Plomberie et fuite d’eau en location : qui est responsable ?

Une fuite d’eau ne prévient pas, et elle coûte vite cher : réparation, eau perdue, plafonds tachés, parfois un voisin inondé. En location, la question « qui paie ? » se pose aussitôt. Ce guide de nos guides location et bail applique à la plomberie les règles générales des réparations locatives : l’entretien courant au locataire, l’usure, la vétusté et les défauts de l’installation au bailleur.

Le principe, la cause de la fuite

Dans la vie courante, on oppose le locataire et le propriétaire ; les textes parlent du preneur et du bailleur. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 met à charge du preneur les réparations locatives ou de menu entretien, dues à l’utilisation normale des lieux (article 15), et à charge du bailleur toutes les autres réparations (article 7), y compris les réparations réputées locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure (article 8). Le bailleur doit en outre garantie pour les vices ou défauts du logement qui en empêchent l’usage (article 10).

À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement pose la même règle. En Wallonie, le locataire répond aussi des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16) ; à Bruxelles, la brochure régionale rappelle qu’il reste responsable des réparations découlant d’un comportement fautif de sa part.

Pour une fuite, la question décisive est donc : vient-elle d’un défaut d’entretien ou d’un mauvais usage, ou d’un élément usé, vétuste, mal posé ou défectueux ?

Ce que dit la liste wallonne

La liste wallonne des réparations locatives est détaillée pour la plomberie. Pour une résidence principale, on ne peut pas déroger à la répartition qu’elle fixe.

Canalisations et tuyauteries

Le preneur veille notamment à manipuler plusieurs fois par an les vannes et robinets d’arrêt pour éliminer les dépôts de tartre, à préserver les installations contre la gelée, avec vidange éventuelle, à couper l’alimentation en eau en cas d’absence prolongée, à ne pas endommager l’isolation thermique et à détartrer régulièrement les mousseurs. Il répond de la corrosion qu’il a provoquée, des dégradations dues à l’acide et des conséquences de l’entartrage dû à la non-utilisation de l’adoucisseur mis à sa disposition, un sujet que nous détaillons dans le guide adoucisseur d’eau et calcaire en location.

Le bailleur répond du remplacement des éléments défectueux par suite d’usure normale, de vétusté, de cas fortuit, de force majeure ou de vice de placement rendant l’équipement inutilisable.

Robinetterie et appareils sanitaires

Le preneur veille au réglage, au nettoyage, au détartrage et au graissage éventuel des équipements, au remplacement des joints des vannes et robinets, des filtres, des mousseurs, des flexibles et des pommes de douche. Il répond des éclats, fêlures et griffures des sanitaires. En cas de joints vétustes ou défectueux, il prévient le bailleur.

Le bailleur assume le remplacement des éléments défectueux par usure normale, vétusté, cas fortuit, force majeure ou vice de placement, ainsi que le remplacement de la cartouche thermostatique.

Baignoire, douche et WC

Le preneur entretient et remplace le joint souple autour de la baignoire ou de la douche ; il peut être tenu des dommages causés par des infiltrations dues à un joint défectueux s’il n’en a pas informé le bailleur. Pour la chasse d’eau, il remplace les joints, élimine le calcaire, répare ou remplace le dispositif de commande et règle le flotteur. Le bailleur remplace les éléments usés ou vétustes, notamment le flotteur du réservoir, la chasse ou l’installation WC, sauf faute du preneur.

Chauffe-eau et compteurs

Pour un boiler électrique, le preneur actionne régulièrement le groupe de sécurité ; sauf clause contraire, ce type d’appareil ne fait généralement plus l’objet d’un détartrage périodique. Un chauffe-eau au gaz doit être détartré et entretenu périodiquement par un professionnel, avec une attestation à remettre au bailleur à sa demande ; le preneur remplace les joints, robinets et vannes défectueux et les anodes. Le bailleur remplace les éléments usés ou vétustes et, sauf défaut d’entretien périodique, le serpentin. Le preneur n’a aucune charge d’entretien du compteur d’eau, mais il le préserve du gel.

Ce que disent les règles bruxelloises

À Bruxelles, la répartition suit une liste non limitative établie par un arrêté du Gouvernement du 23 novembre 2017, à laquelle les parties ne peuvent pas déroger. La page régionale sur la répartition des réparations et la brochure de janvier 2025 en donnent des exemples : au locataire, le détartrage des robinets et le nettoyage des joints et des filtres ; au bailleur, la réparation de la robinetterie usée et celle des bris de tuyaux d’évacuation. L’annexe explicative du bail cite aussi, à charge du locataire, le détartrage et l’entretien annuel des chauffe-bains et chauffe-eau.

Pour la consommation, l’annexe ajoute une protection : en cas de surconsommation consécutive à une fuite d’eau, le tarif réclamé par le bailleur ne peut dépasser le tarif spécifique en cas de fuite, pour autant que le locataire l’ait averti en temps utile.

Les dégâts causés par la fuite et l’assurance

Au-delà de la réparation, une fuite cause souvent des dégâts : plafond taché, parquet gonflé, appartement du dessous inondé. La charge suit la même logique. Si la fuite vient d’un défaut d’entretien ou d’un mauvais usage, le locataire en répond ; si elle vient d’un élément vétuste ou d’un vice de l’installation, c’est l’affaire du bailleur. Un locataire qui tarde à signaler une fuite s’expose, selon la liste wallonne, à supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

L’assurance joue ici un grand rôle. À Bruxelles, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 220/1 du Code bruxellois du logement impose au locataire une assurance couvrant l’incendie et le dégât des eaux, et il apporte chaque année la preuve du paiement des primes. En Wallonie, l’article 17 du décret impose au preneur d’assurer sa responsabilité en cas d’incendie ; une couverture dégât des eaux n’y est pas imposée par ce texte, mais elle reste vivement conseillée.

Une fuite répétée entretient aussi l’humidité, avec ses moisissures : le partage des responsabilités entre condensation, infiltrations et défauts du bâtiment obéit à ses propres critères, que nous détaillons dans un guide dédié.

Fuite dans un immeuble à appartements

Dans un immeuble, la fuite ne vient pas toujours du logement où elle apparaît. Une tache au plafond peut provenir de l’appartement du dessus, d’une colonne commune ou de la toiture. Le premier réflexe est alors d’identifier l’origine avec le bailleur et, si nécessaire, avec le gestionnaire de l’immeuble. Une conduite commune n’est pas un équipement du seul logement loué : sa réparation ne relève pas de l’entretien du locataire.

Si la fuite part de votre logement et touche un voisin, prévenez-le sans attendre et transmettez-lui les coordonnées utiles. Les assureurs des uns et des autres se répartiront ensuite la charge selon l’origine et la cause de la fuite. Plus le constat est rapide et documenté, plus ce règlement est simple.

Les bons réflexes en cas de fuite

1. Couper l’eau au robinet d’arrêt et limiter les dégâts : seaux, serpillières, électricité coupée si l’eau approche des prises.
2. Photographier la fuite, l’élément en cause et les dégâts, et relever le compteur.
3. Prévenir le bailleur par écrit, sans attendre, et le voisin s’il est touché. À Bruxelles, l’annexe explicative rappelle que le locataire ne fait pas effectuer de sa propre initiative des travaux à charge du bailleur, sauf urgence absolue.
4. Faire constater la cause par le plombier, sur sa facture : joint usé, flexible percé, conduite corrodée, raccord mal serré.
5. Informer les assureurs concernés selon les délais de leurs contrats.

Ces réflexes valent pour tous les équipements du logement : comme pour l’extincteur en location, la liste distingue ce que le locataire entretient de ce que le bailleur remplace.

À la fin du bail

Les fuites laissent des traces : auréoles au plafond, joints noircis, meubles de salle de bains gonflés. À la sortie, on compare l’état des lieux de sortie à celui d’entrée pour savoir si ces traces existaient déjà, si elles relèvent de l’usure normale ou si elles engagent le locataire. Le bailleur ne peut pas retenir d’office un montant sur la garantie locative : la garantie n’est libérée que sur accord écrit des parties ou sur décision du juge, et il revient à celui qui réclame d’établir le dommage et sa cause.