Permis de location : quand est-il obligatoire ?

Faut-il un permis de location pour louer un studio, une maison ou des kots ? La réponse dépend d’abord de la Région où se trouve le bien, puis du type de logement. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété fait le point pour la Wallonie et Bruxelles, à partir des pages officielles consultées le 30 septembre 2026. Le permis de location fait partie des règles sur la qualité des logements, comme la lutte contre l’humidité, les moisissures ou les installations dangereuses que nous traitons dans notre dossier sur l’humidité dans un logement.

Nous ne sommes pas enquêteurs agréés et ne délivrons aucune attestation de conformité. Notre rôle, comme experts indépendants, est de constater l’état d’un bien, notamment avant les travaux qu’une mise en conformité impose souvent.

Un permis qui dépend de la Région

En Belgique, la qualité des logements relève des Régions. Chacune a son propre texte et ses propres outils de contrôle :

La Flandre a ses propres règles, que ce guide ne traite pas : notre bureau intervient à Bruxelles et en Wallonie.

Dans les deux Régions étudiées ici, un point est commun : avec ou sans permis, un logement loué doit respecter des critères minimaux de salubrité. Le permis wallon ajoute un contrôle avant la mise en location, pour les logements où le risque de dérive est le plus grand.

En Wallonie, les logements concernés

Selon la brochure du Service public de Wallonie Logement sur la qualité des logements, publiée en juin 2025, le permis de location est exigé pour :

• les logements collectifs, c’est-à-dire ceux dont au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs ménages ;
• les petits logements individuels, dont la superficie habitable ne dépasse pas 28 m² ;

lorsqu’ils sont loués à des personnes qui y sont domiciliées ou y habitent la plus grande partie de l’année, ou lorsque leur vocation principale est l’hébergement d’étudiants, les kots.

Une maison ou un appartement de plus de 28 m² loué à un seul ménage n’a donc pas besoin de permis. En revanche, diviser une maison en kots ou en chambres avec cuisine commune crée un logement collectif, en principe soumis au permis.

Mesurer la superficie habitable

Le seuil des 28 m² se calcule sur la superficie habitable, pas sur la surface au sol. Selon la brochure du Service public de Wallonie, elle correspond à la somme des superficies des pièces d’habitation, en fonction de la hauteur sous plafond et de l’éclairage naturel. Les halls, couloirs, locaux sanitaires, caves, greniers non aménagés, garages et pièces sans éclairage naturel ne sont pas des pièces d’habitation. Sous un plafond en pente, la surface située à moins d’un mètre de hauteur n’est pas comptée.

Les exceptions

Le portail de la Wallonie prévoit des exceptions, notamment pour les logements situés dans l’immeuble où habite le bailleur lorsqu’il n’y loue qu’un nombre limité de logements, et pour la colocation de maisons unifamiliales par un petit nombre de personnes majeures. Les seuils exacts figurent sur la fiche officielle : vérifiez-les avant de conclure que votre bien en est dispensé.

Les conditions et la procédure wallonnes

Le logement soumis au permis doit respecter les critères minimaux de salubrité, de superficie habitable et de nombre de pièces, garantir l’inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée, respecter les règlements communaux de salubrité et de sécurité incendie, ainsi que la réglementation sur le certificat de performance énergétique. Notre article sur l’obligation PEB Wallonie détaille ce dernier point.

La démarche suit quatre étapes :

1. obtenir les formulaires auprès de la commune ;
2. faire visiter le logement par un enquêteur agréé ;
3. recevoir son rapport et, si tout est en ordre, l’attestation de conformité ;
4. envoyer par recommandé à la commune la déclaration de mise en location et l’original du rapport.

Selon le portail régional, mis à jour le 23 juillet 2026, le permis est envoyé dans les quinze jours et vaut cinq ans. La rémunération de l’enquêteur est plafonnée à 210 € hors TVA pour un logement individuel, et à 210 € hors TVA plus 41 € hors TVA par pièce d’habitation à usage individuel pour un logement collectif. Un refus peut faire l’objet d’un recours dans les quinze jours de sa notification. Tous les détails pratiques figurent dans notre article sur le permis de location en Wallonie.

Louer sans permis

Le bailleur qui loue ou met en location un logement soumis au permis sans l’avoir obtenu, ou qui ne respecte plus ses conditions, s’expose à une amende administrative de 1 500 € par logement. La brochure régionale mentionne aussi une amende de 2 500 € pour le bailleur qui loue un logement frappé d’un arrêté d’interdiction d’occuper.

Les pages officielles consultées ne parlent pas de nullité automatique du bail pour défaut de permis. Le locataire conserve toutefois les droits que lui donne le décret wallon sur le bail d’habitation : si le logement ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité et que le bailleur, mis en demeure, ne fait pas les travaux, il peut exiger ces travaux ou demander la résolution du bail avec dommages et intérêts, et le juge peut réduire le loyer en attendant (article 9 du décret).

À Bruxelles, pas de permis mais des normes

La Région de Bruxelles-Capitale n’impose pas de permis de location. L’article 5 du Code bruxellois du logement interdit en revanche de proposer à la location, de louer ou de donner en occupation un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement. Le contrôle est assuré par le service d’inspection régionale, sur plainte ou d’initiative, et peut aboutir à une interdiction de location et à une amende de 2 000 à 25 000 € par logement.

Le propriétaire d’un logement vide peut, s’il le souhaite, demander un certificat de conformité avant de le louer ; la Région réclame pour cela des frais administratifs de 200 € et précise que c’est une opportunité, non une obligation. À Bruxelles, le bail d’un logement loué alors qu’une interdiction de location n’est pas levée est nul (article 219). Nous détaillons ce régime dans notre article sur le permis de location à Bruxelles.

Les autres obligations à ne pas confondre

Le permis de location ne dispense d’aucune autre formalité, et il ne les remplace pas.

Le certificat PEB

Dans les deux Régions, le certificat de performance énergétique est une obligation distincte, liée à la mise en location. À Bruxelles, il figure parmi les informations à communiquer au candidat preneur au plus tard à la conclusion du bail (article 217 du Code bruxellois) : voyez notre article « PEB Bruxelles obligation ».

Les assurances

L’assurance du locataire est une autre question. En Wallonie, le décret impose au preneur d’en fournir la preuve chaque année, et notre article sur l’assurance incendie obligatoire Wallonie en précise les contours. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le preneur doit être assuré contre l’incendie et le dégât des eaux, et en fournir la preuve dans le mois de l’entrée, puis dans le mois qui suit une demande du bailleur. Pour une vue d’ensemble, lisez notre article « assurance du locataire : est-elle obligatoire ».

L’état des lieux d’entrée

Enfin, un permis de location ou un certificat de conformité ne décrivent pas l’état détaillé du logement à l’entrée du locataire. C’est le rôle de l’état des lieux d’entrée, obligatoire, contradictoire et détaillé dans les deux Régions, qui servira de référence à la sortie.

Conseils pratiques avant de louer

Pour un bailleur wallon, la démarche se prépare avant la première annonce : l’enquêteur agréé visite un logement prêt, et une attestation négative retarde la mise en location le temps des travaux et d’une nouvelle visite. Pour un bailleur bruxellois, le certificat de conformité facultatif offre une vérification comparable, par l’administration elle-même, pour un logement encore vide.

Pour un locataire, il est simple de vérifier : demandez au bailleur son permis s’il s’agit d’un kot, d’un studio de 28 m² ou moins ou d’un logement collectif en Wallonie, ou renseignez-vous auprès du service logement de la commune.

En résumé : le permis de location est obligatoire en Wallonie pour les logements collectifs, les petits logements de 28 m² ou moins et les kots, sauf exceptions ; il n’existe pas à Bruxelles, où tout logement loué doit néanmoins respecter les normes régionales sous peine d’interdiction et d’amende.