Réparations locatives : qui paie quoi, locataire ou propriétaire ?

Un robinet qui goutte, une chaudière à entretenir, une gouttière bouchée : en location, la question « locataire ou propriétaire » revient sans cesse. En Wallonie comme à Bruxelles, la réponse suit un principe commun, précisé par des listes officielles détaillées. Ce guide de nos guides location et bail présente ce principe, la répartition poste par poste et la façon d’éviter les litiges ; chaque équipement fait ensuite l’objet d’un article dédié du dossier.

Le principe, le menu entretien au locataire

Les textes régionaux partagent les réparations en deux blocs.

• En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 met à charge du preneur « les réparations locatives ou de menu entretien », définies comme « les réparations de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15). Le bailleur délivre le logement « en bon état de réparations de toute espèce » et y fait toutes les réparations nécessaires « autres que locatives » (article 7). Les réparations réputées locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent au bailleur (article 8).
• À Bruxelles, l’article 223 du Code du logement tient le preneur aux réparations locatives et au menu entretien, « à l’exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure », et met à charge du bailleur « toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires ».

Dans le langage courant, on parle du propriétaire ; juridiquement, c’est le bailleur qui est tenu, même s’il n’est pas lui-même propriétaire du bien.

Le locataire répond en outre des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16 du décret wallon), y compris celles causées par les personnes de son ménage.

Des listes officielles et impératives

Les deux Régions ont fait établir par leur Gouvernement une liste non limitative des réparations et entretiens.

La liste wallonne met à charge du bailleur les grosses réparations, les réparations de gros entretien, celles qui résultent de l’usure normale, de la vétusté, de la force majeure, d’un vice de construction ou d’une malfaçon, et la réparation des éléments en panne lorsque le locataire l’a averti et que la cause n’est pas un mauvais usage. Le locataire assume le menu entretien, l’usage « en bon père de famille » et l’obligation de prévenir le bailleur de toute défectuosité dans un délai raisonnable. Elle précise surtout qu’il ne peut pas être dérogé à cette répartition dès que les lieux loués sont la résidence principale du locataire.

À Bruxelles, la page régionale sur la répartition des réparations le dit en une phrase : « Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition. »

Qui paie quoi, poste par poste

Le tableau ci-dessous reprend des exemples des listes wallonne et bruxelloise. Il ne remplace pas la lecture de la liste complète, qui détaille chaque équipement.

Pour aller plus loin sur les postes qui reviennent le plus souvent :

• l’entretien de la chaudière en location et le ramonage en location, avec leurs attestations ;
• le débouchage de canalisation et la plomberie et fuite d’eau en location ;
• l’entretien de la VMC en location et la serrure et serrurier en location ;
• les grosses réparations, qui restent au bailleur.

Le sommaire du dossier, en bas de page, reprend tous les équipements : adoucisseur, électricité et détecteurs, fosse septique, jardin, menuiseries, extincteur et nuisibles.

Usure normale ou dégât, la ligne de partage

La frontière la plus disputée ne sépare pas deux équipements, mais deux causes. Le même parquet peut être terni par dix ans de passage, ce qui relève de l’usure normale et reste au bailleur, ou rayé par des meubles traînés, ce qui engage le locataire. Le même joint de douche peut avoir noirci avec le temps ou faute de nettoyage.

Trois questions aident à trancher :

1. L’élément était-il en bon état à l’entrée ? C’est l’état des lieux d’entrée qui répond, d’où l’intérêt d’une description précise, photos à l’appui.
2. Le dommage vient-il de l’usage normal ou d’un défaut d’entretien ? Un détartrage jamais fait, une chaudière jamais entretenue, une gouttière jamais nettoyée font basculer la charge vers le locataire.
3. Le locataire a-t-il prévenu le bailleur ? Une panne signalée à temps reste au bailleur ; une fuite passée sous silence pendant des mois peut laisser au locataire l’aggravation du dommage.

Pour un bail commercial ou un logement qui ne relève pas de ces règles régionales, la répartition de l’ancien Code civil s’applique sauf clause contraire : le contrat peut alors organiser autrement les réparations, ce qui rend sa lecture indispensable.

Ce que le locataire ne paie jamais

Certaines dépenses sont parfois présentées au locataire alors qu’elles ne lui incombent pas.

• La vétusté et la force majeure : une réparation réputée locative causée uniquement par l’usure du temps ou un événement imprévisible reste au bailleur.
• Les travaux de mise en conformité : en Wallonie comme à Bruxelles, le logement doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement ; ces travaux sont l’affaire du bailleur.
• Le précompte immobilier d’une résidence principale : il ne peut pas être mis à charge du locataire. Pour les nuances selon le type de bail, voyez notre article expliquant qui paie le précompte immobilier.

Les réparations ne se confondent pas non plus avec les charges : la consommation d’eau, l’électricité des communs ou l’entretien d’un ascenseur relèvent des frais et charges, forfaitaires ou réels, détaillés dans notre guide sur la charge locative appartement.

Les travaux du bailleur en cours de bail

Si le logement a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail, le locataire doit les supporter, même si elles le gênent. En Wallonie, si elles durent plus de quarante jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il est privé ; si elles rendent le logement inhabitable, il peut faire résilier le bail (article 21). Lorsque le bailleur ne fait pas les travaux nécessaires pour rendre un logement non conforme aux exigences élémentaires, le locataire, après mise en demeure, peut exiger leur exécution ou demander la résolution du bail, et le juge peut réduire le loyer en attendant.

Prouver et éviter les litiges

La plupart des désaccords sur les réparations locatives apparaissent à la sortie, au moment de libérer la garantie. Quelques réflexes les évitent :

1. Un état des lieux d’entrée détaillé, qui décrit l’état des équipements, des joints, des châssis et du jardin.
2. Les attestations d’entretien de la chaudière et du ramoneur, conservées et remises au bailleur à sa demande.
3. Le signalement écrit de toute panne ou défectuosité, daté, pour que la réparation du bailleur soit déclenchée et que l’aggravation ne puisse pas être reprochée au locataire.
4. Un état des lieux de sortie contradictoire, comparé à celui d’entrée, pour distinguer l’usure normale des dégâts.

La garantie locative ne peut pas être retenue d’autorité par le bailleur : elle n’est libérée que sur accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision du juge.

Situations particulières

En cas de décès du locataire, la question des réparations se pose au moment où le logement est libéré, ou au contraire repris par un proche : les règles propres au décès du locataire région wallonne précisent qui peut reprendre le bail et dans quel délai.