Entretien de la chaudière en location : qui paie et fréquence

La chaudière est l’équipement qui suscite le plus de questions entre bailleur et locataire : qui appelle le chauffagiste, qui paie la facture, tous les combien, et qui remplace l’appareil quand il lâche ? Les règles sont proches en Wallonie et à Bruxelles, mais la fréquence du contrôle diffère. Ce guide de nos guides location et bail répond à ces questions ; il complète notre article de dossier sur les réparations locatives, qui présente la répartition générale des travaux entre les parties.

Le principe, l’entretien au locataire, le remplacement au bailleur

Dans les deux Régions, le locataire assume les réparations locatives et le menu entretien, et le bailleur toutes les autres réparations, notamment celles dues à la vétusté ou à la force majeure. La chaudière suit cette logique.

À Bruxelles, la brochure juridique de Bruxelles Logement de janvier 2025, qui commente l’article 223 du Code bruxellois du logement, cite parmi les obligations du preneur « l’entretien et le contrôle périodique de la chaudière » et le ramonage de la cheminée ; parmi celles du bailleur, « le remplacement de la chaudière défectueuse ». Elle précise que les parties ne peuvent pas déroger à la répartition fixée par la liste non limitative du Gouvernement.

En Wallonie, la liste non limitative des réparations locatives prévoit que le preneur assure l’entretien de l’installation et la protège contre le gel. Il confie à un technicien agréé le contrôle et l’entretien des brûleurs, conformément à la législation, et remet l’attestation d’entretien et de contrôle périodique à la demande du bailleur. Le bailleur répond du remplacement des éléments défectueux par suite d’usure normale, de vétusté, de cas fortuit, de force majeure ou de vice de placement, et du remplacement de la chaudière ou du brûleur devenu inutilisable et vétuste.

La fréquence à Bruxelles, tous les deux ans pour le gaz

À Bruxelles, l’entretien de la chaudière se double d’un contrôle périodique imposé par la réglementation PEB chauffage. Selon Bruxelles Environnement :

• une chaudière ou un chauffe-eau au gaz doit être contrôlé tous les deux ans ;
• une chaudière au mazout ou aux combustibles solides tous les ans ;
• seul un technicien titulaire de l’agrément de technicien chaudière PEB peut réaliser ce contrôle ;
• en cas de location, c’est au locataire de faire réaliser le contrôle, sauf si le bail désigne une autre personne, comme le propriétaire ou le syndic.

L’attestation est remplie de manière numérique par le technicien et transmise automatiquement à Bruxelles Environnement ; une attestation officielle en PDF peut être envoyée au propriétaire et à une personne de contact, comme le locataire. Si le contrôle révèle des défauts, Bruxelles Environnement indique que le propriétaire dispose de cinq mois pour y remédier et faire réaliser un contrôle de suivi. L’absence d’attestation expose à une sanction pénale, et l’absence de mise en conformité à une amende administrative ou à une sanction pénale.

La fréquence en Wallonie, tous les ans ou tous les trois ans

En Wallonie, la brochure du Service public de Wallonie sur le bail d’habitation rappelle qu’un contrôle régulier des installations de chauffage est obligatoire : chaque année pour les combustibles solides et liquides, tous les trois ans pour le gaz. Le portail de l’énergie de la Région, qui renvoie à l’arrêté du Gouvernement wallon du 29 janvier 2009, nuance pour le gaz : tous les trois ans jusqu’à 100 kW, tous les deux ans au-delà. Seuls des techniciens agréés, enregistrés auprès de la Région, peuvent intervenir sur la partie combustion d’une chaudière ; l’attestation de contrôle périodique est accompagnée des tickets de l’analyseur.

La liste wallonne des réparations locatives ajoute, pour les chaudières à combustible liquide, « un entretien et un contrôle annuels obligatoires accompagnés d’un ramonage » et, pour les chaudières au gaz, « un entretien régulier avec ramonage conformément à la législation ou les clauses du bail ». Le ramonage a ses propres règles, détaillées dans notre article sur le ramonage en location.

Ce que prévoient les modèles officiels de bail

Les deux Régions publient un modèle de bail de résidence principale, indicatif, qui contient une clause sur l’entretien locatif.

Le modèle wallon prévoit que le preneur, « pourvu qu’il en ait bien reçu la charge », fait procéder au menu entretien annuel du chauffe-eau, de l’installation de chauffage et de la cheminée, et en produit une attestation à la demande du bailleur. Le modèle bruxellois laisse les périodicités à compléter, installation de chauffage « tous les ans » ou autre période, en précisant si une attestation doit être produite.

Les deux modèles imposent au bailleur une obligation symétrique : produire, avant l’entrée du preneur, la dernière attestation de contrôle et d’entretien périodique ou de réception de l’installation de chauffage, et une attestation de conformité et d’entretien du chauffe-eau, de l’installation de chauffage et de la cheminée. Le locataire part ainsi d’une installation dont l’entretien est documenté.

Les clauses du bail sur la chaudière

Le bail peut préciser la fréquence de l’entretien, désigner le technicien ou prévoir que le bailleur organise l’entretien et le refacture. Il ne peut pas, pour une résidence principale, faire supporter au locataire ce qui revient au bailleur : à Bruxelles, la répartition légale est impérative, et en Wallonie la liste officielle indique qu’on ne peut pas y déroger lorsque les lieux loués sont la résidence principale du locataire. Une clause qui met le remplacement de la chaudière à charge du locataire n’a donc pas d’effet.

Quelques situations particulières :

• Chaudière collective : dans un immeuble chauffé par une installation commune, l’entretien est organisé pour l’ensemble des logements et son coût apparaît, le cas échéant, dans le décompte des charges ; vérifiez ce que prévoit votre bail. À Bruxelles, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, les charges réclamées au locataire doivent figurer dans la liste limitative du Code.
• Logement meublé : la règle ne change pas, l’entretien reste au locataire et le remplacement au bailleur.
• Boiler électrique : la liste wallonne prévoit que le preneur actionne régulièrement le groupe de sécurité, quand il en existe un ; sauf clause contraire, ce type d’appareil ne fait généralement plus l’objet d’un détartrage périodique.
• Contrat d’entretien : si vous avez souscrit un contrat auprès d’un chauffagiste, pensez à le résilier ou à le transférer à votre départ, selon ses conditions.

D’autres installations obéissent à la même logique, comme l’entretien et la vidange de la fosse septique. Quand l’accès au logement ou à la chaufferie passe par le terrain d’un voisin, la question de savoir qui entretient une servitude de passage se règle, elle, entre propriétaires.

En cas de panne de la chaudière

Une panne en plein hiver appelle une réaction rapide des deux côtés. Le locataire doit prévenir le bailleur : la liste wallonne lui impose de signaler dans un délai raisonnable toute défectuosité du bien loué, faute de quoi il s’expose à supporter l’aggravation des dommages causés par sa passivité, et le modèle wallon de bail prévoit qu’il informe immédiatement le bailleur des réparations à charge de celui-ci. Le modèle bruxellois demande de le faire dès que possible.

Faites-le par écrit, courriel ou recommandé, en joignant si possible le constat du chauffagiste. Si la panne vient de l’usure ou de la vétusté, la réparation ou le remplacement reviennent au bailleur ; si elle vient d’un défaut d’entretien, la facture risque de revenir au locataire. D’où l’intérêt, encore une fois, des attestations d’entretien à jour.

La chaudière à l’état des lieux de sortie

Le défaut d’entretien de la chaudière est un exemple de dégât locatif cité par la brochure wallonne : un manquement imputable au preneur, évalué en tenant compte de la vétusté de l’équipement. À la sortie, le bailleur peut donc demander les attestations d’entretien des dernières années ; leur absence ouvre la discussion sur une éventuelle retenue.

Pour éviter tout litige, le locataire conserve chaque attestation et en remet une copie au bailleur ; le bailleur, de son côté, joint la dernière attestation au bail et veille à ce que l’état des lieux d’entrée mentionne la marque, l’état apparent et le fonctionnement de la chaudière.

En résumé, l’entretien de la chaudière en location revient au locataire, le remplacement d’un appareil usé ou défectueux au bailleur. À Bruxelles, le contrôle PEB d’une chaudière au gaz est dû tous les deux ans ; en Wallonie, tous les trois ans selon la brochure régionale, et tous les ans pour le mazout dans les deux Régions. Une attestation conservée vaut mieux qu’une longue discussion à la remise des clés.