Servitudes : passage, vues et jours

Un droit de passage vers un jardin arrière, une canalisation qui traverse la parcelle voisine, une interdiction de bâtir inscrite dans un vieil acte : ce sont des servitudes. Elles lient deux terrains et survivent aux ventes successives. Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété en présente les règles, à partir du livre 3 « Les biens » du Code civil, qui s’applique de la même façon en Wallonie et à Bruxelles. Une servitude mal entretenue, comme un écoulement d’eaux bouché, est d’ailleurs une cause fréquente de dégâts, que nous abordons dans notre dossier sur l’humidité dans un logement.

Nous ne sommes ni notaires ni avocats : nous décrivons les règles telles que publiées dans la version consolidée du livre 3 du Code civil, consultée le 30 septembre 2026.

Qu’est-ce qu’une servitude

L’article 3.114 définit la servitude comme une charge grevant un immeuble, dit fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à autrui, dit fonds dominant. Elle consiste soit à s’abstenir de certains actes, par exemple ne pas construire au-delà d’une hauteur, soit à permettre certains actes, par exemple laisser passer le voisin. Elle doit être en rapport direct et immédiat avec l’usage et l’utilité du fonds dominant.

Comme le rappelle notaire.be, la servitude s’attache à l’immeuble et non à la personne : elle continue d’exister quand l’un des deux biens change de propriétaire. Les actes de vente contiennent d’ailleurs une clause par laquelle l’acquéreur s’engage à respecter les servitudes existantes.

Apparentes ou non apparentes

Le Code distingue les servitudes apparentes, qui s’annoncent par des ouvrages permanents et visibles ou par une activité régulière laissant des traces, comme un chemin tracé, et les servitudes non apparentes, comme une interdiction de bâtir (article 3.115). La distinction compte pour leur mode d’acquisition.

Comment naît une servitude

Les servitudes s’établissent par la loi ou par le fait de l’homme (article 3.116).

Avant d’acheter ou de louer, lisez le titre de propriété : c’est là que figurent les servitudes conventionnelles. Pour les limites exactes des parcelles, voyez notre article sur le bornage et limites de propriété.

Le passage

La servitude de passage conventionnelle

La plupart des passages sont prévus par un acte. Leur usage et leur étendue se règlent d’après la volonté des parties exprimée dans le titre, l’exercice de fait de la servitude ou la situation des lieux (article 3.120). Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui diminue l’exercice du passage ou le rende moins commode : il ne peut ni changer l’état des lieux ni déplacer le passage, sauf intérêt objectif, et alors à ses frais, en offrant un endroit aussi commode (article 3.124). Le titulaire peut, lui, adapter l’exercice du passage aux évolutions techniques et sociétales, dans le respect de sa finalité (article 3.125).

Qui entretient une servitude de passage

C’est la question la plus fréquente. L’article 3.121 y répond : le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour l’exercer et la conserver, et ils sont faits par lui et à ses frais. Deux exceptions :

• les travaux rendus nécessaires par la seule faute du propriétaire du fonds servant sont à sa charge ;
• si les travaux sont utiles aux deux fonds, par exemple un chemin que les deux voisins empruntent, les frais sont partagés en proportion de l’utilité pour chacun.

L’acte constitutif peut aussi mettre l’entretien à charge du fonds servant. Dans ce cas, son propriétaire peut se libérer en abandonnant le terrain du passage au fonds dominant ; si celui-ci refuse, la servitude s’éteint (article 3.122).

Le passage légal en cas d’enclave

Le propriétaire d’un fonds enclavé, sans issue sur la voie publique ou sans issue suffisante aménageable sans frais excessifs, peut réclamer un passage sur, au-dessus ou en dessous du fonds voisin (article 3.135). Il agit en justice ; l’action est imprescriptible. Le juge fixe le passage à l’endroit le moins dommageable, moyennant une indemnité proportionnelle au dommage (article 3.136). Si le propriétaire reste inactif, le titulaire d’un droit personnel d’usage, par exemple le locataire, peut exiger le passage aux mêmes conditions, le propriétaire étant appelé à la cause. Le passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire (article 3.137).

Les vues et les jours

L’article 3.132 fixe une distance droite d’au moins dix-neuf décimètres entre la limite des parcelles et les fenêtres au vitrage transparent, les ouvertures de mur, les balcons, les terrasses et les ouvrages semblables. Aucun de ces ouvrages ne peut être placé dans ou sur un mur mitoyen. Le voisin peut exiger l’enlèvement d’un ouvrage trop proche, sauf accord, absence de risque pour la vie privée, par exemple si la vue ne porte pas au-delà de dix-neuf décimètres, ou ouvrage en place depuis au moins trente ans.

Le texte actuel ne consacre pas de régime distinct aux « jours », ces ouvertures qui laissent passer la lumière sans offrir de vue. Il vise les fenêtres au vitrage transparent, mais aussi les « ouvertures de mur » : avant de percer un mur proche de la limite, même pour un vitrage translucide, faites valider le projet par un notaire ou un avocat. Pour un mur mitoyen, voyez notre article voisinage et mitoyenneté.

Les eaux, les plantations et les autres servitudes légales

• Écoulement naturel : les fonds inférieurs reçoivent les eaux naturelles venant des fonds supérieurs, sans pouvoir bloquer cet écoulement, et le fonds supérieur ne peut l’aggraver de manière déraisonnable ; l’entretien est aux frais du fonds dominant (article 3.129).
• Égout des toits : les eaux pluviales d’un toit s’écoulent sur son propre fonds ou sur la voie publique, jamais sur la parcelle voisine (article 3.131).
• Plantations : deux mètres de la limite pour les arbres d’au moins deux mètres de haut, un demi-mètre pour les autres arbres, arbustes et haies, sauf accord ou plantation trentenaire (article 3.133) ; les branches et racines qui dépassent peuvent être coupées par le voisin si leur propriétaire ne le fait pas dans les soixante jours d’une mise en demeure par recommandé (article 3.134).

Le livre 3 ne contient pas d’article consacré au « tour d’échelle », ce passage temporaire chez le voisin pour construire ou entretenir. Pour une construction nouvelle en limite de parcelle, l’accès au terrain voisin se négocie par écrit avant le chantier.

Comment s’éteint une servitude

Une servitude disparaît par le non-usage pendant trente ans, la preuve incombant au propriétaire du fonds servant (article 3.126), par la réunion des deux fonds dans la même main (article 3.127), ou sur décision du juge si elle a perdu toute utilité, même future, pour le fonds dominant (article 3.128).

Servitudes et bail

Le locataire profite des servitudes attachées au bien loué, mais il n’en est pas titulaire : la servitude appartient au propriétaire. Si le locataire est cité en justice pour souffrir l’exercice d’une servitude, il doit appeler le bailleur en garantie (article 23 du décret wallon pour le bail d’habitation). Et s’il est troublé dans sa jouissance par une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée du loyer, pourvu qu’il ait dénoncé le trouble au bailleur (article 22 du décret wallon ; article 1726 de l’ancien Code civil pour les autres baux, dont le bail commercial).

Pour le bail commercial, le bailleur reste tenu de délivrer le bien et d’en faire jouir paisiblement le preneur (article 1719 de l’ancien Code civil). Une servitude qui limite l’usage des lieux, par exemple un passage à laisser libre dans une cour, doit donc être connue avant la signature et, idéalement, mentionnée dans le bail.

Le juge de paix, juge des servitudes

L’article 591 du Code judiciaire donne compétence au juge de paix, quel que soit le montant, pour les contestations relatives aux servitudes, aux obligations entre propriétaires de fonds contigus et aux droits de passage. Comme pour tout conflit de voisinage, Droits Quotidiens conseille de passer d’abord par le dialogue, la médiation puis la conciliation devant le juge de paix, avant une procédure.

En résumé : une servitude lie deux terrains, naît de la loi ou d’un acte, s’entretient en principe aux frais de celui qui en profite et s’éteint notamment après trente ans de non-usage. En cas de désaccord, le juge de paix tranche.