Précompte immobilier et locataire : qui paie ?

Une clause de bail qui met « l’impôt foncier » à charge du locataire, une réduction pour enfants à charge que l’on ne sait pas à qui demander, un propriétaire qui refuse de rétrocéder ce qu’il a obtenu : le précompte immobilier suscite beaucoup de questions entre bailleur et preneur. Ce guide de nos guides de fiscalité immobilière répond à la question la plus fréquente, celle de savoir qui paie, puis détaille les réductions liées au locataire, Région par Région, d’après les textes et pages officiels consultés le 24 septembre 2026.

Le principe, le propriétaire est redevable

Si vous vous demandez c’est quoi le précompte immobilier, c’est un impôt régional annuel, calculé sur le revenu cadastral du bien. Selon le portail de la Wallonie, il est dû par « le propriétaire, le possesseur, l’emphytéote, le superficiaire ou l’usufruitier » au 1er janvier de l’année d’imposition ; be.brussels retient la même logique à Bruxelles, en visant la personne qui est propriétaire ou titulaire de droits sur le bien au 1er janvier. Le portail wallon le dit sans détour : le locataire n’en est pas responsable.

C’est donc toujours au propriétaire, ou au titulaire du droit réel, que l’administration adresse l’avertissement-extrait de rôle. La question n’est pas de savoir à qui l’impôt est réclamé, mais si le bailleur peut, par une clause du bail, en faire supporter le coût à son locataire. La réponse dépend de la Région et du type de bail.

En Wallonie, une interdiction légale

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation règle la question de manière explicite. La même phrase figure dans trois articles de la version consolidée du décret sur Wallex :

« Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur. »

Concrètement, une clause qui ferait payer le précompte au locataire, directement ou sous forme de « charge » ajoutée au loyer, va à l’encontre du décret pour ces trois types de bail. Le bailleur reste libre de fixer son loyer en tenant compte de ses frais, mais il ne peut pas refacturer le précompte comme tel.

Si votre bail contient une telle clause, commencez par un courrier à votre bailleur citant l’article applicable. Un précompte réclamé à tort au locataire peut faire l’objet d’une demande de remboursement ; en cas de désaccord, c’est le juge de paix du canton où se trouve le logement qui tranche les litiges locatifs.

À Bruxelles et en Flandre

À Bruxelles, le précompte est géré par Bruxelles Fiscalité et dû par le propriétaire au 1er janvier. Le droit bruxellois du bail d’habitation est réglé par le Code bruxellois du Logement, et non par le décret wallon : avant de signer ou de contester une clause qui mettrait le précompte à votre charge, vérifiez le texte bruxellois en vigueur ou le modèle de bail régional. Les particularités de l’impôt dans la capitale sont détaillées dans notre guide du précompte immobilier à Bruxelles.

En Flandre, l’impôt s’appelle onroerende voorheffing et relève de la Vlaamse Belastingdienst. Le bail d’un logement flamand obéit au droit flamand : la règle wallonne ne s’y transpose pas. Voyez notre guide du précompte immobilier en Flandre pour les contacts et le vocabulaire utiles.

Les réductions liées au locataire

Certaines réductions du précompte dépendent de la situation de la famille qui occupe le logement : enfants à charge, personne handicapée. Lorsque le logement est loué, c’est la situation du locataire qui compte, mais c’est le propriétaire qui reçoit l’avertissement-extrait de rôle. Les Régions ont donc organisé un circuit en deux temps.

En Wallonie

Le portail wallon est clair : lorsque le locataire remplit les conditions, notamment de charge de famille ou de handicap, « la réduction sera accordée au bailleur (le propriétaire) et le locataire pourra déduire ce montant de son loyer ». La demande se fait avec le formulaire en ligne « Demande de réduction du précompte immobilier ». Ces réductions ne sont pas automatiques.

Selon le portail du SPW Finances, les réductions wallonnes visent notamment :

• la charge du ménage, à partir de deux enfants à charge ou lorsqu’une personne handicapée est à charge ;
• le handicap, pour une invalidité d’au moins 66 % reconnue avant 65 ans ;
• l’habitation modeste, lorsque le revenu cadastral ne dépasse pas 745 €.

Pour la réduction qui dépend de la situation du locataire, celui-ci a donc intérêt à transmettre rapidement à son bailleur les preuves utiles (composition de ménage, attestation de handicap), et à convenir avec lui de la façon dont la réduction sera déduite.

À Bruxelles

La page précompte immobilier de be.brussels prévoit des réductions pour enfants à charge et pour handicap. Depuis l’exercice 2020, seuls les propriétaires peuvent introduire la demande auprès de Bruxelles Fiscalité. La réduction est accordée au propriétaire, et le locataire peut ensuite en déduire le montant de son loyer, une fois par an.

Quant au montant, il n’existe pas de chiffre unique : la réduction dépend de la Région, de la composition du ménage et du précompte du logement, lui-même fonction du revenu cadastral et des additionnels communaux. Notre guide sur le taux précompte immobilier par commune explique ce qui fait varier la base. Pour connaître le montant accordé une fois la demande traitée, demandez à votre bailleur une copie de la décision de l’administration.

Bail commercial et autres baux

L’interdiction wallonne figure dans les chapitres du décret consacrés aux baux de résidence principale, de colocation et d’étudiant. Un bail commercial relève d’un autre régime : la répartition du précompte y dépend d’abord de ce que prévoit le contrat, sans que l’interdiction du décret wallon sur le bail d’habitation s’y applique comme telle. Avant de signer, lisez attentivement la clause de charges et faites-la relire par un conseil juridique si elle vous paraît lourde.

Pour un logement social, les conditions d’occupation sont fixées par la société de logement : adressez-vous à elle pour toute question sur une réduction liée à votre situation familiale.

Ce que le locataire paie, lui

Le précompte n’est pas une charge locative, mais le locataire a bien ses propres obligations : ses consommations privatives, l’entretien courant du logement et les réparations locatives. L’entretien des conduits, par exemple, est traité dans notre guide sur le ramonage en location, et la liste des travaux qui incombent au locataire fait l’objet d’un article à part.

Un état des lieux d’entrée détaillé et un bail clair, qui énumère précisément les charges et leur caractère forfaitaire ou provisionnel, évitent la plupart des contestations sur ce que chacun doit payer.

Bailleur et locataire, les bons réflexes

Pour éviter les malentendus, quelques réflexes simples, de part et d’autre :

• Côté bailleur : ne prévoyez aucune clause de répercussion du précompte dans un bail d’habitation wallon ; si votre locataire vous signale des enfants à charge ou un handicap, introduisez la demande de réduction et convenez par écrit de la manière dont il la déduira de son loyer.
• Côté locataire : relisez la liste des charges avant de signer ; signalez à votre bailleur tout changement dans votre ménage qui pourrait ouvrir droit à une réduction, et fournissez les preuves (composition de ménage, attestation de handicap).
• Des deux côtés : gardez une trace écrite de ce qui a été convenu, et conservez les décisions de l’administration.

En cas de vente du logement loué

Le précompte de l’année est dû par la personne qui était propriétaire au 1er janvier. Si le logement est vendu en cours d’année, le vendeur reçoit l’avertissement-extrait de rôle, et la répartition avec l’acheteur se règle entre eux, dans la convention de vente et chez le notaire. Pour le locataire, rien ne change : il n’a pas à participer au précompte, ni avant ni après la vente.

En résumé, c’est le propriétaire qui paie le précompte immobilier. En Wallonie, le décret interdit de le répercuter sur le preneur d’un bail d’habitation, et les réductions liées à la famille du locataire lui reviennent par une déduction sur le loyer, en Wallonie comme à Bruxelles.