Entretien de la VMC en location : qui doit la nettoyer et payer ?

La ventilation mécanique contrôlée, ou VMC, équipe de plus en plus de logements loués : appartements récents, maisons rénovées, salles de bains aveugles. Elle fonctionne en continu, s’encrasse et finit par s’user, ce qui pose tôt ou tard la question de savoir qui doit la nettoyer, la réparer et la remplacer. Ce guide de nos guides location et bail applique à la VMC les règles générales des réparations locatives, en distinguant la Wallonie et Bruxelles.

Ce qu’est une VMC et pourquoi elle s’entretient

Une VMC extrait l’air humide et vicié des pièces dites humides, cuisine, salle de bains, WC, buanderie, et le remplace par de l’air neuf. Dans un système à simple flux, l’air neuf entre par des grilles placées dans les châssis ou les murs ; dans un système à double flux, il est insufflé mécaniquement après être passé par des filtres et, souvent, par un échangeur de chaleur.

Dans les deux cas, l’entretien courant porte sur les mêmes éléments :

• les bouches d’extraction, au plafond ou au mur, qui retiennent graisses et poussières ;
• les grilles d’amenée d’air des châssis, qu’il faut garder ouvertes et propres ;
• les filtres d’un système double flux, à nettoyer ou à remplacer selon la notice du fabricant ;
• le groupe de ventilation lui-même (moteur, ventilateur, échangeur), dont l’entretien technique et la réparation sont d’une autre nature.

Une VMC mal entretenue ventile moins bien. L’humidité reste dans le logement, la condensation apparaît sur les vitres et les murs froids, les moisissures suivent. C’est souvent à ce moment, et parfois seulement à la sortie, que la question de la responsabilité surgit.

Le principe légal, menu entretien contre grosses réparations

Il n’existe pas de règle propre à la VMC. On applique le partage général entre le bailleur et le preneur, fixé en Wallonie par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et à Bruxelles par le Code bruxellois du logement.

En Wallonie

Le décret met à charge du locataire « les réparations locatives ou de menu entretien », c’est-à-dire les réparations de minime importance dues à l’utilisation normale des lieux (article 15). Les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure sont, elles, à charge du bailleur (article 8). Le preneur répond par ailleurs des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16). Le texte du décret sur Wallex le détaille.

La brochure officielle de la Région ajoute que les réparations locatives ne sont pas à charge du preneur s’il prouve qu’elles résultent de l’usure normale, de la vétusté, d’un vice, d’un cas fortuit ou d’une force majeure, et qu’un bail de résidence principale ne peut pas y déroger. Le Gouvernement wallon a arrêté une liste non limitative des réparations locatives, annexée à l’arrêté du 28 juin 2018 : c’est le document à consulter pour un équipement précis.

À Bruxelles

L’article 223 du Code bruxellois du logement suit la même logique. Selon la brochure juridique de la Région de janvier 2025, le preneur effectue les réparations locatives et les travaux de menu entretien, sauf ceux occasionnés par la vétusté ou un cas de force majeure ; le bailleur fait toutes les autres réparations nécessaires à une utilisation normale des lieux. Parmi les exemples à charge du preneur, la brochure cite « le nettoyage des joints et des filtres » et l’entretien périodique de la chaudière ; parmi ceux du bailleur, le remplacement d’une chaudière défectueuse et tout problème lié à la vétusté. Une liste non limitative a été établie par le Gouvernement, et la brochure précise que les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

Ce que fait le locataire

Le menu entretien d’une VMC est à la portée de tout occupant et ne demande ni outil particulier ni intervention d’un technicien dans la plupart des cas :

• nettoyer les bouches d’extraction : les démonter si elles sont prévues pour l’être, les laver à l’eau savonneuse, les sécher et les remettre sans modifier leur réglage ;
• entretenir les filtres d’un système double flux : les dépoussiérer ou les remplacer selon la fréquence indiquée par le fabricant ;
• garder les grilles d’amenée d’air ouvertes et propres, sans les boucher pour éviter un courant d’air ;
• laisser le système fonctionner : couper une VMC pour économiser de l’électricité ou supprimer un bruit favorise la condensation, que le bailleur pourra reprocher au locataire ;
• signaler sans tarder toute anomalie au bailleur : la brochure wallonne rappelle que le preneur doit l’aviser en cas de dégradation, de besoin de réparation ou d’apparition d’un vice, tout en veillant à limiter les dommages.

Gardez les factures des filtres achetés et, si un entretien technique est prévu par le bail, les attestations du technicien. Ce sont les meilleures preuves d’un entretien régulier si l’état de la VMC est discuté à la sortie.

Le principe est le même pour d’autres équipements de la maison, comme l’adoucisseur d’eau et calcaire en location : le nettoyage et les consommables relèvent de l’occupant, la réparation de l’appareil usé du propriétaire.

Ce qui revient au bailleur

Le bailleur garde à sa charge tout ce qui dépasse le menu entretien :

• la réparation du moteur ou du ventilateur usé par le temps ;
• le remplacement du groupe de ventilation en fin de vie, ou d’un appareil affecté d’un vice ;
• la remise en état d’un conduit endommagé, d’une connexion électrique défaillante ou d’un équipement mal installé ;
• la délivrance d’un logement en bon état : en Wallonie, le logement doit être délivré en bon état de réparations de toute espèce, réparations locatives comprises, ce qui vise aussi une VMC propre et en état de marche à l’entrée.

La frontière entre les deux catégories se trace au cas par cas. Une bouche cassée par une manipulation maladroite est une dégradation du locataire ; un moteur qui s’arrête après de longues années de service relève de l’usure, donc du bailleur. Entre les deux, un groupe qui a lâché parce que les filtres n’ont jamais été changés peut être imputé au locataire, à condition que le bailleur le démontre. L’électricité obéit à la même logique, comme l’explique notre guide sur la réparation compteur électrique locataire ou propriétaire.

Contrat d’entretien, copropriété et charges

Le bail peut prévoir un entretien périodique de la VMC par un technicien, comme il prévoit souvent celui de la chaudière. Ce qui relève du menu entretien peut alors être confié au locataire ou refacturé dans les charges, si le bail le prévoit. En revanche, une clause ne peut pas faire supporter au locataire des réparations non locatives : en Wallonie, le bail de résidence principale ne peut pas déroger aux exceptions de vétusté et de force majeure, et à Bruxelles les parties ne peuvent pas déroger à la répartition légale.

Dans un immeuble à appartements, la VMC est parfois collective : un groupe en toiture dessert plusieurs logements. Son entretien est alors organisé par la copropriété, et le locataire n’en supporte qu’une part, au travers des charges que le bail lui impose et dans la mesure où elles correspondent à des dépenses récupérables. Le décompte de charges doit permettre de le vérifier.

Installer ou remplacer une VMC

Aucun des textes consultés pour ce guide n’impose d’équiper d’une VMC un logement existant mis en location. Le logement doit toutefois répondre aux exigences de salubrité : la brochure wallonne cite parmi les défauts d’humidité la condensation due aux parois extérieures ou à l’impossibilité de ventiler, et parmi les défauts des installations de gaz l’absence de toute ventilation autre que par l’ouverture des fenêtres. Un logement où l’on ne peut pas ventiler correctement n’est donc pas une question d’entretien, mais de conformité, qui relève du bailleur.

Pour les constructions neuves et certaines rénovations, la réglementation sur la performance énergétique des bâtiments fixe des exigences de ventilation : l’arrêté wallon du 15 mai 2014 renvoie à cet égard à son annexe C 2 pour les logements. Ces exigences pèsent sur le maître d’ouvrage. Le locataire n’a pas à installer de VMC et ne peut d’ailleurs pas transformer le logement sans l’accord du bailleur ; le remplacement d’un système existant usé reste une dépense du propriétaire.

La VMC dans l’état des lieux

L’état des lieux d’entrée est le seul moyen sûr de connaître l’état de la VMC au départ. En Wallonie, il est obligatoire, détaillé et contradictoire ; sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire. Pour la ventilation, un bon état des lieux note :

• la présence et le type du système (simple ou double flux, individuel ou collectif) ;
• l’état et la propreté de chaque bouche, pièce par pièce ;
• l’état des filtres, si l’accès est prévu, et la date du dernier entretien si elle est connue ;
• le fonctionnement constaté (le groupe tourne, les bouches aspirent) et les bruits anormaux ;
• les traces d’humidité ou de moisissures autour des bouches et dans les pièces humides.

À la sortie, la comparaison point par point permet de distinguer l’encrassement dû au défaut d’entretien, imputable au locataire, de l’usure normale. Des photos datées, prises de la même manière à l’entrée et à la sortie, pèsent souvent plus qu’un long échange de courriers.

En résumé : le locataire nettoie, entretient et signale ; le bailleur répare ce qui s’use et remplace ce qui est hors d’usage. Un état des lieux précis, à l’entrée comme à la sortie, permet d’appliquer cette règle sans conflit.