Entretien du jardin, élagage et clôture : qui est responsable ?

Un jardin fait souvent le charme d’une maison louée, et presque toujours une part des discussions de fin de bail. Ce guide de nos guides location et bail applique au jardin les règles générales des réparations locatives : l’entretien courant au locataire, les grands arbres et les éléments structurels au bailleur, et un jardin à rendre dans l’état où on l’a reçu.

Le principe, l’entretien permanent au locataire

Dans la vie courante, on parle du locataire et du propriétaire ; les textes disent le preneur et le bailleur. En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 met à charge du preneur les réparations locatives ou de menu entretien, dues à l’utilisation normale des lieux, et à charge du bailleur toutes les autres réparations. À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement pose la même règle, à l’exception des réparations causées par la vétusté ou la force majeure.

Pour le jardin, la liste wallonne des réparations locatives va plus loin : « le preneur est tenu de l’entretien permanent du jardin ». Et pour une résidence principale, on ne peut pas déroger à cette répartition.

Ce que fait le locataire

La liste wallonne détaille l’entretien permanent du jardin :

• les pelouses : tonte régulière et fréquente avec évacuation de l’herbe tondue, scarification des mousses, enlèvement des mauvaises herbes, aération du sol et remplacement des surfaces dépéries ; le traitement contre les mauvaises herbes et la mousse s’impose pendant toute la location si la pelouse avait été entretenue pour son entrée ;
• les arbustes et plantes vivaces : taille périodique, taille et élagage des arbustes décoratifs ou fruitiers, protection contre les chenilles, mousses, lichens et gourmands ;
• les haies : taille régulière, nettoyage des pieds, fumures, remplacement des plants qui ont péri par manque d’entretien et interventions locales, sans remplacement total d’une haie qui aurait dépéri ;
• les parterres et le potager : désherbage, bêchage, binage et évacuation des débris végétaux ;
• les allées et zones de stationnement : nettoyage, comblement des ornières et ravinements dus aux intempéries, recharge en gravier ;
• les équipements : menu entretien des serres, bancs, treillages et autres accessoires, sauf dégâts généralisés dus à la vétusté, et protection contre le gel des robinets, bassins et tuyaux d’eau, en les vidangeant en temps utile.

Le locataire a droit aux fruits des arbres fruitiers et au bois provenant de la taille et de l’élagage réguliers. À Bruxelles, la brochure régionale sur les baux d’habitation range de même « la tonte et l’entretien du jardin » parmi les exemples à charge du preneur, et l’annexe explicative invite les parties à préciser dans le bail les équipements, jardin compris, dont le preneur assure l’entretien et à quelle périodicité.

Ce que fait le bailleur

La liste wallonne réserve au bailleur ce qui dépasse l’entretien courant :

• les grands arbres : il « répond de l’abattage des arbres devenus dangereux » et il « est responsable de l’élagage des arbres à hautes tiges » ;
• les accidents généralisés : il assume les conséquences du gel ou d’une attaque généralisée de parasites sur les haies ;
• les taupes : leur éradication est à sa charge, à condition que le preneur signale leur envahissement dès le début ;
• les étangs : leur curage est assimilé à des travaux de gros entretien ;
• les clôtures et portails : il répond de la remise en état des ferrures et des supports, sauf négligence du preneur, et du remplacement des grilles dans leur totalité lorsque leur dégradation résulte de la vétusté.

Élagage et abattage des arbres

C’est la question la plus fréquente, et la réponse wallonne est nette. Le locataire taille et élague les arbustes ; l’élagage des arbres à hautes tiges et l’abattage des arbres devenus dangereux reviennent au bailleur.

La liste ajoute une règle protectrice pour les plus grands sujets : « les arbres de haute futaie sont des produits de la terre ; le preneur ne peut les abattre, les élaguer ou les couper ». S’ils sont brisés ou abattus par accident, par exemple lors d’une tempête, le preneur doit en aviser le bailleur. Un locataire qui fait abattre un grand arbre de sa propre initiative s’expose donc à en répondre.

Les clôtures et les voisins

Pour les clôtures, la liste wallonne partage le travail : au locataire la taille régulière des haies, le curage périodique des fossés et les petites interventions sur les clôtures à piquets ; au bailleur les ferrures, les supports et le remplacement complet d’éléments vétustes.

Les relations avec les voisins obéissent à d’autres règles, celles du livre 3 du Code civil. L’article 3.133 fixe des distances de plantation par rapport à la limite des parcelles : deux mètres, à partir du milieu du tronc, pour les arbres d’au moins deux mètres de haut, et un demi-mètre pour les autres arbres, arbustes et haies, sauf contrat entre voisins ou plantation en place depuis plus de trente ans. Le voisin peut exiger l’élagage ou l’arrachage des plantations trop proches, sauf abus de droit apprécié par le juge.

L’article 3.134 du Code civil vise les branches et racines qui dépassent : si le propriétaire des plantations néglige de les couper dans les soixante jours d’une mise en demeure par recommandé, le voisin peut les couper lui-même, aux frais du propriétaire des plantations. Ces règles visent le propriétaire des plantations : un locataire qui reçoit une telle mise en demeure la transmet sans tarder à son bailleur, puis le partage se fait selon la liste, taille courante au locataire, grands arbres au bailleur. Pour un chemin d’accès partagé avec un voisin, la question de savoir qui entretient une servitude de passage se règle, elle, entre propriétaires.

Les autres installations du jardin

Le jardin abrite souvent des équipements techniques : regards et chambres de visite, robinets extérieurs, citerne d’eau de pluie, parfois une fosse septique. Leur entretien suit des règles propres, détaillées dans nos guides sur l’entretien et la vidange de la fosse septique et sur la plomberie et fuite d’eau en location. Un robinet extérieur oublié en hiver est un classique : la liste wallonne demande au locataire de protéger du gel les robinets et tuyaux d’eau en vidangeant les installations en temps utile.

Quand le locataire ne peut pas entretenir

Un locataire âgé, malade ou souvent absent ne peut pas toujours tondre et tailler lui-même. Cela ne change rien à la répartition : l’entretien du jardin reste à sa charge, et il lui appartient de le faire faire, par exemple par un jardinier qu’il rémunère. Rien n’empêche les parties de convenir, par écrit, que le bailleur s’en chargera moyennant une contrepartie, pour autant que l’accord soit clair sur les travaux, leur fréquence et leur prix.

Inversement, un bailleur qui veut des aménagements nouveaux, comme une nouvelle haie, une plantation d’arbres ou une clôture neuve, ne peut pas les imposer au locataire au titre de l’entretien : l’obligation du locataire porte sur ce qui existait à l’entrée, et sur le développement normal du jardin pendant la location.

Rendre le jardin à la fin du bail

La liste wallonne fixe la règle de restitution : le preneur rend le jardin « selon le même état d’entretien et de développement (dimensions des haies, arbustes et plantations diverses) qu’au début de son occupation ». Il le rend aussi « dans sa toilette de saison, suivant l’époque où il est délaissé » : en saison de floraison, plates-bandes et parterres sont laissés garnis de leurs plantes et fleurs. Les plantes vivaces, arbres fruitiers et arbustes sont rendus en même nombre et mêmes espèces, sauf preuve qu’ils ont péri naturellement et non par manque de soins. Le compost est évacué et nettoyé avant le départ.

Tout repose donc sur la comparaison avec l’entrée. Un état des lieux d’entrée qui décrit la pelouse, la hauteur des haies, les massifs, les arbres et l’état des clôtures, photos datées à l’appui, est la meilleure protection des deux parties. Un départ en plein hiver n’oblige pas à rendre une pelouse de juin, mais une haie laissée sans taille pendant des années n’est pas une affaire de saison.

Enfin, comme pour toute réparation locative, le bailleur ne peut pas retenir d’office un montant sur la garantie locative pour un jardin mal entretenu : la garantie n’est libérée que sur accord écrit des parties ou sur décision du juge, et il revient à celui qui réclame d’établir la différence entre l’entrée et la sortie.