PEB d’un appartement

Un appartement mis en vente ou en location doit disposer de son propre certificat de performance énergétique, le certificat PEB. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété se concentre sur ce que ce certificat a de particulier dans un immeuble : ce qui est certifié, comment la position du logement et le chauffage collectif pèsent sur le résultat, et ce qu’il faut préparer. Pour les principes généraux (classes, contenu, lecture du document), commencez par notre article pilier certificat PEB : tout comprendre.

Un certificat par appartement, pas par immeuble

Le certificat PEB porte sur le logement qui change de mains ou d’occupant. Dans un immeuble, chaque appartement, studio ou duplex a donc son propre certificat, avec sa propre classe énergétique. Deux appartements du même immeuble peuvent afficher des classes très différentes : l’un, au milieu du bâtiment, est protégé par ses voisins, l’autre, sous la toiture ou au-dessus d’un garage non chauffé, perd davantage de chaleur.

Il n’existe pas de certificat de vente ou de location propre aux parties communes. Bruxelles Environnement signale toutefois, sur sa page professionnelle, une évolution à venir pour les immeubles, avec des obligations liées aux parties communes à un horizon plus lointain ; nous n’entrons pas ici dans ces projets, dont le calendrier n’est pas encore fixé.

À Bruxelles, le seuil de 18 m²

En Région de Bruxelles-Capitale, Bruxelles Environnement précise qu’en cas de vente ou de location « d’une habitation individuelle de 18 m² ou plus », le certificat PEB Habitation Individuelle est obligatoire et « doit être établi avant la mise sur le marché du bien ». Un studio ou un appartement ordinaire entre donc dans le champ. Pour les biens qui ne sont pas des habitations individuelles (certains bureaux, par exemple), d’autres règles s’appliquent. Les règles bruxelloises complètes sont détaillées dans notre guide sur le certificat PEB à Bruxelles.

En Wallonie, même logique

En Wallonie, la page de démarche du Service public de Wallonie indique que toute personne qui met un logement en vente ou en location doit disposer d’un certificat PEB, établi « auprès d’un certificateur PEB agréé, s’il s’agit d’un bâtiment existant ». Les appartements sont expressément visés, au même titre que les maisons. Seule exception citée par la Région : le bâtiment acquis en vue d’être démoli.

Comment est calculé le PEB d’un appartement

Le certificateur ne mesure pas une consommation réelle, qui dépend des habitudes des occupants. Il visite le logement, relève ses caractéristiques et les encode dans le logiciel officiel de la Région, qui calcule une consommation théorique dans des conditions standard. C’est ce qui permet, comme le rappelle Bruxelles Environnement, de « comparer des biens entre eux ».

Pour un appartement, les éléments qui pèsent le plus sont :

• les parois de déperdition : murs de façade, toiture pour un dernier étage, plancher au-dessus d’une cave ou d’un garage non chauffé ; les murs mitoyens avec un autre appartement chauffé perdent peu ;
• les fenêtres et châssis : type de vitrage et de châssis, surface vitrée ;
• le chauffage : chaudière individuelle ou collective, son âge, sa régulation, les vannes thermostatiques ;
• l’eau chaude sanitaire : production individuelle ou collective ;
• la ventilation et, s’il y en a, les installations d’énergie renouvelable.

Le chauffage collectif

Dans beaucoup d’immeubles, la chaudière est commune. Elle entre alors dans le calcul de chaque appartement qu’elle dessert. Bruxelles Environnement demande au propriétaire de donner au certificateur accès « à toutes les pièces du logement ainsi qu’au local où se trouve la chaudière ». Prévenez donc le syndic à l’avance : l’accès au local technique et les documents de l’installation sont souvent entre ses mains.

L’importance des preuves

Selon Bruxelles Environnement, le propriétaire fournit au certificateur les documents utiles : factures de travaux, attestations d’entretien, permis. En l’absence de preuve formelle, le logiciel applique des valeurs par défaut, souvent moins favorables. Un isolant posé sans facture ni photo peut ainsi ne pas être pris en compte. Avant la visite, rassemblez :

Vendre ou louer un appartement, les obligations

L’annonce

À Bruxelles, le propriétaire mentionne « la classe énergétique du logement et sa performance énergétique exprimée en kWh/m²/an » sur l’annonce de vente ou de location. En Wallonie, « toute publicité de vente ou de location doit mentionner les indicateurs de performance » du certificat ; la page du SPW Énergie cite notamment le code unique du certificat, la consommation et la classe. Le certificat doit donc exister avant la première annonce, y compris sur un site immobilier ou une affiche à la fenêtre.

La remise du certificat

À Bruxelles, le propriétaire remet gratuitement le certificat aux candidats intéressés et au futur occupant ; le locataire le reçoit au plus tard à la signature du bail. En Wallonie, l’original est remis à l’acquéreur et une copie au locataire, avant la signature de la convention de vente ou du bail. Si vous louez, gardez une preuve de cette remise : elle a aussi des conséquences sur le loyer, comme nous le verrons plus bas.

La validité

Le certificat est valable dix ans dans les deux Régions (« 10 ans maximum », précise le Service public de Wallonie). Tant qu’il est valide, il peut servir pour une nouvelle location ou pour la vente. Bruxelles Environnement recommande néanmoins de le faire actualiser après des travaux qui améliorent la performance, ou si vous retrouvez des documents techniques qui n’avaient pas pu être pris en compte. Vous pouvez vérifier un certificat bruxellois dans le registre des certificats PEB des logements bruxellois, par adresse ou par numéro de certificat.

Le coût du certificat d’un appartement

Les prix sont libres. Ils varient selon le certificateur, la surface et la complexité du logement, l’accessibilité des installations et la quantité de documents à analyser. À titre indicatif, la page citoyenne de Bruxelles Environnement, mise à jour le 3 mars 2025, avance pour un appartement de 90 m² un montant d’« au moins 210 € TVA comprise ». Pour comparer les offres et comprendre ce qui fait varier le tarif, consultez notre guide sur le prix d’un certificat PEB à Bruxelles.

Un conseil : demandez au certificateur ce que comprend son prix (déplacement, analyse des documents, délai de remise) et combien coûterait une actualisation après travaux.

Cas particuliers dans les immeubles

Maison divisée en appartements

Les recherches sur le « changement d’affectation d’une maison unifamiliale vers appartements » sont fréquentes à Bruxelles. Une division crée plusieurs logements distincts : chacun devra avoir son propre certificat PEB avant d’être vendu ou loué. La division elle-même relève en principe de l’urbanisme, et les travaux soumis à permis peuvent entraîner des exigences PEB propres aux travaux ; renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme de votre commune avant de commencer.

Appartement neuf

Pour un appartement neuf, le certificat est établi dans le cadre de la procédure PEB des travaux, et non par un certificateur de logement existant. En Wallonie, la Région précise que c’est le responsable PEB désigné pour le chantier qui intervient. Demandez au promoteur le certificat de votre logement lors de la réception.

Appartement loué meublé ou en colocation

Le type de bail ne change pas l’obligation : c’est le logement qui est mis en location qui doit être certifié. Pour une colocation, un seul certificat couvre l’appartement loué.

Le PEB et le loyer à Bruxelles

À Bruxelles, le certificat PEB a aussi une incidence sur le loyer. L’indexation annuelle suppose, entre autres conditions, que le certificat ait été communiqué au locataire ; pour certains baux plus anciens et certaines classes, un facteur de correction a également réduit l’indexation. Nous détaillons ces règles dans notre guide sur l’indexation du loyer et PEB à Bruxelles.

La mise en location d’un appartement bruxellois s’accompagne d’autres formalités : bail écrit, garantie locative, enregistrement, état des lieux d’entrée, et la question de l’assurance locative Bruxelles, que nous traitons séparément.

Le certificat PEB d’un appartement n’est donc pas une formalité isolée : il conditionne l’annonce, accompagne le bail ou l’acte de vente et, à Bruxelles, influence l’indexation du loyer. Mieux vaut le commander dès que la décision de vendre ou de louer est prise.