Assurance du locataire obligatoire à Bruxelles ?

Vous louez un appartement à Schaerbeek, une maison à Uccle ou un studio à Ixelles : devez-vous obligatoirement prendre une assurance ? Depuis le 1er novembre 2024, la réponse est oui pour la plupart des nouveaux baux. Le Code bruxellois du logement impose désormais au locataire de couvrir sa responsabilité en cas d’incendie et de dégât des eaux. Ce guide de nos guides location et bail détaille la règle bruxelloise. Pour la question posée à l’échelle de toute la Belgique, voyez notre article assurance du locataire : est-elle obligatoire.

Ce que dit le Code bruxellois du logement

La règle figure à l’article 220/1 du Code bruxellois du logement, intitulé « Assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux ». Elle a été insérée par l’article 18 de l’ordonnance du 4 avril 2024 modifiant le Code en vue de concrétiser le droit au logement.

Le premier paragraphe pose le principe : « Le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute. »

Le second en tire la conséquence : « La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance, conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d’assurance ou de réassurance. »

Le texte fait foi dans l’ordonnance du 4 avril 2024 publiée sur Justel, la base de données officielle de la législation belge.

Un locataire présumé responsable

Le locataire n’a pas besoin d’être reconnu fautif pour devoir répondre d’un incendie ou d’un dégât des eaux : c’est à lui de prouver que le sinistre s’est déclaré sans sa faute. Or une fuite dans un appartement, un joint de baignoire usé ou une machine à laver mal raccordée peuvent causer des dégâts chez le voisin du dessous comme dans le logement loué. Sans assurance, le locataire risque de devoir payer seul.

Quels baux sont concernés

L’ordonnance est entrée en vigueur le 1er novembre 2024. Sa disposition transitoire, l’article 38, § 3, prévoit que plusieurs de ses articles, dont l’article 18 qui insère l’article 220/1, ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés après cette entrée en vigueur.

Pour un bail ancien, relisez le contrat : beaucoup de baux bruxellois contenaient déjà une clause imposant au locataire de s’assurer. Et même sans clause, la responsabilité du locataire pour les dégâts qu’il cause demeure.

Quand et comment s’assurer

Avant l’entrée dans les lieux

« Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux préalablement à l’entrée dans les lieux », précise l’article 220/1. Le plus simple est de souscrire entre la signature du bail et la remise des clés : vous êtes couvert dès le premier jour, déménagement compris. Si le bailleur vous accorde un délai, faites-le confirmer par écrit.

Un assureur autorisé

Le Code bruxellois ajoute une exigence que l’on ne retrouve pas dans l’article 17 wallon : l’assureur doit être autorisé, ou exempté d’autorisation, conformément à la loi du 13 mars 2016. Avant de signer une police proposée en ligne par une entreprise que vous ne connaissez pas, vérifiez qu’elle peut exercer en Belgique.

Ce que doit couvrir la police

Le minimum légal, c’est la responsabilité du preneur pour l’incendie et le dégât des eaux. Une police de locataire va souvent plus loin, selon les garanties choisies : contenu, bris de vitre, vol, responsabilité envers les voisins. Le SPF Economie rappelle par ailleurs que, dans une assurance incendie des risques simples, la tempête et les catastrophes naturelles font partie des garanties obligatoirement incluses. Le choix des garanties utiles à l’occupant est détaillé dans notre guide sur l’assurance pour appartement en location.

Une assurance appartement à Bruxelles ne diffère pas, dans son principe, d’une assurance ailleurs en Belgique ; ce qui change, c’est le minimum imposé par le Code. Nous ne publions pas de tarif : le prix dépend du logement, du contenu et des garanties retenues.

Prouver que l’on est assuré

L’article 220/1 prévoit que le preneur « apporte la preuve du paiement des primes annuellement ». Il fixe ensuite deux moments à partir desquels le bailleur peut réagir :

1. si la preuve n’est pas apportée dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux ;
2. ensuite, si elle n’est pas apportée dans le mois qui suit la demande du bailleur.

La fiche de Droits Quotidiens pour Bruxelles, mise à jour en février 2026, conseille d’envoyer cette preuve par courriel ou par recommandé et d’en garder une trace. Elle évoque un envoi dans le mois qui suit la date anniversaire de l’entrée ; le texte du Code, lui, fait courir le délai à partir de la demande du bailleur. Envoyer spontanément l’attestation chaque année reste le moyen le plus simple d’éviter toute discussion.

Locataire non assuré, ce que peut faire le bailleur

L’abandon de recours à charge du locataire

Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve dans ces délais, le bailleur peut solliciter auprès de l’assureur de son habitation l’ajout, au profit du preneur, d’une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Il peut alors en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Les limites de ce mécanisme

L’abandon de recours signifie que l’assureur du bailleur renonce à se retourner contre le locataire pour les dommages couverts au bâtiment. Selon Droits Quotidiens, le locataire reste responsable des dommages causés à d’autres personnes et à d’autres bâtiments, ainsi qu’à ses propres meubles. Dans un immeuble à appartements, où une fuite descend facilement chez le voisin, ce trou dans la couverture peut coûter cher.

Bruxelles et Wallonie, les différences

Si le logement est situé en Wallonie, c’est le décret wallon du 15 mars 2018 qui s’applique, avec son article 17. Le principe est proche, les détails diffèrent.

Toutes les nuances wallonnes sont détaillées dans notre guide sur l’assurance du locataire obligatoire en Wallonie.

Les autres pièces d’une location bruxelloise

L’assurance n’est qu’une pièce du dossier. Le bail écrit, la garantie locative, qui ne peut excéder deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, et l’état des lieux d’entrée complètent l’ensemble. Côté bailleur, d’autres documents entrent en jeu : le certificat de performance énergétique, dont les spécificités sont expliquées dans notre guide sur le PEB d’un appartement, et, pour certains logements, les règles décrites dans notre guide sur le permis de location à Bruxelles.

En cas de sinistre pendant le bail

Un incendie, même limité, ou un dégât des eaux appelle quelques réflexes, que vous soyez locataire ou bailleur :

• mettre les personnes en sécurité et couper l’eau ou l’électricité si nécessaire ;
• prévenir l’autre partie sans attendre, ainsi que le syndic dans un immeuble en copropriété ;
• déclarer le sinistre à son assureur, dans les délais du contrat ;
• documenter les dégâts : photos datées, description écrite, objets endommagés conservés ;
• retrouver l’état des lieux d’entrée, qui montre l’état du logement avant le sinistre.

Rappelez-vous que le locataire répond du sinistre sauf s’il prouve qu’il s’est déclaré sans sa faute : tout ce qui éclaire l’origine d’une fuite ou d’un feu compte.

En résumé : à Bruxelles, pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024, le locataire doit assurer sa responsabilité en cas d’incendie et de dégât des eaux, avant d’entrer dans les lieux, auprès d’un assureur autorisé, et en fournir la preuve. À défaut, le bailleur peut recourir à un abandon de recours facturé au locataire, qui ne le protège que partiellement.