Assurance du locataire : est-elle obligatoire ?

« Suis-je obligé de m’assurer ? » : c’est l’une des premières questions d’un locataire qui vient de signer. En Belgique, la réponse dépend de deux choses : la Région où se trouve le bien et le type de bail. Ce guide de nos guides location et bail fait le tour des situations, logement, garage, commerce, bail ancien. Pour la répartition générale des rôles entre bailleur et preneur, lisez aussi notre article assurance et location.

Pas une règle belge, mais des règles régionales

Le bail d’habitation est aujourd’hui une matière régionale. La Wallonie a adopté le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, Bruxelles a intégré ses règles au Code bruxellois du logement, et la Flandre a ses propres textes, que ce guide ne détaille pas. C’est dans ces textes régionaux que se trouve l’obligation d’assurance du preneur d’un logement.

Pour les baux qui ne sont pas des baux d’habitation, l’ancien Code civil reste la référence. Son article 1733 pose une règle de responsabilité : le preneur « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute ». Il ne contient pas d’obligation d’assurance. Le livre 7 du Code civil, adopté en 2026, n’entrera en vigueur que le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice : d’ici là, ce sont les articles de l’ancien Code civil sur le louage qui s’appliquent.

En Wallonie, l’incendie depuis 2018

L’article 17 du décret wallon, placé parmi les dispositions générales applicables à tous les baux d’habitation, reprend la présomption de responsabilité de l’incendie, puis ajoute : « La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance. » Sauf accord contraire des parties, le preneur contracte cette assurance avant l’entrée dans les lieux et apporte la preuve du paiement des primes chaque année : dans le mois qui suit l’entrée, puis dans le mois qui suit chaque date anniversaire de l’entrée.

Selon la fiche wallonne de Droits Quotidiens, mise à jour en avril 2026, l’obligation vaut pour les baux signés depuis le 1er septembre 2018 ; pour les baux plus anciens, tout dépend du contrat. Le détail est dans notre guide sur l’assurance du locataire obligatoire en Wallonie.

À Bruxelles, l’incendie et les dégâts des eaux depuis 2024

L’article 220/1 du Code bruxellois du logement, inséré par l’ordonnance du 4 avril 2024 et en vigueur depuis le 1er novembre 2024, élargit la présomption : le preneur répond de l’incendie et du dégât des eaux. Sa responsabilité doit être couverte par une assurance, conclue auprès d’un assureur autorisé ou exempté d’autorisation au sens de la loi du 13 mars 2016. Le texte est consultable dans la version consolidée du Code bruxellois du logement.

Comme en Wallonie, l’assurance se souscrit avant l’entrée, sauf accord contraire, et le preneur « apporte la preuve du paiement des primes annuellement ». Le bailleur peut réagir si la preuve manque dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit sa demande : ce sont des délais de réaction, pas une dispense de preuve annuelle. Toutes les précisions sont dans notre guide sur l’assurance du locataire obligatoire à Bruxelles.

Garage, commerce et autres locations

Le garage loué seul

Beaucoup se demandent si la location d’un garage oblige à s’assurer. Un garage loué seul, sans logement, n’est pas un bail d’habitation : les articles 17 wallon et 220/1 bruxellois ne s’y appliquent pas. En Wallonie, l’article 1733 de l’ancien Code civil n’a été abrogé que pour le bail d’habitation ; il reste donc applicable au garage loué seul, avec sa présomption de responsabilité en cas d’incendie. Aucune obligation légale d’assurance n’en découle, mais un bail de garage contient souvent une clause d’assurance, et un incendie de véhicule peut causer de gros dégâts au bâtiment.

Le bail commercial

À Bruxelles, l’ordonnance du 4 avril 2024 n’a abrogé l’article 1733 de l’ancien Code civil que pour les baux d’habitation et pour les baux commerciaux d’un bien qui sert aussi d’habitation au preneur ; il reste applicable au bail commercial ordinaire. Là encore, la règle porte sur la responsabilité, et l’assurance relève du contrat et de la prudence du commerçant.

Colocation et logement étudiant

Une colocation ou un kot restent des baux d’habitation : l’obligation régionale s’applique. La manière de s’assurer à plusieurs, avec une ou plusieurs polices, est expliquée dans notre guide sur l’assurance en colocation.

Ce que doit couvrir l’assurance

Le minimum légal est la responsabilité du preneur en cas d’incendie, et de dégât des eaux à Bruxelles. Droits Quotidiens résume la répartition habituelle : le propriétaire assure le bâtiment, le locataire assure sa responsabilité et ses meubles. En pratique, une police de locataire comprend souvent davantage, selon les formules : contenu, tempête, bris de vitrage, responsabilité envers les voisins.

Le choix des garanties est détaillé dans notre guide sur l’assurance du locataire, et les facteurs qui font varier la prime dans notre article sur le prix d’une assurance locataire. Nous ne publions pas de tarif. Pour le mécanisme de la garantie incendie elle-même, voyez notre guide sur l’assurance incendie en location.

Sans preuve d’assurance, ce que peut faire le bailleur

Dans les deux Régions, le même mécanisme existe : si la preuve n’est pas apportée dans le délai, le bailleur peut demander à son propre assureur d’ajouter, au profit du preneur, une clause d’abandon de recours à sa police habitation. Il peut en répercuter le coût au preneur, et la franchise peut rester à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Cette solution de repli ne vaut pas une vraie assurance. Selon les fiches de Droits Quotidiens, l’abandon de recours ne couvre ni les dommages causés à d’autres personnes, ni ceux causés à d’autres bâtiments, ni les meubles du locataire.

Les autres obligations autour du logement loué

L’assurance du preneur s’inscrit dans un ensemble d’obligations. Côté bailleur, un logement loué doit être salubre, sûr et, pour certains types de logements en Wallonie, disposer d’un permis de location. Côté locataire, l’entretien courant et les réparations locatives restent à sa charge.

L’état des lieux d’entrée complète ce dispositif. En Wallonie, il est obligatoire, détaillé et contradictoire (article 27 du décret) ; à Bruxelles, l’article 220 du Code bruxellois le prévoit aussi, contradictoire et à frais communs. Après un incendie ou un dégât des eaux, c’est lui qui permet à l’assureur de distinguer les dommages du sinistre de l’usure ou des défauts antérieurs.

En pratique, avant de recevoir les clés

1. Vérifiez la date du bail et la Région : elles disent si l’obligation légale s’applique.
2. Lisez la clause d’assurance du contrat, qui peut exiger davantage que la loi.
3. Souscrivez la police avant l’entrée dans les lieux, en visant l’adresse exacte du bien loué.
4. Envoyez l’attestation au bailleur par courriel ou par recommandé, et gardez une trace.
5. Renouvelez l’envoi chaque année, et après chaque changement de police ou d’adresse.

En résumé : il n’existe pas d’obligation belge unique, mais pour un logement loué en Wallonie depuis septembre 2018 ou à Bruxelles depuis novembre 2024, l’assurance du preneur est imposée par la loi, avec une preuve annuelle. Pour un garage, un commerce ou un bail ancien, la responsabilité du preneur demeure, et une assurance reste la meilleure protection.