Ramonage en location : locataire ou propriétaire ?

Un feu ouvert, un poêle à bois, un insert ou une chaudière au mazout : tous rejettent leurs fumées par un conduit qui s’encrasse. Le ramonage est donc un poste d’entretien régulier, et en location, il pose une question simple : qui le commande et qui le paie ? Cet article de nos guides location et bail répond pour la Wallonie et pour Bruxelles, à partir des listes officielles de réparations locatives qui répartissent l’entretien entre les deux parties.

La réponse courte, le ramonage revient au locataire

Dans les deux Régions, le principe est le même. Le locataire assume les réparations locatives et le menu entretien, c’est-à-dire les petites interventions liées à l’usage normal du logement. Le bailleur, que l’on appelle couramment le propriétaire, assume toutes les autres réparations, ainsi que les réparations locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure.

Le ramonage est un entretien d’usage : c’est l’occupant qui fait du feu, c’est lui qui encrasse le conduit. Les textes officiels le rangent donc du côté du preneur :

• en Wallonie, la liste non limitative des réparations locatives prévoit que, « sauf clause contraire, le ramonage et nettoyage est à la charge du preneur » ;
• à Bruxelles, la brochure juridique de Bruxelles Logement de janvier 2025, qui commente l’article 223 du Code bruxellois du logement, cite « le ramonage de la cheminée » parmi les exemples de réparations à charge du preneur.

En revanche, tout ce qui touche à la structure de la cheminée, à son usure et à sa vétusté reste au bailleur.

En Wallonie, ce que prévoit la liste officielle

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation met à charge du preneur « les réparations locatives ou de menu entretien », qu’il définit comme « les réparations de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux par le preneur » (article 15). Le bailleur, lui, entretient le bien et y fait « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives » (article 7). Les réparations réputées locatives occasionnées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à sa charge (article 8).

Le Gouvernement wallon a précisé cette répartition dans une liste non limitative des réparations locatives, publiée par le Service public de Wallonie Logement. Elle consacre plusieurs rubriques aux cheminées.

Les conduits de cheminée

Les feux ouverts, inserts et foyers à cassette

Pour un feu ouvert, la liste détaille les obligations du preneur. Il effectue les réparations locatives des âtres, contrecœurs, chambranles et tablettes ; les autres parties de la cheminée (linteaux, jambages, rideau, manteau, foyer, plaque et contre-plaque) font l’objet des mêmes soins. Il nettoie les résidus de combustion, entretient les accessoires (clapet, rideau, pare-flammes, chenets, cendrier) et surtout « fait ramoner annuellement la cheminée ». La liste ajoute qu’il « fournira la preuve d’un ramonage récent à sa sortie à la demande du bailleur ».

Le preneur est aussi responsable de la conduite du feu et du choix du combustible : il doit assurer une bonne combustion, pour éviter la condensation et la formation de bistre et de goudron dans le conduit. Il n’est pas responsable, en revanche, du brunissement naturel causé par la chaleur ou la fumée, s’il résulte d’un usage normal.

Pour un insert ou un foyer à cassette, il nettoie en plus périodiquement les vitres et les parois avec des produits adaptés et remplace, le cas échéant, le cordon du portillon ou les joints.

Les chaudières

La liste wallonne lie aussi le ramonage à l’entretien de la chaudière : pour les chaudières à combustible liquide, « un entretien et un contrôle annuels obligatoires accompagnés d’un ramonage » ; pour les chaudières au gaz, « un entretien régulier avec ramonage conformément à la législation ou les clauses du bail ». Le remplacement de la chaudière ou du brûleur devenu inutilisable et vétuste incombe au bailleur. Le détail des fréquences de contrôle figure dans notre guide sur l’entretien de la chaudière en location.

À Bruxelles, la même logique

À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement tient le preneur aux réparations locatives et au menu entretien, sauf celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. La page régionale sur la répartition des réparations cite le ramonage parmi les entretiens à charge du locataire, renvoie à la liste établie par le Gouvernement et précise : « Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition. »

La brochure de Bruxelles Logement donne des exemples des deux côtés. À charge du preneur : l’entretien et le contrôle périodique de la chaudière, le ramonage de la cheminée, le détartrage des robinets. À charge du bailleur : le remplacement de la chaudière défectueuse, la réparation de la toiture, la résolution de tout problème lié à la vétusté. Le preneur reste responsable des réparations découlant d’un comportement fautif de sa part.

Pour les installations de chauffage au bois, Homegrade, le centre régional de conseil en logement, indique que le ramonage annuel est obligatoire et qu’en cas de sinistre, la preuve du ramonage devra être apportée à la compagnie d’assurances.

La clause contraire du bail

La liste wallonne commence par une règle importante : on ne peut pas déroger à la répartition des travaux entre bailleur et preneur dès que le logement est la résidence principale du locataire. Le ramonage fait partie des rares postes pour lesquels la liste réserve expressément une « clause contraire ». Le bail peut donc prévoir que le bailleur organise et paie le ramonage, par exemple lorsqu’il fait entretenir lui-même une chaudière ou un conduit commun à plusieurs logements.

L’inverse n’est pas possible : une clause qui mettrait la réfection de la souche, le tubage d’un conduit vétuste ou le remplacement d’un poêle usé à charge du locataire ne change pas la règle pour une résidence principale. Dans un immeuble en copropriété, la liste wallonne rappelle aussi qu’il faut tenir compte de la répartition des frais prévue par l’acte de base.

Fréquence, attestation et preuve

Trois réflexes évitent la plupart des discussions :

1. une fois par an : la liste wallonne prévoit un ramonage annuel de la cheminée ; Homegrade fait de même pour le chauffage au bois à Bruxelles ;
2. l’attestation : faites intervenir un professionnel et demandez une attestation datée ; en Wallonie, elle doit être remise au bailleur à chaque passage du ramoneur ;
3. le classement : le locataire garde toutes ses attestations jusqu’à la fin du bail, et même au-delà, jusqu’à la libération de la garantie locative.

Le bailleur, de son côté, a intérêt à remettre au locataire, à l’entrée, la dernière attestation de ramonage et à faire mentionner dans l’état des lieux d’entrée le type d’appareil, l’état du foyer et les documents d’entretien remis. Un conduit propre à l’entrée rend la règle du ramonage annuel indiscutable.

Si le ramonage n’est pas fait

Un locataire qui ne fait pas ramoner manque à son obligation d’entretien. Le premier risque est l’incendie : en Wallonie, le décret prévoit que le preneur « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute » (article 17), et cette responsabilité doit être couverte par une assurance. Un feu de cheminée dans un conduit jamais ramoné rend cette preuve difficile, et l’assureur demandera l’attestation.

Le second risque apparaît à la sortie. Un foyer encrassé, des parois noircies par une mauvaise combustion ou l’absence d’attestation peuvent conduire le bailleur à réclamer le coût d’un ramonage ou d’un nettoyage. Côté bailleur, mieux vaut un rappel écrit pendant le bail qu’une retenue contestée à la fin : la garantie locative ne se libère pas sur sa seule décision, et il devra établir le manquement.

Ramonage et état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie compare la cheminée à sa description d’entrée : état de l’âtre, de la tablette, des parois, du verre de l’insert, présence des accessoires. Il ne dit pas si le conduit est propre à l’intérieur, ce qui relève du ramoneur, mais il peut relever qu’une attestation récente a été remise, ou qu’elle manque. Le brunissement naturel dû à un usage normal n’est pas un dégât locatif ; une plaque fendue par un feu trop vif, une tablette tachée ou un pare-flammes cassé peuvent l’être.

D’autres équipements suivent la même logique : placement et remplacement par le bailleur, entretien courant par le locataire. C’est le cas de l’extincteur, détaillé dans notre guide extincteur locataire ou propriétaire, et des serrures, traitées dans notre guide serrure et serrurier en location. Les frais du bailleur liés à la propriété, comme l’impôt foncier, obéissent à d’autres règles : voyez qui paie le précompte immobilier.

En résumé : le ramonage en location est à charge du locataire, en Wallonie comme à Bruxelles, une fois par an et attestation à l’appui. Les réparations du conduit, de la souche et des éléments usés ou vétustes restent au propriétaire. Une attestation conservée vaut mieux qu’une longue discussion à la remise des clés.