Précompte immobilier en Flandre

Vous habitez Bruxelles ou la Wallonie et vous possédez une maison à la côte, un appartement à Gand ou une seconde résidence dans le Limbourg ? Le précompte immobilier de ce bien ne relève ni de Bruxelles Fiscalité ni du SPW Finances, mais de l’administration flamande. Ce guide de nos guides de fiscalité immobilière explique qui calcule l’impôt en Flandre, qui le paie, comment lire l’avertissement-extrait de rôle néerlandophone et qui contacter.

Un impôt régional, la Région du bien décide

Si vous vous demandez c’est quoi le précompte immobilier, c’est un impôt annuel dû sur les biens immobiliers, calculé à partir du revenu cadastral. Il est régional : chacune des trois Régions l’établit et le perçoit pour les biens situés sur son territoire.

La règle pratique est simple : c’est la situation du bien qui compte, pas votre domicile. Un propriétaire domicilié à Namur qui possède un appartement à Ostende reçoit, pour cet appartement, un avertissement-extrait de rôle de la Vlaamse Belastingdienst ; pour sa maison namuroise, il reste en contact avec le SPW Finances.

Pour la situation dans les deux autres Régions, voyez nos guides du précompte immobilier en Wallonie et du précompte immobilier à Bruxelles.

Qui paie l’onroerende voorheffing

Selon la page officielle de la Région flamande, l’impôt est dû par les propriétaires de biens immobiliers situés en Région flamande au 1er janvier : terrains, bâtiments, mais aussi matériel et outillage d’exploitation. La date du 1er janvier est décisive :

• un achat en cours d’année ne vous rend pas redevable pour cette année-là ; vous le serez l’année suivante ;
• une vente en cours d’année ne vous libère pas de l’avertissement-extrait de rôle de l’année en cours, qui reste à votre nom ;
• la manière dont vendeur et acheteur se répartissent la charge relève de leur convention, et se règle avec le notaire.

En Wallonie, le portail régional vise aussi le possesseur, l’emphytéote, le superficiaire et l’usufruitier. Pour un démembrement de propriété en Flandre (usufruit, emphytéose), vérifiez la situation exacte auprès de la Vlaamse Belastingdienst plutôt que de transposer la règle wallonne.

Comment le précompte flamand est calculé

La Vlaamse Belastingdienst calcule l’impôt sur la base du revenu cadastral du bien. Ce revenu cadastral n’est pas fixé par la Flandre : il est établi par le SPF Finances, l’administration fédérale, et vos données cadastrales se consultent dans MyMinfin. Pour comprendre ce montant et son indexation, voyez notre guide revenu cadastral et précompte immobilier.

Au revenu cadastral indexé s’appliquent le taux régional et les additionnels locaux. Les taux flamands et le détail des additionnels communaux et provinciaux sont expliqués dans notre guide du calcul du précompte immobilier en Flandre ; pour la méthode générale et la comparaison entre Régions, lisez comment calculer le précompte immobilier.

La Région flamande prévoit aussi des réductions (verminderingen) de l’onroerende voorheffing. Leurs conditions sont propres à la Flandre et ne se confondent pas avec celles de la Wallonie ou de Bruxelles : ne transposez pas ce que vous connaissez d’une autre Région, et vérifiez les conditions sur la page officielle ou auprès du 1700.

L’avertissement-extrait de rôle et MijnVlabel

L’avertissement-extrait de rôle flamand s’appelle aanslagbiljet. La page officielle consacre une rubrique à l’aanslagbiljet et au paiement, une autre aux réclamations (bezwaar) et une autre aux réductions.

Pour suivre votre dossier en ligne, la Vlaamse Belastingdienst propose MijnVlabel OV, qui donne un aperçu de vos avertissements-extraits de rôle. C’est l’équivalent flamand des espaces en ligne des autres Régions : MyTax à Bruxelles, Mon Espace en Wallonie.

Le vocabulaire de base suffit pour s’y retrouver :

La page officielle consacrée à l’onroerende voorheffing est aussi proposée en anglais, en français et en allemand, ce qui aide à comprendre les grandes règles avant de contacter l’administration.

Contacter la Vlaamse Belastingdienst

Les coordonnées ci-dessous proviennent de la page de contact de la Vlaamse Belastingdienst.

Un rendez-vous peut être réservé en ligne pour chaque impôt. La même page rappelle que les questions relatives à l’impôt des personnes physiques relèvent du SPF Finances et non de la Vlaamse Belastingdienst.

Flandre, Bruxelles, Wallonie, ce qui change

Le principe est le même dans les trois Régions : un impôt annuel, dû par le propriétaire au 1er janvier, calculé sur un revenu cadastral fédéral. Ce qui change, ce sont l’administration, le taux régional, les réductions et les outils en ligne.

En Wallonie, par exemple, le portail du SPW Finances indique un taux régional de 1,25 % du revenu cadastral indexé, auquel s’ajoutent les centimes additionnels provinciaux et communaux. Ce taux n’est pas celui de la Flandre : les taux flamands se consultent sur la page officielle de l’onroerende voorheffing. De même, à Bruxelles, les réductions liées à la situation familiale d’un locataire sont demandées par le propriétaire depuis l’exercice 2020 ; la procédure flamande a ses propres règles.

Pour un propriétaire qui détient des biens dans plusieurs Régions, la conséquence est pratique : trois calendriers d’envoi, trois administrations, trois procédures de réclamation. Il ne sert à rien d’interroger l’une sur le bien situé dans une autre.

Avant d’appeler le 1700

Un appel bien préparé est plus court, surtout si la conversation se fait en néerlandais :

1. Ayez l’aanslagbiljet sous les yeux, avec sa référence, le montant et la date d’échéance.
2. Notez l’adresse exacte du bien et, si vous l’avez, sa référence cadastrale, visible dans MyMinfin.
3. Préparez votre numéro de registre national, qui permet d’identifier votre dossier.
4. Formulez votre question en une phrase : paiement, réduction, erreur de calcul, bezwaar.
5. Pour une demande écrite, utilisez le formulaire de contact en ligne en précisant le type de question et l’impôt concerné, comme le demande la Vlaamse Belastingdienst.

Si votre question porte sur l’impôt des personnes physiques, par exemple la mention des revenus du bien dans votre déclaration, la Vlaamse Belastingdienst vous renverra vers le SPF Finances : autant vous adresser directement à lui.

Propriétaire francophone, points d’attention

Quelques situations reviennent souvent chez les propriétaires bruxellois et wallons d’un bien flamand :

1. Le courrier est en néerlandais : repérez le montant, l’échéance de paiement et la référence de l’aanslagbiljet ; ce sont les trois informations dont vous aurez besoin au téléphone.
2. Une réclamation se prépare vite : si le montant vous paraît erroné, distinguez d’abord une erreur de revenu cadastral (SPF Finances) d’une erreur de calcul ou de réduction (Vlaamse Belastingdienst). Le délai pour introduire un bezwaar est limité : repérez-le sur l’aanslagbiljet dès réception et ne laissez pas traîner.
3. Un bien loué : les règles sur ce que le bailleur peut ou non répercuter sur son locataire dépendent du droit du bail de la Région où se trouve le bien. Pour un logement flamand, c’est le droit flamand qui s’applique, et non le décret wallon ou le Code bruxellois du Logement.
4. Plusieurs copropriétaires : si le bien appartient à plusieurs personnes (indivision, succession), convenez à l’avance de qui reçoit et règle l’aanslagbiljet, et de la manière de vous répartir la charge.

Si vous possédez des biens dans plusieurs Régions, vous recevrez plusieurs avertissements-extraits de rôle, de plusieurs administrations, à des moments différents. Tenez un tableau simple par bien : Région, administration, montant, échéance.

En résumé : pour un bien situé en Flandre, l’onroerende voorheffing se règle avec la Vlaamse Belastingdienst, joignable gratuitement au 1700, sur la base d’un revenu cadastral qui reste fédéral.