Électricité et détecteurs en location

Qui doit payer les travaux d’électricité d’un logement loué ? La question revient à chaque fusible grillé, à chaque prise qui ne fonctionne plus, à chaque détecteur de fumée qui réclame une pile. Ce guide de nos guides location et bail applique à l’installation électrique le principe général des réparations locatives : le menu entretien au locataire, le reste au bailleur. Il s’appuie sur les listes officielles publiées en Wallonie et à Bruxelles, qui détaillent la répartition poste par poste.

Le principe, menu entretien au locataire et le reste au bailleur

Les deux régions partent de la même logique, avec des textes différents.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation impose au bailleur de délivrer le logement « en bon état de réparations de toute espèce » et d’y faire toutes les réparations nécessaires « autres que locatives » (article 7). Le locataire, lui, est tenu des réparations locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire des réparations « de minimes importances et dues à l’utilisation normale des lieux » (article 15). Les réparations locatives causées uniquement par la vétusté ou la force majeure restent à charge du bailleur (article 8), et le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16).

À Bruxelles, l’article 223 du Code bruxellois du logement pose la même règle : le preneur assume les réparations locatives et le menu entretien, sauf ce qui est dû à la vétusté ou à la force majeure ; le bailleur est tenu de toutes les autres réparations. Le Gouvernement bruxellois a arrêté une liste des réparations « impérativement » à charge de l’un ou de l’autre, et be.brussels rappelle que les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.

En Wallonie aussi, la liste officielle précise qu’il ne peut pas être dérogé à la répartition des travaux dès que le logement est la résidence principale du locataire. Une clause du bail qui mettrait tout l’entretien électrique à charge du locataire n’y change donc rien. Le mot « propriétaire » est employé ici au sens courant de bailleur ; notre fiche de lexique sur le propriétaire précise la nuance.

L’installation électrique en Wallonie

La liste wallonne des réparations locatives consacre une rubrique à l’électricité.

Ce que doit le bailleur

Le bailleur a l’obligation de mettre à la disposition du locataire une installation conforme aux règlements et prescriptions administratives, qui ne présente pas de danger en cas d’usage normal. Il remplace les éléments défectueux par suite d’usure normale, de vétusté, de cas fortuit, de force majeure ou de vice de placement, lorsqu’ils sont susceptibles de constituer un risque en cas d’usage normal. Il en va de même pour le parlophone, le vidéophone et la sonnerie devenus inutilisables pour ces raisons.

Ce que doit le locataire

Le locataire utilise l’installation selon ses caractéristiques et ne modifie aucun élément du tableau électrique. Il remplace les petits accessoires endommagés ou défectueux par des composants identiques : interrupteurs, prises, témoins lumineux, fusibles, disjoncteurs, ampoules, soquets. Il laisse à chaque point lumineux une longueur de fils apparents suffisante, d’environ dix centimètres ; à défaut, il peut devoir remplacer les fils dans les gaines. Les fils nus doivent être équipés d’un connecteur isolant.

Pour le parlophone, il remplace la capsule micro et les petits accessoires électriques du mécanisme d’ouvre-porte ; il assume l’entretien des sonneries et le remplacement de leurs accessoires électriques.

Si le locataire modifie l’installation

La liste est claire : en cas de modification, le locataire fait procéder à la certification de conformité et remet une copie de l’attestation au bailleur. À moins que celui-ci n’y renonce, il remet l’installation dans son état d’origine au départ, câbles et équipements ajoutés compris, et supporte alors les frais d’une nouvelle certification. Installer une ligne supplémentaire pour une borne ou un atelier sans accord écrit expose donc à des frais importants en fin de bail.

L’installation électrique à Bruxelles

La liste bruxelloise, publiée au Moniteur belge du 8 décembre 2017, traite l’électricité dans une rubrique générale et dans une annexe détaillée.

Dans la rubrique générale, le locataire remet en état les dégâts causés par le placement de luminaires, laisse aux points lumineux des fils d’environ dix centimètres, veille à entretenir l’installation sans la surcharger et remplace les ampoules, tubes d’éclairage, interrupteurs, soquets et prises de courant cassés, « même suite à un usage normal ». S’il ajoute des fils, canalisations ou appareils, ceux-ci doivent être conformes à la réglementation.

L’annexe consacrée à l’électricité répartit les principales interventions :

Pour le parlophone, le bailleur assume les autres réparations et remplacements (transformateurs, postes d’entrée, mécanismes de fermeture) ; le locataire remplace les piles et la capsule micro.

Le compteur électrique

Ni la liste wallonne ni la liste bruxelloise ne mentionnent le compteur lui-même. Un compteur en panne ne relève pas du menu entretien : le locataire n’a pas à le réparer ni à le faire réparer de sa propre initiative. Il prévient sans tarder le bailleur, qui fait intervenir la personne compétente. La liste wallonne rappelle d’ailleurs que le locataire doit signaler toute défectuosité dans un délai raisonnable, faute de quoi il s’expose à supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité.

Si le compteur ou son raccordement ont été endommagés par la faute du locataire, par exemple lors de travaux qu’il a entrepris, la réparation reste à sa charge : il répond des dégradations survenues pendant sa jouissance.

Les détecteurs de fumée

Les détecteurs de fumée sont obligatoires dans les logements loués des deux régions, avec des règles techniques propres à chacune.

En Wallonie

Le portail régional rappelle que la réglementation wallonne sur les détecteurs de fumée est en vigueur depuis 2004. Les détecteurs doivent être optiques, conformes à la norme NBN EN 14604, agréés BOSEC ou équivalent européen, et garantis cinq ans. À défaut de norme d’installation, l’arrêté du 21 octobre 2004 les place d’abord dans le hall ou le palier qui donne accès aux chambres, puis dans le hall d’entrée, puis dans la pièce où débouche le haut d’un escalier.

La liste des réparations locatives confie au bailleur le placement initial et le remplacement des détecteurs défectueux par usure normale, vétusté, cas fortuit, force majeure ou vice de placement. Le locataire assure l’entretien et le remplacement des piles usagées.

À Bruxelles

Les détecteurs sont obligatoires dans tous les logements, loués ou occupés par leur propriétaire, depuis 2025. Selon be.brussels, ils doivent être optiques, conformes à la norme EN 14604 et dotés d’une pile intégrée d’une durée de vie de dix ans ; à partir de quatre détecteurs, ils doivent être interconnectés ou reliés à un système centralisé, avec un délai jusqu’au 1er janvier 2028 pour ceux qui avaient déjà quatre détecteurs non interconnectés.

Le bailleur installe correctement des détecteurs conformes, en paie l’achat et la pose, et les remplace lorsqu’ils sont défectueux ou au plus tard dix ans après la date de fabrication. Le locataire les dépoussière, appuie régulièrement sur le bouton de test et avertit le bailleur si un détecteur ne fonctionne pas. La liste de 2017 prévoyait déjà, pour les détecteurs placés par le bailleur, le remplacement des piles par le locataire.

Et l’extincteur

La même rubrique wallonne « Sécurité » vise les extincteurs : le bailleur assume le placement de ceux qui sont obligatoires, le locataire leur entretien et leur contrôle. Nous détaillons ce point dans notre guide sur l’extincteur en location.

Les autres équipements électriques

Les appareils électroménagers mis à disposition par le bailleur suivent la même logique. À Bruxelles, le locataire les entretient selon leur notice et remplace notamment les ampoules, les fusibles, les joints d’étanchéité et les interrupteurs qu’il aurait lui-même dégradés ; le bailleur assume les réparations nécessaires autres que locatives et le remplacement. Pour un appareil de traitement de l’eau, voyez notre guide sur l’adoucisseur d’eau et calcaire en location.

En fin de bail, les points à contrôler

C’est souvent au départ que les désaccords apparaissent : caches de prises arrachés, fils coupés au ras du plafond, circuit ajouté sans attestation, détecteur démonté. Pour les trancher, rien ne remplace la comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie.

Lors de la sortie, il est utile de faire constater :

• le fonctionnement de chaque prise, interrupteur et point lumineux ;
• la présence des fils en attente et de leurs connecteurs aux points lumineux ;
• l’état des caches, boîtiers et plaques ;
• les modifications apportées au tableau ou au câblage, avec ou sans attestation ;
• la présence et le fonctionnement des détecteurs de fumée.

Un dégât constaté à la sortie mais absent de l’état d’entrée pourra être mis à charge du locataire, sauf usure normale, vétusté ou force majeure. À l’inverse, une panne due au vieillissement de l’installation reste au bailleur.

En résumé, le locataire change les petits accessoires et entretient ; le bailleur fournit une installation sûre, la contrôle et remplace ce qui s’use. Les listes régionales tranchent la plupart des cas, et un état des lieux précis règle le reste.