Voisinage et mitoyenneté : droits, travaux et litiges

Maisons de rangée, maisons mitoyennes neuves, murs de jardin : en Belgique, une grande partie des logements partagent au moins un mur avec le voisin. Qui en est propriétaire, qui paie quand il se fissure, peut-on bâtir contre lui ou le surélever ? Cet article de nos guides logement, PEB et copropriété répond à ces questions à partir du Code civil. Il complète notre dossier sur l’humidité dans un logement, car un mur mitoyen mal entretenu est souvent à l’origine d’infiltrations chez l’un ou l’autre voisin.

Nous ne sommes pas avocats : notre métier est de constater l’état des murs, des fissures et des traces d’humidité, avant et après un chantier. Les articles cités sont ceux du livre 3 du Code civil tel que publié au Moniteur belge.

Quelles règles s’appliquent en Wallonie et à Bruxelles

La mitoyenneté n’est pas une compétence régionale. Depuis le 1er septembre 2021, elle relève du livre 3 « Les biens » du Code civil, qui s’applique de la même façon à Liège, à Namur et à Bruxelles. Son titre 5, consacré aux relations de voisinage, contient trois blocs :

Les règles d’urbanisme, en revanche, sont régionales et communales : le Code du Développement territorial (CoDT) en Wallonie, la réglementation bruxelloise à Bruxelles, et les règlements de chaque commune. Pour les haies, les clôtures végétales et les distances de plantation, voyez notre guide sur les haies, clôtures et plantations entre voisins en Wallonie : cet article se concentre sur les murs et les travaux.

La mitoyenneté, un droit de copropriété sur le mur

L’article 3.103 définit la mitoyenneté comme « un droit de copropriété d’une clôture séparative, qu’il s’agisse d’un mur, d’une haie, d’un fossé, d’une palissade, d’un grillage ou de tout autre élément matériel ». Toute clôture mitoyenne est présumée appartenir pour moitié à chacun des deux propriétaires, sauf preuve contraire (article 3.104).

Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, la mitoyenneté suit le terrain : aucun voisin ne peut vendre sa part du mur sans vendre en même temps sa propriété, même si une clause dit le contraire. Ensuite, c’est le propriétaire qui est copropriétaire du mur, pas l’occupant. Le locataire d’une maison mitoyenne, y compris d’un logement social en Wallonie, n’a donc pas à négocier lui-même une réparation du mur avec le voisin : il signale le problème à son bailleur.

Savoir si un mur est mitoyen

Un mur construit en limite séparative ou à cheval sur la ligne séparative est présumé mitoyen, sauf prescription acquisitive ou titre contraire (article 3.105). S’il n’est pas établi que le mur est à cheval sur la limite, une marque de non-mitoyenneté peut renverser la présomption : un mur est présumé appartenir au propriétaire du côté duquel son sommet est incliné, ou du côté duquel des éléments architecturaux attestent son caractère privatif. Un mur de soutènement sur lequel le voisin n’exerce aucun droit est présumé appartenir au propriétaire dont il soutient les terres.

Avant toute discussion, relisez votre acte notarié et ses plans : un titre peut régler la question. En cas de doute sur l’emplacement exact de la limite, un géomètre peut la fixer.

Construire ou acquérir un mur mitoyen

Le Code civil organise trois situations, résumées ci-dessous.

Le voisin ne peut pas refuser cette cession : c’est une cession forcée. Les valeurs s’apprécient au moment de l’acquisition (article 3.109). Si le mur a été érigé privativement sur la base de l’article 3.106, celui qui en acquiert la mitoyenneté rembourse la moitié de sa valeur, sans pouvoir payer moins que la moitié de son coût de construction.

À l’inverse, celui qui s’approprie de fait un mur privatif, par exemple en y appuyant une construction sans titre, et n’y met pas fin dans un délai raisonnable, peut être contraint d’en acquérir la mitoyenneté aux mêmes conditions (article 3.108).

Travaux sur un mur mitoyen

Chaque voisin utilise le mur conformément à sa destination et sans porter atteinte aux droits de l’autre. Il peut faire seul les actes conservatoires ou d’administration provisoire, comme une réparation urgente. Les autres actes d’administration et les actes de disposition exigent le consentement des deux voisins, sauf si le juge estime qu’un refus constitue un abus de droit (article 3.110). Chacun peut toutefois agir sur la face du mur qui regarde son terrain, par exemple pour la peindre, s’il respecte sa destination.

Bâtir contre le mur ou l’exhausser

L’article 3.111 fixe les règles propres au mur mitoyen :

• bâtir contre le mur ou y placer un ouvrage, jusqu’à la moitié de son épaisseur, exige l’accord préalable du voisin ou, s’il refuse, un jugement qui règle les modalités pour ne pas nuire à ses droits ;
• exhausser le mur, la « surhausse » d’une maison mitoyenne, est permis à chaque copropriétaire, à ses frais, avec le cas échéant une indemnité pour la charge supplémentaire ;
• si le mur, de solidité normale, ne peut pas supporter l’exhaussement, celui qui veut exhausser le fait reconstruire entièrement à ses frais, l’excédent d’épaisseur étant pris de son côté ;
• la partie exhaussée lui appartient ; il en paie l’entretien et la reconstruction, et le voisin peut en acquérir plus tard la mitoyenneté.

Ces règles concernent les droits entre voisins. Elles ne dispensent pas d’un permis d’urbanisme lorsqu’il est requis.

Fenêtres, eaux de toit et démolition

Aucune fenêtre, ouverture, terrasse ou balcon ne peut être placé dans ou sur un mur mitoyen (article 3.132). Ailleurs, une fenêtre au vitrage transparent, un balcon ou une terrasse se placent en principe à dix-neuf décimètres au moins de la limite, sauf accord, situation trentenaire ou absence de vue sur le voisin. Les eaux pluviales de vos toits doivent s’écouler sur votre terrain ou sur la voie publique, jamais sur la parcelle voisine (article 3.131).

Démolir une maison mitoyenne n’autorise pas à démolir le mur commun : c’est un acte de disposition qui exige l’accord du voisin. Le chantier doit être préparé avec lui, et avec l’administration pour le permis.

Entretien, réparations et abandon de la mitoyenneté

Les réparations d’entretien, les grosses réparations et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge des deux voisins, chacun en proportion de ses droits, sauf si elles sont causées exclusivement par l’un d’eux (article 3.112). Une fissure due au chantier du voisin est donc à ses frais ; un joint usé par le temps se partage.

Un voisin peut se dispenser des grosses réparations ou de la reconstruction en abandonnant son droit de mitoyenneté à l’autre, sauf s’il continue à utiliser le mur ou s’il a causé les dégradations. L’autre peut alors préférer exiger la destruction du mur à frais communs. Enfin, un mur mitoyen ne se partage qu’avec l’accord de tous, sauf s’il a perdu toute utilité, même future (article 3.113).

Si le mur est privatif et que son propriétaire doit passer chez vous pour l’entretenir, Droits Quotidiens indique qu’il doit vous prévenir, que vous pouvez refuser pour un motif légitime et qu’il doit réparer les dégâts éventuels.

Urbanisme, extension et rénovation d’une maison mitoyenne

Extension, surhausse, rénovation lourde ou démolition : la question du permis se pose à part.

• En Wallonie, la nomenclature de l’article R.IV.1-1 du CoDT liste les actes exonérés de permis ou d’impact limité. Pour certaines petites extensions, l’exonération suppose notamment une implantation à 2 m au moins de la limite mitoyenne : une extension accolée au mur du voisin sort en principe de ces cas.
• À Bruxelles, le permis d’urbanisme est délivré par la commune ou, dans certains cas, par la Région ; le service urbanisme de votre commune ou urban.brussels vous dira si vos travaux en ont besoin.

Pour un bailleur, les travaux dans une maison mitoyenne louée ont aussi un volet locatif : notre guide travaux dans un logement loué : qui décide détaille les droits de chacun, et la division d’une maison en petits logements peut exiger un permis de location région wallonne.

Troubles de voisinage et chantiers

Au-delà du mur lui-même, l’article 3.101 impose à chaque voisin de ne pas causer à l’autre un trouble qui excède la mesure des inconvénients normaux du voisinage. Aucune faute n’est requise : le juge tient compte du moment, de la fréquence et de l’intensité du trouble. Le trouble né de travaux autorisés, même tacitement, par le propriétaire lui est réputé imputable. Fissures dues à une démolition, poussière, cendres ou déchets jetés par-dessus le mur, humidité apparue après un chantier : tout se discute sur cette base.

Face à des risques graves et manifestes pour la sécurité ou la santé, le voisin menacé peut demander en justice des mesures préventives avant tout dommage (article 3.102). Si le trouble vient d’un locataire, les mêmes règles s’appliquent à lui ; le locataire troublé, lui, garde les droits et obligations du locataire en Wallonie envers son propre bailleur.

Droits Quotidiens recommande d’avancer par étapes : dialogue, médiation, conciliation devant le juge de paix, puis jugement. Notre guide sur les troubles de voisinage détaille la compétence du juge de paix, la procédure et les pièces à réunir.

Prouver l’état du mur avant les travaux

Dans un litige de mitoyenneté, la question est presque toujours la même : la fissure existait-elle avant le chantier ? Sans constat daté, chacun a sa version. Un état des lieux avant travaux décrit et photographie les murs, plafonds et façades du bien voisin avant le début du chantier, puis sert de référence pour un constat après travaux. Notre bureau le réalise dès 90 € TVAC par partie ; il peut être commandé par le maître de l’ouvrage comme par le voisin.

En résumé : en Wallonie comme à Bruxelles, le mur mitoyen appartient aux deux voisins, se répare à frais partagés et ne se modifie qu’avec l’accord de l’autre ou du juge. Un accord écrit et un constat avant travaux évitent l’essentiel des litiges.