Entretien et vidange de la fosse septique : qui paie ?

Beaucoup de maisons louées en Wallonie, surtout à la campagne, traitent leurs eaux usées dans une fosse septique plutôt que de les envoyer à l’égout. L’entretien et la vidange de la fosse septique deviennent alors un sujet du bail. Ce guide de nos guides location et bail applique à cette installation les règles des réparations locatives : ce que le locataire fait au quotidien, ce que le bailleur doit payer et ce que le bail peut changer.

Le principe, l’usage au locataire, l’ouvrage au bailleur

Le décret wallon du 15 mars 2018 met à charge du preneur « les réparations locatives ou de menu entretien », c’est-à-dire les réparations de minimes importances dues à l’utilisation normale des lieux (article 15). Le bailleur délivre le logement en bon état et y fait toutes les réparations nécessaires autres que locatives (article 7). Dans le langage courant, on parle du propriétaire ; juridiquement, c’est le bailleur qui est tenu.

Pour la fosse septique, ce partage se traduit simplement : le locataire utilise correctement l’installation et assure son petit entretien, le bailleur prend en charge les interventions lourdes et le remplacement de ce qui s’use.

Ce que prévoit la liste wallonne

La liste wallonne des réparations locatives consacre une rubrique aux « fosses septiques, séparateurs de graisse et filtres bactériens ».

Les obligations du bailleur

• Informer : le bailleur est tenu de renseigner le preneur sur le type d’installation mise à sa disposition, sur son mode d’utilisation et sur l’emplacement des divers regards et chambres de visite.
• Vider et curer : « la vidange et le curage, ainsi que le remplacement du substrat des filtres des équipements précités, sont à charge du bailleur, pour autant qu’ils ne soient pas rendus nécessaires par la faute du preneur ou sauf clause contraire dans le bail ».
• Remplacer : comme pour les autres équipements de plomberie, il répond du remplacement des éléments défectueux par usure normale, vétusté, cas fortuit, force majeure ou vice de placement.

Les obligations du locataire

Le preneur est responsable du bon fonctionnement de l’installation. Il veille à ne pas y introduire de matières ou de produits risquant de perturber son processus normal de fonctionnement. Il effectue périodiquement :

• l’écumage des mousses flottantes pour les fosses de décantation et septiques, ainsi que pour les séparateurs de graisses ;
• le nettoyage au jet d’eau de la masse filtrante des filtres bactériens, au moins une fois par an.

Il veille plus largement au bon écoulement de l’effluent, ouvre régulièrement les taques des chambres de visite et, si nécessaire, dégage ou débouche les canalisations.

Les fosses d’aisance

La liste distingue encore les fosses d’aisance et puits perdus : leur curement et leur vidange sont à charge du bailleur, sauf clause contraire, et le preneur n’a pas de charge d’entretien sauf clause contraire.

Un vidangeur agréé, obligatoire en Wallonie

Quelle que soit la partie qui paie, la vidange n’est pas un travail à faire soi-même. Le Code de l’Eau, modifié par un arrêté du Gouvernement wallon du 16 juillet 2015, prévoit que « seuls les vidangeurs agréés effectuent la vidange de fosses septiques ou de systèmes d’épuration analogues » (article R.390). Les boues sont ensuite remises à une station d’épuration capable de les traiter ou gérées selon la réglementation des déchets.

Pour un système d’épuration individuelle, la réglementation wallonne de l’eau prévoit en outre des règles d’entretien et de vidange propres à l’installation. Leur contenu dépend du type de système : demandez au bailleur le mode d’emploi et le carnet d’entretien, et conservez chaque attestation de vidange.

Et à Bruxelles, et pour les autres baux

À Bruxelles, les fosses septiques sont plus rares, puisque la plupart des logements sont raccordés à l’égout ; l’annexe explicative du bail range d’ailleurs « le raccordement conforme du logement à l’égout (ou la présence d’une station d’épuration des eaux) » parmi les normes de salubrité. Lorsqu’une fosse existe, la règle générale de l’article 223 du Code bruxellois du logement s’applique : réparations locatives et menu entretien au locataire, sauf vétusté ou force majeure, toutes les autres réparations au bailleur. La brochure régionale cite parmi les exemples à charge du bailleur « le curage des citernes ». Le détail figure dans la liste établie par l’arrêté du Gouvernement du 23 novembre 2017, à laquelle les parties ne peuvent pas déroger.

Pour un bail qui n’est pas un bail d’habitation régi par ces textes régionaux, par exemple un bail commercial, l’ancien Code civil reste la référence : son article 1756 prévoit que « le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire ».

Ce que le bail peut prévoir, et ce qu’il ne peut pas prévoir

Une clause qui met la vidange à charge du locataire est admise en Wallonie pour ce poste. Elle ne peut pas, en revanche, servir à faire glisser sur le locataire le remplacement d’une fosse vétuste, la réparation d’un vice de construction ou la mise en conformité de l’installation : ces travaux restent au bailleur.

D’autres dépenses obéissent à leurs propres règles. Pour une résidence principale, par exemple, le bail ne peut pas mettre le précompte immobilier pour locataire à charge de celui-ci. Les installations voisines suivent la même logique que la fosse : le ramonage en location relève de l’entretien courant du locataire, sauf clause contraire, tandis que le remplacement d’un conduit usé reste au bailleur. Au jardin, où se trouvent souvent les regards, voyez aussi notre guide sur l’entretien du jardin, élagage et clôture.

Les bons réflexes, de l’entrée à la sortie

1. À l’entrée, demandez le type d’installation, son mode d’emploi, l’emplacement des regards et la date de la dernière vidange, et faites-les noter. Le modèle wallon d’état des lieux d’entrée prévoit d’ailleurs une ligne pour le nettoyage de la fosse septique ou du dégraisseur, avec le nom de la firme et la date.
2. Pendant le bail, n’y jetez ni lingettes, ni graisses, ni produits agressifs ; faites l’écumage et le nettoyage du filtre ; signalez par écrit toute odeur, tout refoulement ou tout débordement. La liste wallonne impose de prévenir le bailleur dans un délai raisonnable, faute de quoi le locataire s’expose à supporter l’aggravation des dommages.
3. Pour la vidange, faites appel à un vidangeur agréé et conservez la facture et l’attestation, que le coût revienne au bailleur ou, si le bail le prévoit, au locataire.
4. À la sortie, remettez les attestations et faites constater l’état des regards et de l’écoulement, à comparer avec l’état des lieux d’entrée.

Les signes à ne pas laisser traîner

Une fosse septique qui sature se manifeste souvent avant de déborder. Des odeurs persistantes autour des regards ou dans la maison, des évacuations qui se vident lentement partout à la fois, des gargouillements dans les siphons, de l’eau qui stagne au-dessus de la fosse ou une herbe anormalement verte à son aplomb sont autant de signaux. Le locataire ne doit pas les ignorer : la liste wallonne le tient à prévenir le bailleur, dans un délai raisonnable, de toute défectuosité ou anomalie, et le décret le rend responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Un signalement écrit et daté, accompagné de photos, a un double effet. Il déclenche l’intervention du bailleur lorsque la vidange ou la réparation lui incombe, et il met le locataire à l’abri du reproche d’avoir laissé la situation s’aggraver. À l’inverse, un bailleur qui reçoit ce signalement a tout intérêt à faire intervenir rapidement un vidangeur agréé, plutôt que de voir le problème se transformer en dégât plus lourd.

À la fin du bail

Une fosse pleine ou un filtre colmaté découvert à la sortie ne se règle pas sur la garantie locative de la seule initiative du bailleur : la garantie n’est libérée que sur accord écrit des parties ou sur décision du juge. Pour réclamer une vidange au locataire, le bailleur doit établir qu’elle lui incombait, par une clause du bail ou par sa faute, et que l’état de la fosse a changé depuis l’entrée. L’état des lieux de sortie, les attestations de vidange et les photos sont les pièces qui permettent de trancher.