propriété, ses plans et les marques visibles sur le mur peuvent régler la question. Comme le rappelle notaire.be, le premier réflexe est de consulter le titre de propriété.

Le droit d’acquérir la mitoyenneté

L’article 3.107 permet à tout propriétaire de rendre mitoyen, en tout ou en partie, le mur privatif qui joint sa propriété. Le voisin ne peut pas refuser : c’est une cession forcée. Trois articles en fixent les conditions :

Le calcul du prix, étape par étape

Le calcul suit la logique du texte. Il se fait en trois temps.

1. Délimiter la partie rachetée. On ne rachète que ce que l’on utilise : par exemple la hauteur d’un rez-de-chaussée et d’un étage sur la profondeur de l’extension. La surface concernée est la longueur multipliée par la hauteur de cette partie.
2. Estimer la valeur du mur. C’est la valeur de cette partie au jour du rachat : ce qu’il coûterait de la construire, corrigé de son état et de son âge. Un mur ancien, fissuré ou humide vaut moins qu’un mur neuf de même dimension.
3. Ajouter le sol d’assise. Le mur repose sur un sol qui appartient au voisin : on en paie la moitié de la valeur, sur la base de l’épaisseur du mur et de sa longueur.

Le prix de rachat est la somme de la moitié de la valeur du mur et de la moitié de la valeur du sol d’assise. Si le mur a été construit par le seul voisin en application de l’article 3.106, qui permet d’imposer un mur de solidité, largeur et hauteur normales, le prix ne descend pas sous la moitié de son coût de construction.

Barèmes au mètre carré, ce qu’ils valent

On lit parfois que le prix d’une reprise de mitoyenneté à Bruxelles ou à Liège se trouve dans un barème au mètre carré diffusé par des organisations professionnelles de géomètres. De tels barèmes peuvent servir de référence pratique pour une première approche. Mais ils n’ont pas de valeur légale. Le Code civil parle de « valeur », pas de tarif, et un barème ne tient pas compte à lui seul de l’état réel du mur.

Nous ne publions pas de prix au mètre carré : il n’en existe aucun qui soit officiel, et un chiffre isolé induirait en erreur. Si un barème est utilisé, qu’il le soit à titre de base, corrigé de la vétusté et de l’état du mur, dans un rapport qui explique le calcul.

Qui mesure et évalue le mur

Le géomètre-expert

Mesurer un mur, situer la limite et établir un plan relèvent du géomètre-expert. Depuis la loi du 9 février 2023, la profession et son titre sont protégés et organisés par un Ordre. Son rapport précise en général la longueur, la hauteur et l’épaisseur de la partie reprise, la nature de la maçonnerie et le calcul du prix. Les voisins peuvent le désigner ensemble et en partager les frais, ou chacun faire appel au sien.

L’expert désigné par le juge

À défaut d’accord, le litige peut être porté devant le juge. Droits Quotidiens rappelle que les conflits de voisinage liés à un bien, comme un mur, passent d’abord par la médiation ou par une conciliation devant le juge de paix, qui tente de rapprocher les voisins sans trancher. Si le désaccord persiste, le juge peut désigner un expert pour évaluer le mur.

Notre rôle

Notre bureau n’intervient pas dans le calcul du prix. Nous intervenons avant et après les travaux : l’état des lieux avant travaux décrit l’état du mur, des façades et des pièces voisines, et sert de référence si une fissure apparaît pendant le chantier. Il est proposé dès 90 € TVAC par partie.

Mitoyenneté et vente d’une maison

La question se pose aussi au moment d’acheter ou de vendre une maison mitoyenne. La mitoyenneté suit le terrain : on ne peut pas vendre sa part d’un mur sans vendre la propriété elle-même. Un acheteur a donc intérêt à vérifier, avant de signer le compromis, si les murs latéraux sont mitoyens ou privatifs, et si un voisin s’y est appuyé sans en avoir acquis la mitoyenneté. Dans ce dernier cas, le vendeur peut encore réclamer le prix au voisin, ou l’acheteur hériter d’une discussion à régler. L’acte de propriété, les plans et, au besoin, un relevé du géomètre-expert donnent la réponse. Le notaire pose ces questions lors de la préparation de l’acte, mais mieux vaut les anticiper.

Formaliser le rachat

Un accord verbal ne suffit pas. Il faut au minimum un écrit signé par les deux voisins qui précise la partie du mur concernée, avec un plan, le prix et la date du transfert. Pour que l’acquisition soit opposable aux tiers, et donc à un futur acquéreur de l’une des deux maisons, elle doit être transcrite au bureau de la sécurité juridique. Selon l’article 3.31 du Code civil, seuls les jugements, les actes authentiques et les actes sous seing privé reconnus en justice ou devant notaire peuvent l’être. En pratique, un acte notarié est la voie la plus sûre ; le notaire vous dira ce qu’il coûte, droits compris.

Construire contre le mur une fois racheté

Racheter la mitoyenneté ne dispense ni de l’accord du voisin pour certains travaux, ni du permis d’urbanisme. Bâtir contre un mur mitoyen ou y placer un ouvrage jusqu’à la moitié de son épaisseur exige l’accord préalable du voisin ou, à défaut, un jugement (article 3.111). L’exhausser reste permis à chacun, à ses frais. Aucune fenêtre ni ouverture ne peut être percée dans un mur mitoyen.

Le chantier lui-même doit respecter les règles locales de bruit. La commune d’Uccle, par exemple, publie sur sa page consacrée au bruit les horaires applicables aux chantiers sur son territoire ; chaque commune a les siens.

Les autres coûts d’une maison mitoyenne à Bruxelles

Le rachat de mitoyenneté n’est qu’un poste parmi d’autres pour un propriétaire bruxellois. Dans un immeuble divisé en appartements, les frais de gestion des parties communes s’ajoutent : voyez le prix d’un syndic de copropriété. Pour vendre ou louer, il faut un certificat énergétique, dont le prix d’un certificat PEB à Bruxelles dépend du type de bien. Chaque année, le propriétaire paie aussi le précompte immobilier, dont les centimes additionnels varient d’une commune à l’autre : notre guide sur le taux précompte immobilier par commune Bruxelles explique le calcul. Enfin, si la maison est louée, le loyer peut être indexé chaque année selon une formule légale, que détaille notre page calculateur indexation loyer Bruxelles.

En résumé : le prix d’un rachat de mitoyenneté n’est pas un tarif, mais la moitié de la valeur réelle du mur et de son sol d’assise au jour de l’acquisition. Faites-le mesurer par un géomètre-expert, formalisez l’accord devant notaire et faites constater l’état du mur avant de construire contre lui.