Assurance du locataire obligatoire en Wallonie ?

Faut-il obligatoirement s’assurer quand on loue un logement en Wallonie ? Pour la plupart des baux signés aujourd’hui, la réponse est oui : le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose au locataire de couvrir sa responsabilité en cas d’incendie. Ce guide de nos guides location et bail détaille la règle wallonne, de Liège à Arlon et de Tournai à Wavre. Pour la question posée à l’échelle de toute la Belgique, voyez notre article assurance du locataire : est-elle obligatoire.

Ce que dit le décret wallon

La règle figure à l’article 17 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Elle tient en deux paragraphes.

Le premier pose le principe de responsabilité : « Le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute. »

Le second en tire la conséquence : « La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance. » Il précise ensuite que, sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte cette assurance préalablement à l’entrée dans les lieux, qu’il apporte la preuve du paiement des primes annuellement, et ce que peut faire le bailleur à défaut de preuve.

Le texte fait foi dans sa version consolidée sur Wallex, le recueil officiel des textes wallons.

Un locataire présumé responsable

Le premier paragraphe est essentiel pour comprendre l’obligation. Le locataire n’a pas à être reconnu fautif pour devoir payer : c’est à lui de prouver que l’incendie s’est déclaré sans sa faute. Droits Quotidiens souligne que cette preuve est souvent difficile à apporter. Sans assurance, le locataire peut donc se retrouver à supporter seul des dommages considérables.

L’obligation d’assurance protège ainsi les deux parties : le bailleur a la garantie que les dégâts causés par son locataire seront indemnisés, et le locataire évite une dette qu’il ne pourrait pas assumer.

Quels baux sont concernés

L’article 91 du décret, sa disposition transitoire, prévoit que plusieurs de ses articles, dont l’article 17, ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés à dater de son entrée en vigueur, le 1er septembre 2018.

Pour un bail ancien, la fiche de Droits Quotidiens pour la Wallonie indique que tout dépend de ce que prévoit le contrat. Relisez-le : beaucoup de baux contiennent une clause imposant au locataire de s’assurer. Et même sans clause, la responsabilité du locataire en cas d’incendie demeure.

Quand et comment s’assurer

Avant l’entrée dans les lieux

Le décret demande que l’assurance soit souscrite avant l’entrée dans les lieux. Il laisse toutefois aux parties la possibilité d’en convenir autrement, par exemple en accordant au locataire quelques jours de plus. Une telle souplesse gagne à être écrite, dans le bail ou dans un échange de courriels, pour éviter toute discussion.

Le plus simple reste de souscrire la police entre la signature du bail et la remise des clés. Vous êtes ainsi couvert dès le premier jour, y compris pendant le déménagement.

Ce que doit couvrir la police

Le décret vise la responsabilité du preneur en cas d’incendie. C’est le minimum légal. Une police de locataire va souvent plus loin, selon les garanties choisies : contenu, dégâts des eaux, bris de vitre, responsabilité envers les voisins. Le choix de ces garanties, et leur utilité pour un occupant, sont détaillés dans notre guide sur l’assurance pour appartement en location. Le coût dépend de ces choix : nous en expliquons les facteurs dans notre article sur le prix d’une assurance locataire.

Prouver chaque année que l’on est assuré

Le locataire apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Le décret fixe deux échéances :

1. dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux ;
2. ensuite, dans le mois qui suit chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux.

Droits Quotidiens recommande d’envoyer la preuve par courriel ou par recommandé, et de conserver une trace de cet envoi. Côté bailleur, il est utile de noter ces échéances : c’est leur dépassement qui ouvre la possibilité de réagir.

Locataire non assuré, ce que peut faire le bailleur

L’abandon de recours à charge du locataire

Si le preneur reste en défaut d’apporter la preuve du paiement des primes dans le délai, le décret permet au bailleur de solliciter auprès de son organisme assureur l’ajout, au profit du preneur, d’une clause d’abandon de recours à son contrat d’assurance « habitation ». Dans ce cas, le bailleur peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut aussi être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée.

Les limites de ce mécanisme

L’abandon de recours signifie que l’assureur du bailleur renonce à se retourner contre le locataire pour les dégâts au bâtiment. Selon Droits Quotidiens, il ne couvre ni les dommages causés aux tiers, ni ceux causés aux immeubles voisins, ni le mobilier du locataire. Pour le locataire, c’est un filet partiel ; pour le bailleur, c’est une solution de repli, pas un équivalent de l’assurance légale.

Wallonie et Bruxelles, les différences

Un bien situé dans la Région de Bruxelles-Capitale relève du Code bruxellois du logement, dont l’article 220/1 a été inséré par l’ordonnance du 4 avril 2024. Le principe est le même, avec plusieurs différences.

Pour le détail des règles bruxelloises, voyez notre guide sur l’assurance du locataire obligatoire à Bruxelles.

Les autres obligations d’un logement loué

L’assurance du locataire n’est qu’une pièce du dossier. Côté bailleur, un logement loué en Wallonie doit notamment répondre aux exigences de salubrité et, pour certains types de logement, disposer d’un permis de location en Wallonie. Pour le principe du permis de location et les logements concernés, voyez nos guides dédiés.

Côté locataire comme côté bailleur, l’état des lieux d’entrée joue un rôle direct en cas de sinistre : il décrit l’état du logement au départ, et permet à l’assureur de distinguer ce que le sinistre a abîmé de ce qui l’était déjà.

En cas de sinistre pendant le bail

Un incendie ou un départ de feu, même limité, appelle quelques réflexes simples, que vous soyez locataire ou bailleur :

• mettre les personnes en sécurité et appeler les secours si nécessaire ;
• prévenir l’autre partie sans attendre, pour que chacun puisse avertir son propre assureur ;
• déclarer le sinistre à l’assureur concerné, en respectant les délais et formalités prévus par votre contrat ;
• documenter les dégâts : photos datées, description écrite, conservation des objets endommagés tant que l’assureur ne s’est pas prononcé ;
• retrouver l’état des lieux d’entrée, qui montre l’état du logement avant le sinistre.

Rappelez-vous que, selon l’article 17, le locataire répond de l’incendie sauf s’il prouve qu’il s’est déclaré sans sa faute. Tout ce qui éclaire l’origine du feu, rapport des pompiers compris, a donc de l’importance.

En cas de litige avec l’assureur

Si votre assureur refuse d’intervenir ou si vous contestez l’indemnisation, adressez-vous d’abord à lui, par écrit. En l’absence de solution, l’Ombudsman des Assurances, service de médiation des litiges en assurance, peut être saisi gratuitement. Un différend avec le bailleur sur l’application du bail relève, lui, du juge de paix.

En résumé : en Wallonie, pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2018, le locataire doit assurer sa responsabilité en cas d’incendie, avant d’entrer dans les lieux, et en fournir la preuve chaque année. À défaut, le bailleur peut recourir à un abandon de recours facturé au locataire, qui ne le protège que partiellement.