Humidité en location : responsabilité locataire ou propriétaire

Un problème d’humidité dans un appartement ou une maison en location met souvent face à face deux versions : le locataire accuse le bâtiment, le propriétaire accuse le mode de vie de l’occupant. Les deux peuvent avoir raison, selon la cause. Ce guide de nos guides location et bail explique comment le droit belge répartit la responsabilité, en Wallonie et à Bruxelles, et quels recours existent quand rien ne bouge.

Trois causes, trois réponses

Avant de chercher un responsable, il faut identifier l’origine de l’humidité. La brochure officielle wallonne sur le bail d’habitation range parmi les manquements de salubrité : les infiltrations par la toiture, les murs ou les menuiseries extérieures, l’humidité ascensionnelle dans les murs ou les sols, la condensation causée par les parois extérieures ou l’impossibilité de ventiler, la mérule, les champignons, les parasites et les moisissures.

Les infiltrations

L’eau entre par l’extérieur : toiture, gouttière, façade, châssis, joint de terrasse. Ces défauts touchent l’enveloppe du bâtiment. Ils relèvent en principe du bailleur, qui doit entretenir le bien et y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives. Le locataire doit seulement prévenir le bailleur sans tarder.

L’humidité ascensionnelle

L’eau remonte du sol dans le bas des murs : traces en bande horizontale, plinthes abîmées, salpêtre. C’est un défaut du bâtiment. La liste wallonne des réparations locatives le cite justement comme exemple de cause externe : le preneur ne répond pas des dégâts aux revêtements dus à la présence d’humidité ascensionnelle.

La condensation

La vapeur d’eau produite dans le logement se dépose sur les surfaces froides : coins de murs extérieurs, châssis, plafond de la salle de bain. Ici, la cause peut être double. Un mur mal isolé ou une ventilation impossible relèvent du bâtiment ; un logement jamais aéré ou des grilles de ventilation bouchées relèvent de l’occupation. C’est le cas le plus disputé.

Ce que le bailleur doit

Le décret wallon du 15 mars 2018 et le Code bruxellois du logement imposent au bailleur trois obligations qui couvrent l’humidité.

• Délivrer un logement en bon état de réparations de toute espèce (article 7 du décret wallon, article 219 du Code bruxellois).
• Respecter les exigences élémentaires de salubrité. En Wallonie, le logement doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité du Code wallon de l’habitation durable, à n’importe quel moment de la location (article 9). À Bruxelles, l’article 219 vise les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement, dont l’article 4 du Code précise que la salubrité comprend des normes minimales relatives notamment à l’humidité et à la ventilation. Selon be.brussels, ces exigences sont désormais fixées par un arrêté du 30 novembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2026.
• Garantir les vices qui empêchent l’usage du logement, même s’il ne les connaissait pas (article 10 du décret wallon). La brochure wallonne cite expressément « l’humidité anormale » et la mérule parmi ces vices.

Lorsqu’un vice cause un dommage au locataire, le bailleur doit l’indemniser : la brochure wallonne cite les dégâts aux meubles et les frais de santé.

Ce que le locataire doit

Le locataire use du logement « en bon père de famille », selon les termes du décret wallon, se charge des réparations locatives et de menu entretien, et répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (articles 14 à 16 du décret wallon ; article 223 du Code bruxellois pour les réparations).

La liste wallonne des réparations locatives traduit ces principes pour l’humidité. Le preneur :

• maintient un climat intérieur normal, afin d’éviter des dégradations dues à des températures ou à des taux d’humidité anormaux ;
• assure la ventilation normale des locaux, notamment des caves ;
• répond des dégâts qu’il a causés de cette façon, et peut en être tenu à la sortie.

Concrètement : aérer chaque jour, ne pas boucher les grilles d’aération, chauffer suffisamment, utiliser la hotte et l’extracteur de la salle de bain, et entretenir la ventilation mécanique s’il y en a une, comme nous l’expliquons dans notre guide sur l’entretien de la VMC.

Problème d’humidité, que faire

Prévenir par écrit

Prenez des photos datées, notez l’évolution, et prévenez le bailleur par écrit, de préférence par recommandé. La brochure de l’Inspection régionale du logement bruxelloise recommande de toujours avertir le bailleur par écrit des réparations qui touchent à la sécurité, à la santé ou à l’équipement. Le locataire qui se tait laisse le dégât s’aggraver et s’expose à en répondre.

Mettre en demeure

Sans réaction, adressez une mise en demeure : elle décrit le problème, rappelle l’obligation du bailleur et fixe un délai raisonnable pour intervenir. En Wallonie, l’article 9 du décret en fait une étape préalable : c’est le bailleur « préalablement mis en demeure » qui n’exécute pas les travaux contre qui le preneur peut agir.

Saisir le juge de paix

Le juge de paix du lieu du logement peut, à la demande du locataire dont la responsabilité n’est pas en cause :

• ordonner les travaux, au besoin sous astreinte, c’est-à-dire une somme par jour de retard ;
• accorder une diminution du loyer en attendant leur exécution ;
• prononcer la résolution du bail, avec dommages et intérêts.

Une conciliation, gratuite, peut être demandée au juge de paix avant tout procès. Ne cessez pas de payer le loyer de votre propre initiative : c’est au juge de décider d’une réduction.

Les recours administratifs

En Wallonie, l’enquête de salubrité

Le locataire peut demander une enquête de salubrité à sa commune, si elle est compétente en la matière, ou au service Salubrité-Logements du Service public de Wallonie. L’enquête examine notamment l’étanchéité, la ventilation, l’éclairage naturel et l’impact du bâtiment sur la santé des occupants. Le rapport conclut si le logement est habitable, améliorable ou inhabitable ; les conclusions sont transmises aux parties et au bourgmestre, qui peut prendre des mesures.

À Bruxelles, la plainte à l’Inspection régionale

À Bruxelles, le locataire dont le bail est en cours peut déposer plainte auprès de l’Inspection régionale du logement, en ligne ou sur formulaire, en joignant le bail et les preuves de ses démarches. La brochure d’avril 2024 cite les problèmes d’humidité parmi les graves défauts visés. Après la visite, l’Inspection met le bailleur en demeure de faire les travaux dans un délai de douze mois, ou interdit immédiatement la location en cas de risque grave. Attention : une interdiction peut obliger le locataire à déménager ; la cellule sociale de l’Inspection l’aide alors à chercher une solution de relogement.

Avant de signer, les bons réflexes

Mieux vaut repérer un problème d’humidité avant d’emménager qu’après. Lors de la visite, regardez le bas des murs, les angles des pièces, le plafond de la salle de bain et l’encadrement des fenêtres ; une odeur de moisi, une peinture fraîche localisée ou un déshumidificateur en marche méritent une question. Vérifiez la présence de grilles d’aération ou d’une ventilation dans les pièces humides. Si des traces existent, demandez qu’elles soient décrites précisément dans l’état des lieux d’entrée, avec photos, et notez par écrit ce que le bailleur s’engage à faire. Un défaut constaté à l’entrée ne pourra plus être imputé au locataire à la sortie.

Humidité et fin de bail

À la sortie, l’humidité ressurgit à propos de la garantie locative. Le bailleur qui veut retenir le coût d’une remise en peinture ou d’un traitement contre les moisissures doit montrer que les dégâts sont apparus pendant la location et qu’ils viennent d’un usage fautif. Le locataire, lui, a intérêt à montrer que les traces existaient déjà ou viennent du bâtiment.

C’est ici que l’état des lieux fait la différence : un état des lieux d’entrée qui décrit les murs, plafonds et châssis pièce par pièce, puis un état des lieux de sortie contradictoire, permettent de comparer. Les dégâts d’eau sont proches : une fuite de canalisation suit d’autres règles, que nous détaillons dans notre guide sur la plomberie et les fuites d’eau.

Les autres questions d’entretien

L’humidité n’est pas le seul sujet où la frontière entre bailleur et locataire se discute. Le même raisonnement, équipement à charge du bailleur, entretien à charge du locataire, vaut pour la sécurité incendie (voyez notre guide extincteur locataire ou propriétaire) et pour les conduits de cheminée, dont l’entretien est traité dans notre article ramonage obligatoire locataire.

En résumé : identifiez la cause, prévenez par écrit, mettez en demeure si rien ne bouge, et faites constater l’état du logement à l’entrée comme à la sortie. C’est la preuve, plus que la règle, qui décide le plus souvent des litiges d’humidité.