Fenêtres, portes et volets : réparations en location

Un volet électrique qui reste bloqué, une poignée qui tourne dans le vide, une porte qui frotte : dans un logement loué, les menuiseries sont parmi les premières sources de désaccord. Ce guide de nos guides location et bail applique aux fenêtres, portes, volets et boîtes aux lettres le partage général des réparations locatives, à partir des listes officielles publiées en Wallonie et à Bruxelles.

La règle générale

Le locataire est tenu des réparations locatives et du menu entretien ; le propriétaire qui donne le bien en location, le bailleur, assume toutes les autres réparations nécessaires. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 définit le menu entretien comme les réparations « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15) ; les réparations causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent au bailleur (article 8). À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement pose le même principe.

Les deux régions ont publié une liste des réparations. La liste wallonne précise qu’on ne peut pas y déroger lorsque le logement est la résidence principale du locataire ; à Bruxelles, la Région rappelle que les parties ne peuvent pas déroger à la répartition arrêtée par le Gouvernement.

Une constante traverse les deux listes : l’entretien courant appartient au locataire, le remplacement de ce qui s’use normalement ou vieillit appartient au bailleur, et chacun répond de ses fautes. Le locataire doit en outre prévenir le bailleur, dans un délai raisonnable, de toute défectuosité ; à défaut, il peut devoir supporter l’aggravation des dommages.

Les volets et le volet électrique

En Wallonie

La liste wallonne des réparations met à charge du bailleur le remplacement des éléments défectueux des volets par suite d’usure normale, de vétusté, de cas fortuit, de force majeure ou de vice de placement. Pour un volet roulant, le locataire entretient et graisse le mécanisme, les guides et les rails si nécessaire ; le remplacement de la sangle lui incombe. Il manipule les volets régulièrement pour en éviter le blocage et nettoie leurs faces accessibles.

La liste ne consacre pas de ligne distincte au moteur d’un volet électrique. La logique reste la même : un moteur qui lâche après des années d’usage normal relève de l’usure, donc du bailleur ; une panne causée par un manque d’entretien, un choc ou une manœuvre forcée reste au locataire. Les commandes à distance suivent une règle propre : le locataire remplace les piles, et en cas de perte, il remplace le boîtier et fait procéder à une nouvelle programmation.

À Bruxelles

Pour les volets et stores placés par le bailleur, la liste bruxelloise met à charge de celui-ci les réparations nécessaires non imputables au locataire. Le locataire assure le menu entretien selon les caractéristiques de l’objet, manipule régulièrement les volets pour éviter les blocages, lubrifie engrenages, charnières, coulisses et gonds, et nettoie et répare toiles, jalousies et persiennes.

Les portes, poignées et serrures

Poignée de porte cassée

En Wallonie, les charnières, gonds, paumelles et quincailleries suivent la règle commune : le bailleur remplace les éléments défectueux par usure normale, vétusté complète, cas fortuit, force majeure ou vice de placement. Le locataire veille à leur propreté, à leur lubrification et à leur fixation, et remplace les rondelles usées. Les réparations locatives ou de menu entretien des quincailleries sont à sa charge et, en cas de bris, il est présumé responsable. Il ne peut ni peindre ni vernir les quincailleries.

À Bruxelles, le bailleur assume pour les portes et charnières les autres réparations et remplacements nécessaires. Le locataire graisse et entretient les serrures, clenches et mécanismes de fermeture et d’ouverture ; il remet en état les dégâts dus au placement d’un verrou, aux découpes ou entailles, ce qui peut aller jusqu’au remplacement complet du panneau, et remplace la serrure en cas de perte de clé.

Porte bloquée

Le locataire fait fonctionner régulièrement les battants et entretient les systèmes de fermeture. Selon la liste wallonne, il n’est pas responsable du mauvais fonctionnement d’un châssis dû à un mouvement du bâtiment ou à la dilatation naturelle du matériau. Il répond en revanche des dégâts causés aux portes et fenêtres par une absence d’usage prolongée ou par de mauvaises fermetures répétées, et du gauchissement des menuiseries lorsqu’il résulte d’un climat intérieur trop humide ou trop sec lié à son mode d’occupation. À Bruxelles, le déboîtement des boiseries dû à l’ancienneté, aux mouvements du bâtiment ou à l’usure est expressément à charge du bailleur.

Clés et barillets

Au départ, le locataire restitue toutes les clés et remplace celles qui manquent ou sont hors d’usage. En Wallonie, en cas de perte ou de vol de clés donnant accès au logement, il fait remplacer le ou les barillets concernés, avec le même nombre de clés.

Les fenêtres, châssis et vitres

Le bailleur remplace les éléments défectueux des châssis par usure normale, vétusté complète, cas fortuit, force majeure ou vice de placement. En Wallonie, il assume aussi la peinture des boiseries extérieures aussi souvent que nécessaire, et la remise en état des joints vétustes.

Le locataire nettoie les châssis côté intérieur, en particulier les canaux d’évacuation des eaux de condensation, ainsi que la face extérieure des parties normalement accessibles. Il évite d’y fixer des accessoires, d’y forer des trous ou d’y pratiquer des découpes, et répond des taches, coups et griffures. À Bruxelles, il doit maintenir le libre écoulement des eaux de condensation, sous peine de voir sa responsabilité engagée pour les dégâts qui en résultent, comme l’humidité ou la mérule.

Pour les vitres, le partage est net :

Pour un bien qui n’est pas un logement, comme un commerce ou un garage loué seul, l’ancien Code civil range lui aussi parmi les réparations locatives celles à faire aux vitres, portes, croisées, gonds, targettes et serrures, sauf clause contraire, et jamais lorsqu’elles sont dues à la seule vétusté ou à la force majeure (articles 1754 et 1755).

La boîte aux lettres

En Wallonie, le bailleur répond de la vétusté de la boîte aux lettres ; le locataire graisse ou graphite les serrures, pênes, charnières ou paumelles et assure leur bon fonctionnement. À Bruxelles, le bailleur assume les réparations nécessaires autres que locatives et le remplacement ; le locataire entretient la boîte, graissage des serrures compris, et fournit et place la plaquette nominative.

Une plaque de boîte aux lettres à votre nom est donc, à Bruxelles, à votre charge ; une boîte rouillée ou disloquée par les années relève du bailleur.

Signaler et documenter

La plupart des litiges sur les menuiseries tiennent moins à la règle qu’à la preuve. Un volet qui se bloque peut venir de l’usure du moteur comme d’une sangle forcée ; une porte qui frotte peut venir d’un tassement du bâtiment comme d’un gonflement dû à un logement mal aéré. Pour que la charge revienne à la bonne personne, trois gestes aident :

• signaler le défaut au bailleur par écrit, avec la date et une photo, dès qu’il apparaît ;
• conserver les factures de l’entretien courant, comme le remplacement d’une sangle ou d’un joint de boîte aux lettres ;
• ne pas faire remplacer un élément par un modèle différent sans accord, pour éviter qu’on vous reproche une modification à la sortie.

Le bailleur, de son côté, a intérêt à faire intervenir rapidement un professionnel : une panne laissée sans suite peut s’aggraver et devenir plus coûteuse.

Les équipements voisins

Les menuiseries ne sont qu’un poste parmi d’autres. Pour le tableau, les prises et les détecteurs, voyez notre guide électricité et détecteurs en location ; pour la robinetterie et le traitement de l’eau, celui sur l’adoucisseur d’eau et calcaire en location.

En fin de bail

À la sortie, l’état des menuiseries se compare à celui de l’entrée : vitres fêlées, poignées remplacées par un modèle différent, trous dans les châssis, volets bloqués, sangles usées, boîte aux lettres forcée. Un dégât absent de l’état d’entrée peut être mis à charge du locataire, sauf usure normale, vétusté ou force majeure. D’où l’intérêt de tester chaque ouvrant, à l’entrée comme à la sortie, et de le noter précisément.

En résumé, le locataire entretient et manœuvre ; le bailleur remplace ce que le temps a usé. Entre les deux, la cause de la panne fait la différence, et un état des lieux précis permet de l’établir.