Paiement du loyer : règles pratiques

Le loyer est la contrepartie de l’usage du logement et la première obligation du locataire. Pourtant, ni le Code bruxellois du logement ni le décret wallon du 15 mars 2018 ne fixent de date ou de mode de paiement : ces modalités relèvent du contrat. Ce guide de nos guides location et bail rassemble les règles pratiques qui entourent le paiement, à Bruxelles et en Wallonie, et ce qui se passe lorsque le loyer n’est plus payé. Pour la vue d’ensemble, de la fixation du loyer à son encaissement, voyez notre dossier sur le loyer (logiciel de gestion locative immobilier loyer).

Nous sommes experts en états des lieux, pas avocats : ce guide résume les textes officiels et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Ce que le bail doit prévoir

Le bail écrit mentionne le montant du loyer, hors charges, et le régime des charges. À Bruxelles, le bailleur doit communiquer au preneur, au plus tard à la conclusion du bail, le montant du loyer hors charges et la liste des charges privatives et communes, avec leur base de calcul, frais réels avec provision éventuelle ou forfait.

Pour le paiement lui-même, la clause du bail précise utilement :

• l’échéance : le jour du mois où le loyer est dû, par exemple le premier ;
• le mode de paiement : en pratique, un virement sur un compte indiqué dans le bail ;
• la communication à mentionner, pour que chaque paiement soit identifiable ;
• la répartition entre loyer et provisions pour charges.

Le virement a un avantage décisif : il laisse une trace datée, opposable en cas de contestation. Si un paiement en espèces est accepté, demandez un reçu signé et daté.

Premier loyer, paiement anticipé et loyer sans bail

Plusieurs recherches portent sur le premier loyer, le paiement de plusieurs mois d’avance ou le paiement d’un loyer sans bail écrit. Les pages officielles consultées ne fixent pas de règle générale sur ces points : c’est ce que les parties ont convenu qui compte. Quelques précautions s’imposent néanmoins :

• ne versez rien avant d’avoir signé le bail et d’avoir reçu les informations obligatoires sur le logement ;
• si un loyer anticipé est convenu, faites-le mentionner dans le bail, avec les mois qu’il couvre ;
• ne confondez pas loyer anticipé et garantie locative : la garantie a ses propres formes et ses propres plafonds, fixés par chaque Région.

L’absence d’écrit ne supprime pas l’obligation de payer, mais elle complique la preuve des conditions convenues. En Wallonie comme à Bruxelles, le bail de résidence principale doit d’ailleurs être écrit.

Indexation, charges et trop-perçus

Le montant dû peut évoluer en cours de bail. L’indexation n’est jamais automatique : le bailleur doit la demander par écrit, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, et elle ne rétroagit que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande. En Wallonie, l’indexation qui augmente le loyer suppose un bail écrit et enregistré ; notre guide explique comment indexer un loyer en Wallonie. Les provisions pour charges suivent d’autres règles, décrites dans notre article sur l’indexation des charges locatives.

À Bruxelles, la brochure juridique de la Région donne l’exemple d’un bail entré en vigueur le 1er décembre 2017 : si le bailleur ne réclame l’indexation que le 30 avril 2019, elle est due pour les mois de janvier à mars 2019 et pour les mois suivants. L’action du bailleur en paiement de l’indexation se prescrit par un an à compter de sa demande écrite.

En sens inverse, le locataire qui a payé plus que ce que prévoient le bail ou le décret peut en demander le remboursement. En Wallonie, l’article 25 du décret du 15 mars 2018 vise les sommes payées au cours des cinq années qui précèdent la demande.

La colocation et la solidarité

À Bruxelles, les copreneurs sont en principe solidaires envers le bailleur. Celui-ci peut réclamer la totalité du loyer à l’un d’eux, puis à un autre si le premier ne paie pas, et le paiement complet par un copreneur libère les autres. La répartition du loyer entre colocataires, et les règles en cas de défaut de l’un d’eux, se fixent dans le pacte de colocation.

Le colocataire qui quitte les lieux sans respecter les conditions prévues reste tenu, selon la brochure bruxelloise, de ses obligations au plus tard jusqu’à six mois après la date d’effet de son congé.

Le loyer jusqu’à la fin du bail

Le loyer reste dû jusqu’au dernier jour du bail, préavis compris. Le locataire qui donne congé continue donc à payer pendant toute la durée du préavis, et, pendant les trois premières années d’un bail de neuf ans, il doit en outre une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon l’année de son départ, rappelle la brochure bruxelloise. Payer ces derniers loyers en retenant le montant de la garantie n’est pas permis : la garantie se règle à part, après l’état des lieux de sortie.

La brochure envisage aussi le décès du preneur. Si le logement n’est plus occupé par les membres du ménage et que le loyer ou les charges restent impayés pendant deux mois à partir du décès, le bailleur peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité, sans jugement préalable. Il peut alors demander au juge de paix, par requête unilatérale, la libération de la garantie à son profit, à concurrence des montants dus.

Enfin, le jour de la remise des clés, vérifiez avec le bailleur que tous les loyers et provisions ont été payés : un décompte écrit, signé par les deux parties, évite qu’une vieille dette réapparaisse au moment de libérer la garantie.

Un problème de paiement du loyer

Réagir tôt

Un retard isolé se règle souvent par un simple échange. Si les difficultés durent, le locataire a intérêt à prévenir le bailleur par écrit et à proposer un plan d’apurement réaliste plutôt que de laisser s’accumuler les arriérés. Le bailleur, de son côté, envoie un rappel écrit avant toute procédure. Le locataire ne peut pas se servir de la garantie locative pour payer ses loyers.

La conciliation devant le juge de paix

Si le désaccord persiste, la conciliation est la première étape recommandée par la brochure juridique de Bruxelles Logement. Elle est gratuite, ne nécessite pas d’avocat et peut être demandée, même verbalement, au greffe de la justice de paix du canton où se trouve le logement. Les parties sont ensuite convoquées devant le juge. Même lorsqu’une action est introduite directement, le juge tente de concilier les parties avant de trancher.

L’expulsion, dernier recours encadré

À Bruxelles, toute demande tendant à l’expulsion d’un locataire est communiquée au CPAS de la commune du logement, qui offre son aide. Toute décision d’expulsion est aussi portée à sa connaissance. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’un mois après la signification du jugement, sauf délai différent, et l’huissier doit prévenir le locataire de la date 15 jours avant celle-ci.

Depuis la réforme bruxelloise des expulsions, les expulsions sont interdites du 1er novembre au 15 mars. Si le locataire ne paie pas pendant ce moratoire, le propriétaire peut s’adresser au Fonds de solidarité pour être indemnisé.

Le paiement du loyer et le CPAS

Le CPAS n’est pas un payeur automatique de loyers. Il intervient, au cas par cas, pour les personnes dont les moyens de subsistance sont insuffisants ou qui sont sans domicile, et peut les aider à trouver ou à conserver un logement. Il intervient aussi dans la constitution de la garantie locative, par une garantie bancaire conclue selon un contrat-type avec une institution financière.

Les Régions versent par ailleurs des allocations de loyer à certains ménages. En Wallonie, par exemple, l’allocation d’attente logement, de 125 € par mois majorés par enfant à charge, vise les ménages aux revenus précaires candidats à un logement public depuis plus de 18 mois. Dans un logement public wallon, le loyer se paie avant le 10 du mois.

Le bail commercial et le bail à ferme obéissent à des législations distinctes, qui ne sont pas traitées dans ce guide.

En résumé : le paiement du loyer se règle d’abord dans le bail, par un virement traçable à l’échéance convenue. L’indexation se demande par écrit, la garantie ne sert pas à payer les loyers, et un retard se traite par le dialogue puis la conciliation gratuite devant le juge de paix, avec le CPAS en appui.